Quelques mois après avoir acheté une maison, les nouveaux propriétaires reçoivent une lettre de leur municipalité. Surprise! À l’intérieur se trouvent les détails des droits de mutation immobilière, communément appelés « taxe de bienvenue ». Voyez comment ce montant est calculé et quelles en sont les étapes. Vous pourrez ainsi mieux le prévoir dans votre budget si vous envisagez d’acheter une propriété prochainement.
Que sont les droits de mutation immobilière?
Il s’agit du montant prélevé par les municipalités québécoises lors du transfert d’une propriété sur leur territoire. Instaurés en 1976, ces droits servent à financer une partie des services municipaux. Les désignations « taxe de bienvenue », « droit sur les mutations immobilières » ou « frais de mutation » y font tous référence.
Même si la facture peut surprendre, elle fait partie du processus normal d’acquisition d’une propriété au Québec. En vertu des dispositions de la Loi concernant les droits sur les mutations immobilières, les droits de mutation immobilières s’appliquent dans les cas de vente, de cession, de donation ou d’échange d’immeuble ou de terrain. Ils sont habituellement payables en une seule fois (autrement dit, en un versement).
Origine du terme « taxe de bienvenue »
Bien qu’elle fasse parfois sourire, l’expression « taxe de bienvenue » n’a en réalité aucun lien avec l’ancien ministre Jean Bienvenue, selon l’historien Frédéric Lemieux. Si le mythe a gagné en popularité, c’est surtout en raison de la coïncidence entre son nom et l’entrée en vigueur de la loi.
Il s’agit plutôt d’une expression qu’employaient des notaires pour mieux faire accepter l’idée de devoir payer des droits de mutation à l’achat d’une propriété. Pour finir, le terme « taxe de bienvenue » est employé sous l’influence de la formulation anglaise real property transfer tax et welcome tax.
Comment sont calculés les droits de mutation immobilière?
De Montréal à Gaspé, en passant par Trois-Rivières, les nouveaux propriétaires ne doivent pas s’attendre à débourser le même montant. Chaque municipalité applique son propre facteur comparatif, ce qui fait varier les droits de mutation d’une ville à l’autre.
Déterminer la base d’imposition
Pour établir les droits de mutation, la municipalité doit d’abord déterminer la base d’imposition, soit le plus élevé de ces trois montants :
Le prix payé pour l’acquisition de l’immeuble (pour une habitation neuve, on exclut la TPS et la TVQ);
Le prix de vente inscrit à l’acte de transfert;
La valeur marchande de la propriété au moment du transfert. Celle-ci correspond généralement à la valeur inscrite au rôle d’évaluation foncière, ajustée selon le facteur comparatif en vigueur dans la municipalité à la date du transfert.
Bon à savoir : Le facteur comparatif est propre à chaque ville et révisé chaque année. Il sert à ajuster la valeur inscrite au rôle afin de refléter la valeur réelle du marché.
À titre d’exemple, voici les facteurs comparatifs de la Ville de Montréal utilisés au cours des années précédentes :
2026 : 1,00
2025 : 1,08
2024 : 1,10
2023 : 1,00
Pour une propriété dont l’évaluation municipale est de 450 000 $, Montréal appliquerait en 2026 un facteur comparatif de 1,00. La valeur marchande estimée serait alors de 450 000 $, soit 450 000 $ × 1,00. Si ce montant est plus élevé que le prix de vente ou que celui inscrit à l’acte de vente, il devient la base d’imposition.
Calculer à partir des tranches de valeur
Une fois la base d’imposition déterminée, il faut calculer les pourcentages selon les tranches de valeur de la municipalité. Toutes les municipalités doivent utiliser les taux de base. Voici ceux de 2026 :
0,5 % sur les premiers 62 900 $
1,0 % sur la tranche de 62 901 à 315 000 $
1,5 % sur la tranche qui excède 315 000 $
Sur toute tranche supérieure à 500 000 $, une municipalité peut fixer un taux supérieur. Ce taux est limité à 3 %, sauf pour Montréal, qui peut fixer un taux plus élevé. Cela dit, il vaut mieux vérifier directement auprès de la municipalité pour obtenir les taux exacts.
1,5 % sur la tranche de 307 800 $ à 500 000 $
2,5 % sur la tranche de 500 000 $ à 750 000 $
3 % sur la tranche de 750 000 $ et plus
* Seuils applicables pour l’année 2026.
1,5 % sur la tranche de 315 001 $ à 500 000 $
3 % sur la tranche de 500 001 $ et plus
* Seuils applicables pour l’année 2026.
