Statistiques immobilières du 1e trimestre de 2024 : un marché en regain de vigueur

Après des mois de ralentissement post-pandémiques, le marché immobilier québécois sort progressivement de sa torpeur. Au grand plaisir de la partie vendeuse, les prix médians ont continué d’augmenter et les scénarios de surenchère, bien que moins fréquents qu’avant, s’observent toujours. La partie acheteuse y trouve aussi son bonheur : un inventaire plus grand s’offre à elle et les délais de vente ne raccourcissent pas, ce qui lui laisse le temps de présenter des propositions bien réfléchies.

Lisez la Minute de l’immobilier du 4e trimestre de 2023 pour consulter les statistiques antérieures !

Sommaire :

• Gatineau, du choix pour les acheteurs
• Montréal, le nombre de ventes augmente
• Québec, l’activité et la rareté font grimper les prix
• Saguenay, le nombre de transactions et les prix montent
• Sherbrooke, les acheteurs ont plus de choix
• Trois-Rivières, un recul des transactions
• Analyse des tendances et regard vers le futur

Le marché immobilier des six régions métropolitaines de recensement (RMR) du Québec a été fort actif au cours des trois premiers mois de l'année 2024, et ce, après plusieurs trimestres de ralentissement. Il est permis de croire que le maintien du taux directeur de la Banque du Canada et les rumeurs d’une éventuelle baisse à l’horizon ont joué un rôle dans l’augmentation d'activité qui a été enregistrée.

La croissance du nombre de propriétés disponibles sur le marché, observée à la fin de l’année 2023, s'est accentuée au premier trimestre de 2024 (19 % de plus par rapport à la même période à pareille date l’année dernière¹). Cette augmentation de l'offre n'a visiblement pas refroidi le marché, car le nombre de ventes enregistré a connu une croissance de 15 % par rapport à l'année précédente².

Bien que la proportion entre les nouvelles inscriptions et les ventes ait légèrement augmenté, l'inventaire de propriétés a progressé de 5 % par rapport au dernier trimestre de 2023³. Malgré cette maigre hausse, l’inventaire demeure près du plancher historique, maintenant l'avantage du côté de la partie vendeuse dans les négociations.

Cette rareté des propriétés, combinée avec une partie acheteuse qui est toujours au rendez-vous, continue d'exercer une pression à la hausse sur les prix de vente médians, autant au cours des trois que des douze derniers mois⁴.

À l’échelle de la province, le prix médian pour les propriétés unifamiliales a augmenté de 7 % au 1^er trimestre de 2024 par rapport à la même période l’an dernier, atteignant 385 000 $⁵. À l’instar des unifamiliales, le prix médian des copropriétés affiche une hausse de 3 %, s'établissant à 375 000 $. Les immeubles de 2 à 5 logements ont quant à eux enregistré la hausse la plus marquante, soit 12 %, pour atteindre un prix médian de 447 500 $⁶.

Dans un contexte où le marché immobilier est très vigoureux, les délais de vente restent très courts, se rapprochant des données observées à pareille date l'an dernier⁷.

Phénomène courant en 2021 et en 2022, la surenchère se poursuit dans un certain nombre de transactions. Bien que loin des chiffres cumulés par le passé, le nombre de transactions conclues avec l’aide de DuProprio en situation de surenchère a atteint le seuil du 16% pour le 1^er trimestre de l’année 2024⁸.

Les tendances observées ne sont pas toutes les mêmes dans les différentes régions du Québec. Voici un portrait de la situation dans les six RMR de la province.

Gatineau, du choix pour les acheteurs

Le marché immobilier de la RMR de Gatineau a connu une évolution assez différente de celle du reste de la province en ce 1^er trimestre de l’année 2024. Les nouvelles inscriptions ont bondi de 36 % par rapport à la même période l'an dernier⁹. Toutefois, le nombre de ventes enregistrées n'a pas suivi ce bond important, se chiffrant à 1 %, à peine supérieur au niveau de l'an dernier¹⁰.

