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Les premiers pas vers l'achat d'une propriété au Québec

Se préparer à acheter une maison

L'achat d'une propriété est une aventure excitante! Pour réaliser cette transaction avec succès, il vaut mieux prendre le temps de se renseigner. Que vous songiez à acquérir une maison, un condo ou un plex, les rubriques d'information suivantes vous aideront à vous préparer!

Déterminer ses besoins pour acheter une propriété

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Déterminer ses besoins permet à l'acheteur de mieux orienter ses recherches lors du processus d'achat. Cette étape simple consiste à se poser les bonnes questions avant d'acheter une propriété. Voici une liste de points pertinents à considérer par un acheteur :

Choisir le lieu d'habitation

  • Préférez-vous vivre en ville, en banlieue ou en campagne?
  • Êtes-vous attiré par le mode de vie urbain d'une grande ville comme Montréal ou préférez-vous le calme apaisant d'une petite ville rurale?
  • De quels services de proximité avez-vous besoin : école, hôpital, marché, parc, centre de loisirs?
  • Souhaitez-vous avoir accès à des transports en commun comme le métro, l'autobus ou le train?

Choisir le type de propriété

  • Quel genre de maison désirez-vous posséder : une maison individuelle, une maison jumelée, un condo, un loft, un duplex, un triplex ou un chalet?
  • Préférez-vous une maison neuve ou une habitation existante?
  • Opterez-vous pour la copropriété divise ou indivise?
  • Aimeriez-vous posséder une habitation verte ou durable?
  • Serez-vous prêt à rénover ou penchez- vous plutôt pour une formule habitation clé en main, où il n'y a pas de rénovations à faire?

Choisir le type de terrain

  • Souhaitez-vous une terrasse, une galerie, une piscine, un jardin, un sous-sol ?
  • Avez-vous besoin d'un stationnement?
  • Faut-il que l'endroit soit très ensoleillé?

Choisir la taille de la propriété

  • Combien de pièces désirez-vous ?
  • Combien de chambres et de salles de bain avez-vous besoin : studio, 4 ½?
  • Des pièces pour le lavage, le bureau ou le bricolage sont-elles nécessaires ?
  • Avez-vous besoin d'espaces de rangement, d'un cabanon, d'un garage?

Prévoir les frais liés à l'achat d'une propriété
et la mise de fonds

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Outre le prix de vente de la propriété, l'acquéreur d'un bien immobilier doit prévoir plusieurs frais liés à la transaction. Voici une liste des dépenses à prévoir lors de l'achat d'une propriété :

La mise de fonds pour acheter une propriété

La mise de fonds est la somme qu'exigera l'institution prêteuse pour octroyer un prêt.

Une mise de fonds minimale de 5% de la valeur de la propriété est nécessaire pour une maison individuelle, une copropriété divise ou un duplex.

La mise de fonds minimale passe à 10% pour un triplex ou un immeuble d'au plus 4 logements.

Dans le cas d'une copropriété indivise ou d'une propriété qui ne sera pas la résidence principale de l'acheteur, il faudra prévoir une mise de fonds de 20%.

La différence entre la propriété divise et indivise »»»

L'assurance prêt hypothécaire

Souscrire à une assurance prêt hypothécaire est nécessaire si la mise de fonds est inférieure à 20% de la valeur marchande de la propriété.

La prime à verser pour souscrire à cette assurance varie de 0.5% à 2.90% de la somme totale empruntée. La démarche pour obtenir cette couverture d'assurance est entreprise entièrement par l'institution prêteuse (votre institution financière).

La prime peut être ajoutée aux mensualités hypothécaires ou être réglée intégralement le jour du transfert de la propriété.

Le dépôt (ou acompte) pour acheter une propriété

Effectuer un dépôt lors de l'achat d'une propriété n'est pas obligatoire. Acheteur et vendeur peuvent s'entendre sur le versement d'un dépôt lors de la présentation d'une offre ou lorsque les conditions d'une offre acceptée sont réalisées.

Dans le cas où les parties s'entendent sur le versement d'un dépôt, la somme sera indiquée clairement dans l'offre. Avocats et notaires recommandent que le dépôt soit fait au notaire de l'acheteur «en fidéicommis » et non au nom du propriétaire.

