Comprendre la Loi sur l’interdiction d’achats immobiliers résidentiels par des non-Canadiens
Mis à jour le 26 septembre 2024
La Loi sur l'interdiction d'achat d'immeubles résidentiels par des non-Canadien·nes est entrée en vigueur le 1er janvier 2023. L'objectif de cette Loi issue du plan libéral sur le logement est de stabiliser le marché immobilier fragilisé par la pandémie, de pallier l'inflation au pays et de réduire les fonds étrangers en sol canadien. Ainsi, l'achat de propriétés résidentielles est interdit aux non-Canadien·nes jusqu'au 1er janvier 2027. Certaines conditions et exceptions s'appliquent.
Selon un jugement de la Cour supérieure du Québec rendu le 31 janvier 2023 (L.C. 2022, ch. 10, art. 235), les ventes résultant de promesses d’achat et de vente qui ont été conclues par un·e non-Canadien·ne avant le 1er janvier 2023 ne sont pas visées par la Loi.
Voyons ensemble les implications de la Loi, tant pour les parties acheteuses que vendeuses du pays.
Sommaire :
- D'où vient la Loi sur l'interdiction d'achat d'immeubles résidentiels par des non-Canadiens?
- Qu'est-ce qu'un acheteur « non-canadien »?
- La Loi interdisant l'achat d'immeubles résidentiels par des non-Canadiens s'applique-t-elle aux conjoints étrangers de citoyens canadiens ou de résidents permanents?
- À quels types d'achat la Loi sur l'interdiction d'achat d'immeubles résidentiels par des non-Canadiens s'applique-t-elle?
- Les 4 documents que les non-Canadiens peuvent utiliser pour prouver leur conformité à la Loi
- Conséquences du non-respect de la Loi pour les acheteurs
- Les implications pour les vendeurs québécois
- Les tiers, tels que courtiers ou avocats, jouent-ils un rôle dans l'application de la loi?
- FAQ
D'où vient la Loi sur l'interdiction d'achat d'immeubles résidentiels par des non-Canadiens?
Cette mesure vise à répondre à une préoccupation croissante liée à l'augmentation des prix de l'immobilier, qui rend l’achat d’une propriété plus difficile pour les Canadien·nes en raison des investissements étrangers dans le marché immobilier résidentiel. En limitant la capacité des non-Canadien·nes d’acheter dans ce marché, le gouvernement espère que les prix de vente se stabiliseront et que les Canadien·nes auront un meilleur accès à la propriété.
Qu’est-ce qu’un acheteur « non-canadien »?
L'article 2 de la Loi sur l'interdiction d'achat d'immeubles résidentiels par des non-Canadien·nes définit l'acheteur·euse non-canadien·ne comme une personne qui ne détient pas la citoyenneté ou la résidence permanente canadienne, et qui n'est pas inscrit·e à titre d'Indien·ne sous le régime de la Loi sur les Indiens (L.R.C. (1985), ch. I-5). La définition inclut également (i) les sociétés constituées autrement que par une loi fédérale ou provinciale, ou (ii) celles qui sont à la fois constituées par une loi fédérale ou provinciale, ne sont pas cotées en bourse et sont contrôlées par un·e non-Canadien·ne.
Il est donc interdit aux non-Canadien·nes d'acheter, directement ou indirectement, une propriété résidentielle au Canada.
Les exclusions
Des exceptions sont prévues à l'article 4 de la Loi. Selon ces exceptions, les catégories d'acheteur·euses suivantes, entre autres, sont autorisées à acheter des propriétés résidentielles au pays sous certaines conditions :
- Les résident·es temporaires (étudiant·es, jeunes professionnel·les détenant un permis de travail ou de vacances-travail, etc.) qui répondent à certaines conditions prévues par règlement.
- Les non-Canadien·nes qui achètent une propriété résidentielle avec un époux, une épouse ou un·e conjoint·e de fait admissible à l'achat en vertu de la Loi.
- Les réfugié·es et les personnes protégées au sens de la Loi sur l'immigration et la protection des réfugiés.
- Les agent·es diplomates ou consulaires ou les États étrangers qui achètent à des fins démocratiques ou consulaires.
La Loi interdisant l'achat d'immeubles résidentiels par des non-Canadiens s'applique-t-elle aux conjoints étrangers de citoyens canadiens ou de résidents permanents?
Une exemption est prévue pour les conjoint·es étranger·ères de citoyen·nes canadien·nes ou de résident·es permanent·es.
Plus précisément, la Loi prévoit que les conjoint·es étranger·ères peuvent acheter un immeuble résidentiel si l'achat est fait en tant que partie d'une transaction conjointe avec un·e citoyen·ne canadien·ne ou un·e résident·e permanent·e. Cependant, des conditions spécifiques peuvent s'appliquer et il est recommandé de consulter les détails de la législation ou de parler avec un·e spécialiste en droit immobilier pour obtenir des conseils précis en fonction des circonstances individuelles.
Cela vise à équilibrer la nécessité de limiter l'investissement étranger dans l'immobilier, tout en reconnaissant les situations où des conjoint·es étranger·ères peuvent être impliqué·es dans des achats immobiliers au Canada.