1,5 % sur la tranche de 315 000 $ à 552 300 $
2 % sur la tranche de 552 300 $ à 1 104 700 $
2,5 % sur la tranche de 1 104 700 $ à 2 136 500 $
3,5 % sur la tranche de 2 136 500 $ à 3 113 000 $
4 % sur la tranche de 3 113 000 $ et plus
* Seuils applicables pour l’année 2026.
Exemple de calcul des droits de mutation à Montréal en 2026
Pour une base d’imposition de 700 000 $ :
62 900 x 0,5 % = 314,50 $
252 100 x 1 % = 2 521,00 $
237 300 x 1,5 % = 3 559,50 $
147 700 x 2 % = 2 954 $
Addition de chaque tranche : 314,50 $ + 2 521,00 $ + 3 559,50 $ + 2 954,00 $ = 9 349,00 $ à verser.
Quand payer les droits de mutation immobilière?
En général, les droits de mutation sont facturés par la municipalité peu de temps après la signature de l’acte notarié. Dans la plupart des villes, l’acquéreur ou l’acquéreuse reçoit son avis de paiement entre le troisième et le sixième mois suivant l’achat, un délai qui varie selon les processus internes de la municipalité.
Une fois l’avis envoyé, la taxe est habituellement payable en un versement unique dans les 30 jours (ou avant le 31e jour), conformément aux règles prévues par le gouvernement du Québec. Noter que les modalités peuvent varier selon les règles en vigueur dans chaque municipalité.
Les 3 modes de paiement
La façon dont les nouveaux propriétaires doivent acquitter les droits de mutation peut varier d’une ville à l’autre. Avant de régler la facture, il est utile de vérifier le numéro de référence, la date d’échéance ainsi que toute information concernant le paiement. Au-delà du délai prévu, des intérêts peuvent s’ajouter au montant.
Voici les trois modes de paiement les plus fréquents :
1. Paiement en ligne ou au comptoir d’une institution financière participante
2. Paiement en personne (débit, crédit, chèque, mandat postal, argent comptant)
3. Paiement par la poste (chèque ou mandat postal)
Il est recommandé de prévoir un délai postal suffisant pour éviter un paiement considéré en retard.
Exonération ou remboursement
Tout transfert de propriété est soumis aux droits de mutation. Toutefois, certaines exonérations prévues par la loi peuvent s’appliquer, notamment dans les cas suivants :
Le montant de la base d’imposition est inférieur à 5 000 $.
Le transfert a lieu en ligne directe ascendante (parents et grands-parents) ou descendante (enfants et petits-enfants).
Le transfert est effectué entre conjoints (mariés, unis civilement ou de fait). Attention, pour les conjoints de fait, un délai de 12 mois doit être respecté, à moins qu’ils soient parents d’un même enfant.
Les transferts entre frères et sœurs ne sont pas exemptés des droits de mutation. Ne sont pas non plus exemptés les transferts provenant de la famille élargie, comme une tante ou un oncle.
Droits supplétifs
Lorsqu’un immeuble change de propriétaire, la municipalité doit mettre à jour son rôle d’évaluation foncière. Même si la transaction est exonérée de droits de mutation (par exemple lors d’un transfert entre parents ou entre conjoints), des droits supplétifs d’un maximum de 200 $ pourraient être exigés par la municipalité.
Remboursement et accès à la propriété
Certaines municipalités offrent des programmes permettant de rembourser une partie ou la totalité des droits de mutation immobilière, à condition de respecter des critères précis d’admissibilité. La Ville de Montréal a, par exemple, mis en place un programme d’appui à l’acquisition résidentielle pour aider les jeunes familles à accéder à la propriété.
Nouveau crédit d’impôt remboursable pour l’accès à la propriété
Le gouvernement du Québec a mis en place un nouveau crédit d’impôt remboursable pour faciliter l’accès à la propriété. Cette mesure s’adresse aux premiers acheteurs ainsi qu’aux personnes qui acquièrent un logement adapté à une incapacité sévère.
De façon concrète, vous pourriez récupérer jusqu’à 5 875 $ des droits de mutation versés à votre municipalité. Le crédit couvre la première tranche de 5 000 $, puis 25 % de la tranche suivante de 3 500 $, si applicable. Pour y avoir droit, vous devez avoir acheté l’habitation à partir du 1er janvier 2026 et résider au Québec. Les modalités complètes et les conditions d’admissibilité sont précisées par Revenu Québec.
Un passage obligé?
Peu importe le nom qu’on lui donne, la « taxe de bienvenue » demeure un passage obligé pour la majorité des acheteurs et acheteuses… C’est pourquoi il peut être judicieux, avant de signer l’acte de vente, de vérifier auprès de la municipalité le montant approximatif qui sera exigé. Vous pourrez ainsi prévoir plus facilement ce coût dans votre budget d’achat.
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