Les droits de mutation (taxe de bienvenue)

Les droits de mutation sont perçus par la municipalité quelques semaines ou quelques mois après la conclusion de l'acte notarié. Ils varient selon la valeur de la propriété.

Le calcul est fait de la façon suivante considérant le plus haut des deux montants, soit celui payé pour la propriété ou celui de l'évaluation municipale :

  • 0.5% sur la première tranche de 50 000$
  • 1% sur la tranche de 50 000$ à 250 000$
  • 1.5% sur la tranche de 250 000$ et plus*

Voici comment s'effectue le calcul du droit de mutation pour une propriété d'une valeur de 280 000$

  • 0 - 50 000$ = 50 000$ x 0,5% = 250$
  • 50 000$ - 250 000$ = 200 000$ x 1% = 2000$
  • 280 000$ - 250 000$ = 30 000$ x 1,5% = 450$
  • Calcul: 250$ + 2000$ + 450$ = 2700$ à verser

* Pour les propriétés achetées à Montréal, on doit calculer un pourcentage de 2% pour la tranche de valeur excédant 500 000$.

Les frais d'inspection pré-achat

La majorité des acheteurs auront recours aux services d'un inspecteur en bâtiment afin de vérifier l'état de la propriété avant de s'en porter acquéreurs.

Le coût peut varier selon le type de propriété, les dimensions et l'âge de la maison. Il faut prévoir 500$ et plus pour réaliser cette inspection.

L'acheteur devrait, avant d'arrêter son choix, s'assurer que l'inspecteur fait partie d'une association et est détenteur d'une couverture d'assurance pour les erreurs et les omissions.

Les frais pour l'évaluation d'une maison

Prévoir des frais d'évaluation peut être nécessaire si l'acheteur veut s'assurer qu'il paie le juste prix ou dans certains cas, si l'institution financière prêteuse exige qu'une évaluation soit faite. Sinon, les frais sont à la charge du propriétaire désireux de connaître la valeur marchande de sa résidence.

Il faut compter au moins 350$ pour obtenir une évaluation professionnelle. Pour la réaliser, l'évaluateur fera une visite de la propriété pour en connaître les dimensions, voir les matériaux utilisés, vérifier l'état et l'âge apparent, etc. Il tiendra également compte de facteurs comme la localisation, le type de propriété et la conjoncture économique pour faire son évaluation.

Les frais pour le notaire

Conclure une transaction immobilière nécessite le recours aux services d'un notaire pour préparer l'acte de vente et l'acte hypothécaire puis réaliser l'inscription au Registre foncier.

Le choix du notaire appartient à l'acheteur et celui-ci devra débourser au moins 1200$ pour couvrir ses honoraires.

Au Québec, les honoraires du notaire peuvent varier selon les régions.

Les taxes

Les taxes (TPS - 5% et TVQ - 9,975%) s'appliquent pour l'achat d'une maison neuve ou pour une propriété détenue par une entreprise.

Ajustement et répartition des taxes municipales et scolaires

L'acheteur devra habituellement payer sa part des taxes foncières et des services publics en date de la transaction. C'est le notaire qui fera ce calcul.

Autres frais et analyses

  • Analyse de qualité et de quantité d'eau: Un certificat peut être exigé par l'institution financière dans le cas d'une propriété alimentée par un puits artésien. Il faut prévoir environ 75$ pour procéder à cette analyse.
  • Autres analyses : des analyses de sol, test de pyrite ou de vermiculite peuvent être nécessaires. Les coûts varient selon l'expertise effectuée.
  • Frais de déménagement
  • Frais de branchement aux services publics
  • Rénovations ou réparations
  • Charges de copropriété
  • Appareils électroménagers
  • Assurance habitation

Acheter une maison sans courtier immobilier
(agent immobilier)?

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En tant qu'acheteur, votre objectif est de dénicher la propriété qui vous plaira, qui conviendra à vos besoins et que vous paierez à son juste prix.

La perle rare peut aussi bien être vendue avec ou sans courtier immobilier (ou agent immobilier). Il convient donc de comprendre quelles sont les différentes implications.