À quels types d'achats la Loi sur l'interdiction d'achat d'immeubles résidentiels par des non-Canadiens s'applique-t-elle?
L'interdiction vise tout immeuble résidentiel situé au Canada. Cela peut être :
- Une maison individuelle
- Une maison jumelée ou en rangée
- Un logement en copropriété
- Un duplex
- Un triplex
Cela signifie donc que les multilogements de plus de trois unités ne sont pas visés par la Loi, tout comme les immeubles à caractère commercial. Le gouvernement exclut aussi les propriétés résidentielles qui sont situées à l'extérieur d'une région métropolitaine ou d'une agglomération de recensement.
Les 4 documents que les non-Canadiens peuvent utiliser pour prouver leur conformité à la Loi
Pour prouver leur conformité à la Loi sur l'interdiction d'achat d'immeubles résidentiels par des non-Canadiens, ces derniers doivent généralement fournir les documents suivants :
1. Un document attestant leur statut
Un passeport valide ou un certificat de résidence (si applicable).
2. Les documents de la transaction immobilière
Leur contrat de vente ou d'achat.
3. Une preuve d'exemption
Par exemple, les documents prouvant le lien avec un·e citoyen·ne d’ici ou un·e résident·e permanent·e si le/la non-Canadien·ne est un·e conjoint·e étranger·ère.
4. Les documents financiers et légaux
Les documents d'enregistrement pour les sociétés étrangères.
Les exigences peuvent varier selon la province ou le territoire. Il est conseillé de consulter un·e expert·e juridique pour des conseils spécifiques.
Conséquences du non-respect de la Loi pour les acheteurs
Tout non-Canadien·ne qui ne respecte pas cette interdiction, de même que toute personne ou entité qui aide, encourage, incite ou conseille un·e non-Canadien·ne à contourner la Loi, s'expose à une amende maximale de 10 000 $. De plus, l'article 7(1) de la Loi stipule que la juridiction supérieure de la province où se trouve l'immeuble résidentiel peut obliger sa vente.
Les implications pour les vendeurs québécois
Les impacts de la Loi sur l'interdiction d'achat d'immeubles résidentiels par des non-Canadiens risquent d'être mineurs au Québec. En effet, selon les données compilées par JLR solutions foncières, les achats par des acheteur·euses étranger·ères n'ont représenté que 0,9 % de l'ensemble des transactions immobilières enregistrées dans la province en 2019, une diminution de 0,2 % par rapport à 20181.
Quoi faire si vous avez des doutes que votre acheteur n’est pas canadien?
Vous avez reçu une offre d'achat sur votre propriété, mais n'êtes pas certain·e que la personne intéressée soit canadienne, aux termes de la loi? Vous pouvez lui demander un avis juridique rédigé par un·e notaire ou un·e avocat·e qui confirme qu'elle a le droit d'acheter une propriété résidentielle au Canada! De son côté, le ou la notaire instrumentant de la transaction effectuera les vérifications nécessaires pour s'assurer que l'acheteur·euse n'enfreint pas la Loi sur l'interdiction d'achat d'immeubles résidentiels par des non-Canadiens.
Les tiers, tels que courtiers ou avocats, jouent-ils un rôle dans l'application?
Oui, les courtier·ères et avocat·es peuvent jouer un rôle dans l'application de la Loi sur l'interdiction d'achat d'immeubles résidentiels par des non-Canadiens. Les courtier·ères doivent vérifier le statut des acheteur·euses et s'assurer qu'ils/elles sont conformes à la Loi, tandis que les avocat·es vérifient les documents juridiques, conseillent sur la conformité et peuvent signaler les transactions non conformes aux autorités. En résumé, ces professionnel·les aident à garantir que les transactions respectent les exigences légales.
Pour recevoir des conseils et des explications sur les subtilités de la loi, n'hésitez pas à parler avec un·e notaire ou un·e avocat·e en pratique privée. Si vous avez accès à l'assistance juridique de DuProprio, planifiez un appel avec l'un·e de nos notaires ou en appelant le 1 866 387-7677.
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FAQ
Un non-résident peut-il acheter une maison?
Un·e non-résident·e canadien·ne est généralement soumis·e à des restrictions en matière d'achat de propriétés résidentielles au Canada en vertu de la Loi sur l'interdiction d'achat d'immeubles résidentiels par des non-Canadiens, entrée en vigueur en janvier 2023. Cette Loi interdit à la plupart des non-Canadien·nes d'acheter des propriétés résidentielles au Canada.
Un immigrant peut-il acquérir une propriété?
Oui. Si l'immigrant·e est un·e résident·e permanent·e ou un·e citoyen·ne canadien·ne, il/elle peut acheter une propriété au Canada. Les restrictions visent principalement les non-résident·es et les personnes n'ayant pas un lien substantiel avec le Canada.
Comment définit-on un non-Canadien?
Un·e non-Canadien·ne est une personne qui n'est pas citoyen·ne du Canada et qui n'a pas le statut de résident·e permanent·e. En d'autres termes, il/elle n'a pas de lien de résidence officiel avec le Canada, que ce soit en matière de citoyenneté ou de statut de résident·e permanent·e.
