Statistiques immobilières du 2e trimestre de 2022 : vers un marché changeant au Québec

Le marché immobilier au Québec au cours de la dernière période trimestrielle s’est distingué par des variations importantes de mois en mois. Alors que le mois d’avril a été tout feu tout flamme, on dénote depuis mai et juin un certain ralentissement. C’est le cas de le dire : le deuxième trimestre de 2022 marque un tournant dans les tendances que la province a connues depuis 2020.

Afin de se préparer aux réalités du marché pour la suite de l’année, analysons ensemble les données statistiques des mois d’avril à juin 2022 avec la Minute de l’immobilier. 

Sommaire :

• Un inventaire en progression (finalement)
• Des prix de vente en hausse au trimestre… sauf en juin
• Des délais de vente toujours bas, à la remorque d’un marché changeant
• Une surenchère encore bien présente, mais en perte de vitesse
• Zoom sur les régions métropolitaines
• Notre analyse des tendances, et des prévisions pour la suite

L’état du marché immobilier au début de 2022

Le marché immobilier du premier trimestre de l’année, tel que décrit par la Minute de l’immobilier précédente, continuait sur sa lancée de 2021 : inventaire réduit, hausse marquée du prix des propriétés, délais de vente très bas. Les données du mois d’avril laissaient toutefois présager un potentiel ralentissement de la hausse des prix de vente et une offre de propriétés stabilisée.

L’inventaire des propriétés : Le nombre de propriétés sur le marché au Québec était 28 % moins important qu’à la même période l’année précédente¹.

Le prix de vente : Le prix des unifamiliales avait connu une augmentation de 21 %, alors que les condos et les plex avaient gagné en moyenne 19 % par rapport au prix médian de la même période en 2021, selon le radar immobilier de JLR².

La surenchère : Près d’un client DuProprio sur deux avait déclaré avoir vendu au-dessus du dernier prix affiché sur son annonce lors du premier trimestre de 2021³.

Les délais de vente : Les délais de vente étaient de retour à leur plus bas. Pour les maisons unifamiliales, le délai de vente moyen était de seulement 48 jours⁴. Pour les condos, on pouvait s’attendre à vendre en moyenne en 51 jours⁵, et pour les immeubles à logements multiples, la vente s’était effectuée en un délai d’environ 70 jours⁶.

Un inventaire en progression (finalement) 

Bien que le nombre de propriétés en vente dans la province demeure historiquement bas, on constate une accumulation d’inventaire de mois en mois en raison d’un plus petit nombre de biens immobiliers vendus par rapport au nombre d’inscriptions au cours du dernier trimestre. Ainsi, alors que les nouvelles inscriptions sont demeurées à un niveau semblable à la même période l’an dernier⁷, les transactions ont quant à elles connu une baisse de 19 %⁸. Résultat : l’inventaire a cru, passant d’en moyenne 26 586 propriétés en vente au premier trimestre de 2022 à 31 327 en juin dernier⁹. Le marché immobilier, bien que toujours très favorable aux vendeurs, a alors commencé à tendre davantage vers l’équilibre.

Des prix de vente en hausse au trimestre… sauf en juin

Bien qu’en progression, l’inventaire toujours bas a exercé une pression sur les prix de vente de tous les types de propriétés, principalement au cours des deux premiers mois de la période. Le Radar immobilier de JLR rapporte une hausse de 21,4 % du prix médian des unifamiliales du Québec par rapport à la même période en 2021¹⁰, s’établissant à 385 900 $ au deuxième trimestre de 2022¹¹. Il se situait cependant à 390 000 $ lorsqu’on isole uniquement les chiffres du mois de mai, contre 385 825 $ en juin — une faible baisse de 1 %¹². La hausse du prix des maisons unifamiliales a été davantage marquée dans les marchés les plus abordables de la province. Ainsi, des régions comme Gatineau, Sherbrooke et Trois-Rivières ont effectué un rattrapage au niveau des prix tout au long du trimestre. Finalement, c’est seulement dans le secteur de Baie-Comeau et ses environs qu’on note une diminution du prix de vente médian au deuxième trimestre pour les unifamiliales¹³.