Que signifie acheter une maison sans agent immobilier (ou sans intermédiaire)?

Acheter une maison sans agent immobilier ou sans intermédiaire, signifie que l'acheteur traitera directement avec le propriétaire plutôt qu'avec un tiers chargé d'effectuer la transaction.

L'opération comporte les mêmes implications légales : les transactions sans agent se déroulent de la même manière que si un ou des courtiers sont impliqués.

Pourquoi acheter une maison sans courtier immobilier (ou sans intermédiaire)?

Selon un sondage réalisé par la firme Extract Recherche Marketing, la majorité des Québécois sondés sont d'accord pour dire que traiter avec le propriétaire est plus agréable que de traiter avec son courtier. D'ailleurs, la majorité de ceux qui ont traité directement avec le propriétaire sont TRÈS satisfaits du déroulement de l'achat et disent qu'ils traiteraient encore directement avec le propriétaire dans le futur*.

Les avantages d'acheter une maison sans intermédiaire :

  • Acheter une maison directement du propriétaire peut parfois simplifier les échanges. L'acquéreur et le propriétaire sont en contact direct et n'ont pas à passer par un courtier pour échanger des renseignements, établir le moment des visites, négocier ou remplir un formulaire d'offre d'achat.
  • Sans intermédiaire, l'acheteur obtient des renseignements de la part de celui qui connait le mieux la demeure, c'est-à-dire le propriétaire. Personne n'est mieux placé que lui pour en parler et la décrire.
  • Sans intermédiaire, la démarche peut être faite au rythme des deux parties.
  • En se passant d'un courtier, on évite aussi certains frais. En effet, les acheteurs qui désirent être représentés par un courtier quand la propriété qu'ils convoitent est en vente par le propriétaire doivent signer un contrat de courtage "achat" qui va prévoir la rétribution de ce courtier.

Est-ce qu'on paie moins cher quand une maison est vendue sans courtier immobilier?

Certains croient à tort qu'une propriété vendue par le propriétaire devrait être moins chère étant donné que le propriétaire n'aura pas de commission à payer au moment de la vente. Il n'en est rien.

La valeur d'une propriété est influencée par son emplacement, sa dimension, son état, sa finition et par la vigueur du marché. Le fait que le propriétaire préfère confier la vente de son bien à un courtier immobilier ne lui confère aucune valeur supplémentaire. La valeur n'est pas influencée par la méthode de vente.

Acheter une maison sans courtier immobilier, est-ce risqué?

Les implications juridiques sont les mêmes qu'on achète une maison avec ou sans courtier immobilier. D'ailleurs, la présence d'un intermédiaire dans la transaction:

  • Ne protège pas en cas de vices cachés
  • Ne remplace pas l'inspection de la propriété par un professionnel
  • Ne dégage pas de l'obligation de faire affaires avec un notaire pour conclure la transaction

En outre, un courtier immobilier n'est pas habilité à donner des conseils juridiques, puisqu'il n'est ni un avocat, ni un notaire.

Avec ou sans courtier immobilier, l'achat d'une propriété est une transaction importante qui mérite d'être menée de façon vigilante. Le mieux c'est d'être bien informé. Poursuivez votre lecture pour en savoir plus sur le processus d'achat.

Quelle est la procédure à suivre pour acheter une maison sans courtier immobilier (agent immobilier)?

Qu'on achète une maison par l'intermédiaire d'un courtier immobilier ou directement du propriétaire, la procédure à suivre reste la même.

D'ailleurs, un sondage réalisé par la firme Extract Recherche Marketing montre que les trois quarts des gens qui préfèrent traiter avec le propriétaire sont d'accord pour dire que ce n'est pas plus compliqué de traiter avec le propriétaire que de traiter avec son agent *.

Les étapes à suivre pour acheter une maison sont décrites en détails dans les sections suivantes.

Faire une offre d'achat sans courtier immobilier (agent immobilier), est-ce plus compliqué?

La rédaction d'une offre n'est pas quelque chose qu'on entreprend tous les jours, mais cela ne veut pas dire que c'est particulièrement complexe ou même dangereux, comme certains voudraient le laisser entendre.