Ce lot de nouvelles inscriptions a fait augmenter l'inventaire de 28 % par rapport à la même période de l'an dernier, une variation de 6 % comparativement au 4^e trimestre de l’année 2023¹¹.

Bien que cette augmentation diminue légèrement le pouvoir de négociation de la partie vendeuse, les principaux indicateurs démontrent que le marché reste en leur faveur. Le prix médian des propriétés unifamiliales et des copropriétés a monté de 5 % et 7 % respectivement par rapport à l'année dernière¹².

Les délais de vente, quant à eux, sont restés stables par rapport à 2023¹³. Les plex font exception à cette tendance, affichant un léger recul du prix médian et présentant des délais de vente beaucoup plus rapides qu'à pareille date en 2023¹³.

Montréal, le nombre de ventes augmente

Le marché immobilier de la RMR de Montréal était plus près de l’équilibre au dernier trimestre que celui des autres régions. Comme c'est le cas ailleurs en province, le nombre de nouvelles inscriptions a bondi de l’ordre de 16 %. Toutefois, c’est le nombre de ventes enregistrées qui attire le plus l'attention, avec une hausse de 19 % au 1er trimestre. Cette tendance est encore plus prononcée sur la Rive-Sud, où l’augmentation s’est chiffrée à 27 %.

Les acheteur·euses ont eu beaucoup de choix au cours du 1^er trimestre, l’inventaire ayant été plus nombreux de 13 % en moyenne par rapport à la même période en 2023.

Affichant déjà les prix médians les plus élevés de la province, la région métropolitaine enregistre encore une hausse au niveau des propriétés unifamiliales (6 %) et des plex de 2 à 5 logements (5 %) au 1^er trimestre. Le marché demeure donc favorable, dans son ensemble, à la partie vendeuse. Cette tendance est exacerbée sur la Rive-Sud et la Rive-Nord, où le marché semble en faveur de la partie vendeuse de manière plus marquée que sur l'île.

Québec, l’activité et la rareté font grimper les prix

Une réalité différente s’observe dans la région de la Capitale-Nationale. Depuis plusieurs trimestres consécutifs, le marché immobilier de la RMR de Québec est demeuré très actif et le 1^er trimestre de 2024 s’inscrit dans cette lignée. Là où la différence est marquée, c’est que moins de nouvelles propriétés ont été inscrites que dans le reste de la province, l’augmentation se situant seulement à 6 %. Malgré cette hausse limitée de l’offre, le nombre de propriétés vendues a bondi de 18 %.

La demande, qui ne dérougit pas, continue de gruger un inventaire qui peine à augmenter au cours des derniers mois. Au 1^er trimestre, les acheteur·euses ont eu 6 % moins de choix que ceux qui ont magasiné à la même période en 2023.

Les chiffres enregistrés durant ce trimestre renforcent la notion que ce marché est à l’avantage de la partie vendeuse. Ce constat s’applique surtout à l’agglomération de la ville de Québec - des similarités s’observent sur la Rive-Sud, mais dans une moindre mesure.

La vigueur du marché immobilier de cette RMR a eu une incidence directe sur les négociations entre les vendeur·euses et les acheteur·euses. Sans surprise, une hausse importante des prix pour le 1er trimestre 2024 a été enregistrée pour l’ensemble des propriétés transigées par rapport à la même période l’an dernier.

Saguenay, le nombre de transactions et les prix montent

Le marché immobilier de la RMR de Saguenay indique depuis plusieurs mois une activité soutenue, tendance qu’accentue le 1^er trimestre de 2024. Le nombre de nouvelles inscriptions n’a pas suivi la moyenne provinciale durant les trois premiers mois de l’année, ne progressant que de 2 % par rapport à la même période l’an dernier. Les acheteur·euses sont au rendez-vous, comme en témoigne la hausse d'environ 14 % du nombre de transactions enregistrées.

