Loi 5 sur le courtage immobilier : fin de la double représentation

Oui! Vous pourrez toujours acheter une propriété sans un courtier immobilier.

Qu'est-ce que le projet de loi 5?

Le projet de loi 5 intitulé Loi donnant suite à des mesures fiscales annoncées à l'occasion du discours sur le budget du 25 mars 2021 et à certaines autres mesures, donne suite aux commentaires reçus dans le cadre de la consultation publique sur les pratiques des courtiers immobiliers dans le contexte de surchauffe immobilière lancée le 10 juin 2021, et de consultations particulières tenues par la Commission des finances publiques.

Adopté le 10 décembre 2021 par l’Assemblée nationale, le projet de loi 5 vise, entre autres, à protéger les acheteurs dans les transactions impliquant des courtiers immobiliers. Il propose donc deux modifications importantes à la loi sur le courtage immobilier qui est administrée depuis mai 2010 par l'Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec (l'OACIQ). Cette loi accorde à l'OACIQ le mandat d'encadrer les courtiers immobiliers dans une perspective de protection du public.

Rassurez-vous, il sera toujours possible de vendre ou d'acheter une propriété sans l'intermédiaire d'un courtier immobilier. 

Sommaire : 

• Quelles sont les modifications apportées à la Loi sur le courtage immobilier ?
• Quelles sont les implications réelles de ces nouvelles mesures pour les acheteurs et vendeurs sans intermédiaire?

Quelles sont les modifications apportées à la Loi sur le courtage immobilier ? 

Les courtiers immobiliers, les acheteurs et les vendeurs d’immeubles résidentiels seront touchés par l’entrée en vigueur du projet de loi 5. Voyons plus concrètement ce que signifie pour eux son adoption. 

Fin de la double représentation pour les courtiers immobiliers

Sachant qu'un courtier immobilier a le devoir et la responsabilité d'agir en toute transparence, de respecter la confidentialité des informations de son client et de défendre les intérêts de ce dernier, la double représentation risque d'engendrer de potentiels conflit d'intérêts.

À compter du 10 juin 2022, il sera interdit à un courtier de représenter simultanément l’acheteur et le vendeur — ou le locataire et le locateur — dans une seule et même transaction visant un immeuble résidentiel. Il ne sera donc plus permis de faire de la double représentation dans une transaction. La fin de cette pratique a pour but d’assurer un traitement plus équitable envers les acheteurs dans un contexte de surchauffe immobilière. 

Dans l’éventualité où un courtier immobilier serait lié par un contrat de courtage vente et un contrat de courtage achat avec un acheteur qui souhaite acheter la propriété faisant l'objet de ce contrat de courtage, il devra alors résilier un des deux contrats. 

Certaines exceptions, notamment pour les régions du Québec mal desservies 

Le respect de la mesure sur la double représentation fera l’objet de certaines exceptions à être annoncées par l’OACIQ au courant des prochains mois. Par exemple, les courtiers immobiliers de régions où leur nombre serait trop faible pourraient être autorisés à représenter à la fois l’acheteur et le vendeur dans une même transaction.  

Ces changements ne s'appliqueront pas non plus pour les immeubles résidentiels de cinq logements et plus.

Fin des contrats de courtage verbaux 

Le projet de loi 5 prévoit aussi la fin des contrats de courtage verbaux entre le courtier et ses clients. Ainsi, à compter du 10 juin 2022, un courtier immobilier ne pourra plus être rémunéré pour ses services en courtage résidentiel en l’absence d’un contrat de courtage écrit pour l’achat, la vente, la location ou l’échange d’un immeuble.

L'acheteur pourra encore traiter avec un courtier immobilier sans signer de contrat de courtage achat (CCA), mais le courtier ne pourra pas le représenter.

Il doit cependant lui offrir un traitement équitable et objectif, lui permettre de visiter la propriété, lui transmettre l'ensemble de l'information en lien avec la propriété et la transaction, l'informer sur les droits et obligations de toutes les parties liées à la transaction, qu'elles soient représentées ou non par un courtier immobilier. Il pourra aider un acheteur à compléter les formulaires en lien avec son offre d'achat, mais il ne pourra pas émettre de recommandation sur le prix à offrir, ni négocier pour lui.

Quelles sont les implications réelles de ces nouvelles mesures pour les vendeurs et acheteurs sans intermédiaire ? 

On pourrait croire à tort que la modification de la Loi sur le courtage immobilier signifie qu'il est maintenant nécessaire de signer un contrat de courtage pour réaliser une transaction de vente ou d'achat d'une propriété. Ce n'est pas du tout le cas! Cela demeure un choix personnel et non une obligation d'être représenté par un courtier.

Vous souhaitez acheter sans intermédiaire la propriété d’un vendeur représenté par un courtier immobilier ? 

En tant qu’acheteur, vous pouvez choisir de ne pas être représenté par quiconque dans la transaction immobilière. Le code de déontologie du courtier immobilier du vendeur prévoit que ce dernier doit vous accorder un traitement équitable, vous permettre de visiter la propriété et vous transmettre tous les renseignements essentiels liés à la propriété et à la transaction immobilière, bien qu’il ne perçoive aucune rétribution de votre part.  

Vous vendez sans intermédiaire et un acheteur potentiel souhaite se présenter avec un courtier ? 

Le projet de loi 5 ne vous empêche pas de transiger avec un acheteur représenté par un courtier. Rappelez-vous : Si l'acheteur est représenté par un courtier, le contrat de courtage existe uniquement entre ces deux parties. Les acheteurs continueront à pouvoir traiter avec vous, soit de façon directe, soit par le biais de leur courtier. 

Dorénavant, comme le courtier est déjà légalement lié à l’acheteur, il ne peut tenter de solliciter le mandat de la vente de votre propriété si son client acheteur souhaite déposer une offre d’achat sur votre propriété. Il se retrouverait alors à contrevenir aux nouvelles mesures de la Loi sur le courtage immobilier, et vous seriez en droit de déposer une plainte auprès de l'OACIQ.

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