Des formulaires simplifiés, faciles à remplir sont disponibles sur DuProprio et permettent de bien comprendre les différentes clauses de l'offre d'achat.

Les propriétaires qui vendent avec les services de DuProprio ont par ailleurs accès à un service d'assistance juridique téléphonique où des notaires répondent aux questions qui pourraient survenir à cette étape.

Un notaire en pratique privée peut aider un acheteur à remplir une offre d'achat pour environ 250$. Pour trouver un notaire, consultez le site de la Chambre des notaires du Québec.

Trouvez une liste de notaires dans votre quartier en visitant DuProprio.biz

Quelles sont les précautions à prendre lors de l'achat d'une maison sans courtier immobilier (agent immobilier)?

Acheter une maison sans la présence d'un intermédiaire n'est pas plus risqué (voir Acheter sans agent, est-ce risqué?). L'achat d'un bien immobilier constitue néanmoins une transaction importante et il convient de prendre certaines précautions. En voici quelques-unes qu'un acheteur pourrait appliquer :

  • Recourir à un inspecteur en bâtiment qualifié afin de vérifier l'état de la propriété avant d'acheter.
  • Payer le juste prix en vérifiant à combien se sont vendues les propriétés comparables du secteur ou en demandant l'avis d'un évaluateur agréé.
  • Obtenir l'avis d'un notaire en pratique privée si des questions juridiques devaient survenir durant le processus ou pour vérifier certains documents légaux.
  • S'informer sur la marche à suivre pour mener une bonne transaction.

En résumé

  • Acheter une maison sans agent n'est pas plus risqué : les implications juridiques sont les mêmes
  • Qu'on achète par l'intermédiaire d'un courtier ou directement du propriétaire, la procédure à suivre reste la même
  • Le prix de vente d'une propriété n'est pas influencé par la méthode de vente
  • Avec ou sans agent, l'achat d'une propriété est une transaction importante qui mérite d'être menée de façon vigilante

Acheter une maison avec un courtier immobilier
(agent immobilier)

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Un propriétaire peut décider de vendre sa maison sans intermédiaire ou choisir de confier le mandat à un courtier immobilier. L'acheteur aussi peut mener ses démarches lui-même ou décider de recourir aux services d'un courtier.

Si l'acheteur choisit d'être représenté par un courtier immobilier, celui-ci recevra une rétribution. Et attention, un intermédiaire sera alors impliqué dans la transaction.

Comment se déroule l'achat d'une propriété avec un courtier immobilier?

Les étapes pour acquérir une propriété sont les mêmes, qu'on achète avec ou sans courtier immobilier. Notez néanmoins que le courtier agit comme intermédiaire. À ce titre, il peut influencer le cours de la transaction.

Pour cette raison, ceux qui préfèrent limiter le nombre de participants à une transaction et simplifier les échanges entre les parties directement impliquées décident généralement de vendre sans intermédiaire.

Quand l'acheteur est représenté par un courtier immobilier, c'est avec lui qu'il traite et non pas avec le propriétaire de la demeure qu'il convoite. Le courtier fera la visite avec l'acheteur, l'informera sur la propriété et c'est lui qui présentera son offre d'achat au vendeur. Dans un cas comme celui-là, il est possible que l'acheteur se prive du contact privilégié avec le propriétaire qui connait bien la propriété, le voisinage et les avantages de la demeure.

D'ailleurs, présenter son offre d'achat soi-même donne l'avantage de pouvoir discuter et s'entendre directement avec le propriétaire sans ressentir la pression éventuelle d'un tiers.

Combien coûtent les services d'un courtier immobilier?

Les services d'un courtier immobilier ne sont pas gratuits. Voici différents scénarios qui vous aideront à comprendre comment le courtier est rémunéré :

Quand un vendeur confie le mandat de vendre sa propriété à un courtier immobilier, il s'entend avec lui sur le montant d'une commission. Elle atteint en moyenne 5 % + taxes de la valeur de la propriété (ce qui représente souvent plusieurs milliers de dollars!).