Du côté des condos, le prix médian pour le trimestre est fixé à 365 000 $, une augmentation de 18,9 % par rapport à la même période en 2021¹⁴. On constate toutefois une baisse du prix de vente médian dans la province en juin — le prix médian était de 360 000 $ — en comparaison avec les mois d’avril et de mai où ce type de propriété se vendait 365 000 $ et 376 440 $ respectivement : une baisse de 4 %¹⁵. Les habitations à logements multiples suivent la même tendance au Québec, avec un prix médian 18,3 % supérieur à la même période en 2021¹⁶, mais connaissant une baisse de 1,38 % entre mai et juin 2022, passant de 470 000 $ à 463 500 $¹⁷.

Des délais de vente toujours bas, à la remorque d’un marché changeant

Signe d’un marché immobilier toujours vigoureux au Québec, le délai de vente moyen d’une propriété résidentielle a diminué de 12 jours au deuxième trimestre de 2022, en comparaison avec la même période l’année dernière¹⁸. À 39 jours en moyenne pour vendre une propriété, les courts délais de vente ont été motivés par un mois d’avril exceptionnel dans le marché et ont même battu les excellents chiffres du trimestre précédent¹⁹.

Comment expliquer que les délais de vente sont encore aussi bas ? 
Tout d’abord, la première partie du trimestre a connu de très courts délais de vente dans un marché exceptionnel. Ensuite, comme le délai de vente ne se mesure que lorsque la vente est officielle, il ne prend pas nécessairement en compte les propriétés mises en vente dans la deuxième partie du trimestre. Dans un marché où moins de propriétés mises en ligne ont trouvé preneur, leur délai de vente fort probablement plus long ne sera pas répertorié durant la présente période analysée. Ainsi, la statistique du délai de vente constitue un regard sur le passé, sur les propriétés qui se sont affichées vendues lors d’un trimestre donné, et non sur celles qui pourraient être encore sur le marché aujourd’hui.

Une surenchère encore bien présente, mais en perte de vitesse

Si la surenchère immobilière avait touché près d’un client DuProprio sur deux au premier trimestre de l’année²⁰, le pourcentage des propriétés vendues à un montant dépassant le dernier prix affiché sur l’annonce est demeuré identique au deuxième trimestre, s’établissant à 42 %²¹. On dénote cependant une nette diminution du phénomène, avec seulement 34 % de surenchère en juin²².

Dans les régions métropolitaines, c’est Sherbrooke qui remporte la palme du plus haut pourcentage de surenchère au dernier trimestre avec 60 % des clients DuProprio ayant déclaré avoir vendu au-dessus du dernier prix affiché sur leur annonce, une progression par rapport au premier trimestre (48 %). Trois-Rivières et Gatineau se sont également démarquées, avec 59 % et 57 % respectivement durant la période²³.

Zoom sur les régions métropolitaines

Les tendances observées au cours du trimestre dans le marché immobilier du Québec n’ont pas touché tous les secteurs de la même manière. Regard sur la hausse des prix, la surenchère et les délais de vente dans les plus importantes régions métropolitaines :

Gatineau, la croissante

La région de Gatineau a connu une légère hausse des inscriptions de propriétés, ce qui n’a toutefois pas empêché une augmentation des prix médians dans le secteur. Les maisons unifamiliales ont gagné plus de 20 % par rapport au deuxième trimestre de 2021, pour atteindre 451 050 $²⁴. L’engouement pour les condos et les plex a été encore plus significatif, leur prix médian gagnant respectivement 33,1 % et 29,2 % sur la même période en 2021²⁵. À la fin du deuxième trimestre, les condos semblaient toutefois démontrer des signes de ralentissement, leur prix médian reculant de 3 % en juin par rapport au mois précédent²⁶. Finalement, c’est dans la région métropolitaine de recensement de Gatineau qu’on recense les délais de vente les plus courts : 23 jours pour vendre une propriété résidentielle²⁷.