L’offre est restée plutôt stable par rapport à la même période en 2023. Malgré une faible hausse, il est intéressant de noter que l’inventaire demeure bas.

Il n'est donc pas surprenant que le marché continue d'avantager la partie vendeuse. Cette réalité s’est manifestée par l'augmentation des prix médians des différents types de propriétés, qui ont tous progressé d’au moins 7%.

En ce qui concerne les délais de vente, ils sont similaires à ceux du trimestre précédent, soit de 54 jours pour les propriétés unifamiliales. Ce délai est plus court que la moyenne provinciale, établie à 61 jours.

Sherbrooke, les acheteurs ont plus de choix

Le marché immobilier de la RMR de Sherbrooke se distingue comme étant celui où l'activité immobilière a le plus évolué dans la province. Le volume de nouvelles inscriptions au cours du 1^er trimestre de l’année 2024 a connu une forte augmentation par rapport à la même période en 2023 avec un bond de 30%. Les acheteur·euses répondent présents, puisque le nombre de transactions enregistrées dans la région a également augmenté d'environ 29 %.

L’inventaire de propriétés à vendre accumulé au cours des derniers mois de 2023 a créé une grande offre de propriétés disponibles. Grâce à cette réserve, l’engouement actuel n’a pas eu trop d’incidence sur l’inventaire et le nombre d'inscriptions en vigueur au courant du 1^er trimestre a été 37% plus grand qu’à la même période l’an dernier. Cela a fait en sorte que le marché a été plus avantageux pour la partie acheteuse qu'à l'époque où l’offre était fortement réduite.

Les indicateurs donnent toujours l’avantage de la partie vendeuse dans cette région. La forte activité enregistrée dans le 1^er trimestre de l’année devrait exercer une pression considérable sur les prix de vente, alors qu’une hausse de 6 % a déjà été observée sur les propriétés unifamiliales au 1^er trimestre. Les délais de vente pour les propriétés unifamiliales sont restés plus bas que la moyenne provinciale, à concurrence d’environ dix jours. 

Trois-Rivières, un recul des transactions

Le marché immobilier de la RMR de Trois-Rivières a cumulé, mois après mois, une forte activité au cours de la dernière année, son indice de vigueur étant parmi les plus élevés de la province. Cependant, au 1^er trimestre de 2024, il a présenté un léger signe de ralentissement, alors que les transactions enregistrées ont été en baisse de 3 %.

C’est un signe encourageant pour la partie acheteuse, car cela a permis de voir le nombre de propriétés disponibles augmenter de 14 % par rapport à la même période l'année dernière. L'impact de cette donnée demeure modéré, car l'inventaire était à un niveau extrêmement faible. La hausse de 6 % des inscriptions en vigueur comparativement à la même période l'année précédente n’est pas parvenue à enlever l’avantage à la partie vendeuse.

Malgré cette accalmie au niveau du nombre de transactions réalisées, le prix de vente médian des différents types de propriété augmente toujours, avec une hausse importante de 9 % pour les propriétés unifamiliales et de 10 % pour les plex de 2 à 5 logements. Les propriétés continuent de trouver preneur très rapidement, comme en témoigne le délai de vente moyen de 42 jours pour tous les types de biens confondus.

Analyse des tendances et regard vers le futur

À la lumière des statistiques cumulées durant le 1^er trimestre de 2024, il est difficile d’imaginer que les prix de vente des biens immobiliers vont se stabiliser dans un avenir rapproché, encore moins qu’ils vont diminuer.

Il est raisonnable de penser que dans l’éventualité où la Banque du Canada déciderait de baisser son taux directeur, menant à une baisse des taux d’intérêt hypothécaires, les scénarios de surenchère pourraient redevenir monnaie courante. Les délais de vente sont stables et l’inventaire augmente progressivement, mais ils pourraient rapetisser rapidement moyennant une baisse des taux.

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