Courtier inscripteur vs courtier collaborateur

Lorsqu'une propriété est en vente par un courtier immobilier (on dira alors qu'il est le courtier inscripteur) et que l'acheteur désire être lui aussi représenté par un courtier (on dira alors qu'il est le courtier collaborateur), ce dernier sera payé à même la commission convenue entre le propriétaire et son courtier.

Par exemple, si le propriétaire a convenu de payer 5 % à son courtier et que l'acheteur souhaite traiter avec un courtier collaborateur, la commission sera partagée entre les deux courtiers en fonction de ce que le courtier inscripteur a choisi d'offrir au courtier collaborateur.

Contrat de courtage achat

Quand le vendeur choisit de vendre sans courtier immobilier, il préfère généralement que les acheteurs potentiels communiquent directement avec lui.

Depuis juillet 2012, les acheteurs qui désirent utiliser les services d'un courtier immobilier quand la propriété qu'ils convoitent n'est pas en vente par un courtier devront signer un « contrat de courtage achat » qui prévoira la rétribution de ce courtier.

Si j'achète une propriété avec un courtier immobilier, suis-je protégé?

Acheter avec un courtier immobilier ne protège pas contre les vices cachés, ne remplace pas l'inspection par un professionnel et ne dégage pas de l'obligation de conclure la transaction chez un notaire.

Par ailleurs, un courtier n'est pas habilité à donner des conseils juridiques puisqu'il n'est ni un avocat, ni un notaire.

Les notaires sont les spécialistes du droit immobilier. Sur son site web, la Chambre des notaires du Québec souligne d'ailleurs que « ce sont les seuls qui détiennent l'expertise juridique nécessaire pour garantir la protection des droits de l'acheteur, du vendeur et du créancier ».

Pourquoi les courtiers immobiliers disent-ils offrir une protection?

Lorsqu'il est question de la « protection » offerte par les courtiers, certains croient à tort qu'il s'agit d'une protection très large. Mais à quoi les courtiers font-ils référence en parlant de « protection »?

Ils font en fait référence à leur assurance responsabilité professionnelle. Il s'agit d'une assurance à laquelle les courtiers immobiliers doivent souscrire pour pratiquer leur métier au Québec.

La protection offerte aux consommateurs par cette assurance est cependant assez limitée. Elle met uniquement à l'abri d'un dommage résultant de la faute professionnelle d'un courtier immobilier, et ce, seulement si le Fonds d'indemnisation est d'avis qu'une faute a été commise et qu'elle est la cause du dommage.

En d'autres mots, le courtier immobilier offre une protection contre une faute, erreur, négligence ou omission qu'il pourrait lui-même commettre. Cette protection est donc superflue si la vente est effectuée sans intermédiaire.

En résumé :

  • Avec ou sans courtier immobilier, les étapes de l'achat d'un immeuble sont les mêmes.
  • Le notaire est le spécialiste du droit immobilier, il est donc le professionnel le plus objectif et le mieux habilité à aider l'acheteur à s'y retrouver avec les aspects juridiques liés à la transaction.
  • L'achat d'une propriété n'est pas nécessairement complexe, mais elle nécessite d'être attentif et prudent.
  • Les courtiers d'acheteurs ou de vendeurs reçoivent une rétribution lorsqu'ils sont impliqués dans une transaction.
  • L'élimination des intermédiaires peut parfois faciliter la négociation dans le processus d'achat d'une maison.
  • Dans une transaction immobilière idéale, toutes les parties trouvent satisfaction
  • Un courtier immobilier n'est pas habilité à donner des conseils juridiques.
  • La garantie légale s'applique, qu'un courtier soit impliqué ou non.

Le saviez-vous?

Même quand ils sont représentés par un courtier pour acheter, les Québécois s'impliquent dans le processus. La plupart des personnes sondées disent avoir fait la majorité ou autant de recherches que l'agent immobilier. Et près de la moitié ont finalement trouvé leur propriété eux-mêmes*.

*Source: Les résultats proviennent d'un sondage d'Extract Recherche Marketing effectué en ligne auprès de 1170 propriétaires canadiens (Québec, Ontario et Alberta) âgés de 25 à 64 ans, du 23 avril au 12 mai 2014.

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