Montréal, précurseure des tendances 

Si la Rive-Sud et la Rive-Nord ont toutes les deux présenté au deuxième trimestre un pourcentage de surenchère dépassant les 50 %²⁸, l’île de Montréal est victime de son engouement initial et démontre déjà des signes de recul : une diminution du nombre de ventes et un inventaire croissant. La métropole présente une tendance vers l’équilibre plus accélérée que dans le reste de la province. 

Saguenay, la constante

Générant toujours de l’intérêt de la part des acheteurs, le marché immobilier du Saguenay–Lac-Saint-Jean a continué sa progression lente, mais constante au niveau des prix. Avec un pourcentage de surenchère de 32 % au deuxième trimestre²⁹ et une augmentation de plus de 20 000 $ du prix de vente médian des maisons unifamiliales entre avril et juin (de 237 000 $ à 257 750 $)³⁰, la région n’a présenté aucun signe de ralentissement au cours de la période analysée.

Trois-Rivières, la soutenue

L’activité dans le marché immobilier de la région de Trois-Rivières a été plutôt soutenue au deuxième trimestre, avec un pourcentage de surenchère de 59 % chez les clients DuProprio³¹. Alors que le prix médian des maisons unifamiliales a perdu des plumes en mai par rapport à avril, le mois de juin a présenté un regain, amenant le prix à près de 296 325 $, une augmentation de 31,5 % par rapport à juin 2021³². Les délais de vente ont aussi été plus rapides que la moyenne provinciale : les propriétés résidentielles dans le secteur de Trois-Rivières se sont vendues en seulement environ 30 jours³³.

Québec, l’imperturbable

Dans la région de Québec, l’inventaire a moins progressé et le dynamisme des ventes a exercé une pression entrainant une hausse des prix soutenue, mais raisonnable (13,8 % pour les unifamiliales par rapport à la même période en 2021 et autour de 9 % pour les condos et les plex)³⁴. Le phénomène de surenchère modéré, touchant 35 % des propriétés vendues sur Duproprio.com au deuxième trimestre³⁵, et le meilleur ratio entre les propriétés vendues et les nouvelles inscriptions laissent présager de prochains mois moins tumultueux pour l’immobilier que dans d’autres secteurs de la province, notamment Montréal.

Sherbrooke, la surchauffée (encore)

Le marché immobilier de la région de Sherbrooke a été particulièrement tendu au deuxième trimestre avec 60 % des clients DuProprio du secteur ayant déclaré avoir vendu au-dessus du dernier prix affiché sur leur annonce³⁶. À part pour les plex, les prix de vente médians des propriétés résidentielles ont augmenté de mois en mois, atteignant 356 700 $ pour les unifamiliales et 295 750 $ pour les condos³⁷, ce qui correspond à une augmentation de 27,4 % et 35,7 % par rapport à la même période en 2021³⁸.

Notre analyse des tendances, et des prévisions pour la suite

En concentrant notre regard sur les statistiques du deuxième trimestre de 2022, il serait facile de n’y apercevoir qu’une nouvelle hausse des prix et un pourcentage de surenchère équivalent au trimestre précédent. Toutefois, un zoom sur les données de juin offre un portrait bien différent à l’échelle de la province. Découvrez notre survol des données de juin 2022 en comparaison avec celles de 2019.

Et les effets du taux directeur ?

La hausse du taux directeur de 2,25 points depuis mars a participé à jeter un froid sur le marché immobilier qui risque de se faire ressentir encore davantage au troisième trimestre de l’année. Il est maintenant plus difficile de se préqualifier pour un prêt hypothécaire auprès d’une institution financière, ce qui aura pour éventuel effet de diminuer le bassin d’acheteurs potentiels, et donc la pression exercée par la demande sur une offre de propriétés déjà en croissance. Les régions qui étaient historiquement plus abordables seront potentiellement les seules qui tarderont légèrement à suivre la parade du ralentissement.

Pour être à l’affût des prochains changements dans le marché immobilier, ne manquez pas la Minute de l’immobilier !

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