Loi 5 sur le courtage immobilier : fin de la double représentation
Mis à jour le 22 novembre 2023
Oui! Vous pouvez toujours acheter une propriété sans un courtier immobilier.
Qu'est-ce que le projet de loi 5?
Le projet de loi 5 intitulé Loi donnant suite à des mesures fiscales annoncées à l'occasion du discours sur le budget du 25 mars 2021 et à certaines autres mesures, donne suite aux commentaires reçus dans le cadre de la consultation publique sur les pratiques des courtiers immobiliers dans le contexte de surchauffe immobilière lancée le 10 juin 2021, et de consultations particulières tenues par la Commission des finances publiques.
Adopté le 10 décembre 2021 par l’Assemblée nationale, le projet de loi 5 vise, entre autres, à protéger les acheteurs dans les transactions impliquant des courtiers immobiliers. Il propose donc deux modifications importantes à la loi sur le courtage immobilier qui est administrée depuis mai 2010 par l'Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec (l'OACIQ). Cette loi accorde à l'OACIQ le mandat d'encadrer les courtiers immobiliers dans une perspective de protection du public.
Rassurez-vous, il sera toujours possible de vendre ou d'acheter une propriété sans l'intermédiaire d'un courtier immobilier.
Sommaire :
- Quelles sont les modifications apportées à la Loi sur le courtage immobilier ?
- Quelles sont les implications réelles de ces mesures pour les acheteurs et vendeurs sans intermédiaire?
Quelles sont les modifications apportées à la Loi sur le courtage immobilier ?
Les courtiers immobiliers, les acheteurs et les vendeurs d’immeubles résidentiels ont été touchés par l’entrée en vigueur du projet de loi 5. Voyons plus concrètement ce que signifie pour eux son adoption.
Fin de la double représentation pour les courtiers immobiliers
Sachant qu'un courtier immobilier a le devoir et la responsabilité d'agir en toute transparence, de respecter la confidentialité des informations de son client et de défendre les intérêts de ce dernier, la double représentation risque d'engendrer de potentiels conflit d'intérêts.
Depuis le 10 juin 2022, il est interdit à un courtier de représenter simultanément l’acheteur et le vendeur — ou le locataire et le locateur — dans une seule et même transaction visant un immeuble résidentiel. Il n'est donc plus permis de faire de la double représentation dans une transaction. La fin de cette pratique a pour but d’assurer un traitement plus équitable envers les acheteurs dans un contexte de surchauffe immobilière.
Dans l’éventualité où un courtier immobilier serait lié par un contrat de courtage vente et un contrat de courtage achat avec un acheteur qui souhaite acheter la propriété faisant l'objet de ce contrat de courtage, il doit alors résilier un des deux contrats.
Certaines exceptions, notamment pour les régions du Québec mal desservies
Le respect de la mesure sur la double représentation fait l’objet de certaines exceptions. Par exemple, les courtiers immobiliers de régions où leur nombre serait trop faible pourraient être autorisés à représenter à la fois l’acheteur et le vendeur dans une même transaction.
Ces changements ne s'appliquent pas non plus pour les immeubles résidentiels de cinq logements et plus.
Fin des contrats de courtage verbaux
Le projet de loi 5 prévoit aussi la fin des contrats de courtage verbaux entre le courtier et ses clients. Ainsi, un courtier immobilier ne peut plus être rémunéré pour ses services en courtage résidentiel en l’absence d’un contrat de courtage écrit pour l’achat, la vente, la location ou l’échange d’un immeuble.
L'acheteur peut encore traiter avec un courtier immobilier sans signer de contrat de courtage achat (CCA), mais le courtier ne peut pas le représenter.
Il doit cependant :
- lui offrir un traitement équitable et objectif;
- lui permettre de visiter la propriété;
- lui transmettre l'ensemble de l'information en lien avec la propriété et la transaction;
- l'informer sur les droits et obligations de toutes les parties liées à la transaction, qu'elles soient représentées ou non par un courtier immobilier.
Il peut aider un acheteur à compléter les formulaires en lien avec son offre d'achat, mais il ne peut pas émettre de recommandation sur le prix à offrir, ni négocier pour lui.
Quelles sont les implications réelles de ces mesures pour les vendeurs et acheteurs sans intermédiaire ?
On pourrait croire à tort que la modification de la Loi sur le courtage immobilier signifie qu'il est maintenant nécessaire de signer un contrat de courtage pour réaliser une transaction de vente ou d'achat d'une propriété. Ce n'est pas du tout le cas! Cela demeure un choix personnel et non une obligation d'être représenté par un courtier.
Vous souhaitez acheter sans intermédiare la propriété d'un vendeur qui vend par soi-même ?
L’acheteur est en contact direct avec le vendeur et la transaction peut se faire au rythme choisi par le vendeur et lui.
La relation est simplifiée, plus humaine et ils peuvent rapidement :
- échanger des renseignements;
- planifier des visites;
- déposer une offre d’achat;
- négocier;
- etc.
L’opération comporte les mêmes implications légales que si un ou des courtiers étaient impliqués.
Le saviez-vous?
Un propriétaire qui vend sa propriété avec l’aide de DuProprio peut avoir accès au service d’assistance juridique de nos notaires1 qui pourront répondre à ses questions sur l’offre d’achat et les autres documents légaux nécessaires.Des formulaires simplifiés, faciles à remplir et gratuits sont offerts sur notre site Web et permettent de bien comprendre les différentes clauses de l’offre d’achat.
Vous souhaitez acheter sans intermédiaire la propriété d’un vendeur représenté par un courtier immobilier ?
L’achat d’une propriété sans intermédiaire présente son lot d’avantages, notamment l’épargne potentielle de la commission. Sans contrat de courtage « achat », l’acheteur n’a pas de courtier à rétribuer pour ses services de représentation.
Même si l’acheteur ne souhaite pas signer de contrat de courtage « achat » avec un courtier, il est en droit d’acquérir une maison mise en vente avec l'aide d'un courtier immobilier. Le code de déontologie du courtier inscripteur (représentant le vendeur) prévoit qu’il est dans l’obligation de :
- permettre à tous les potentiels acheteurs qualifiés de visiter la maison ;
- transmettre tous les renseignements essentiels relatifs à la propriété ;
- informer les parties sur les droits et obligations découlant des documents qu’il leur fait signer;
- Il se doit donc d’accorder à tout acheteur un traitement équitable, bien qu’il ne perçoive aucune rétribution de sa part;
Si un courtier agit de façon contraire aux règlements de son code de déontologie, il est possible de déposer une plainte auprès de l’OACIQ.
Le saviez-vous?
L’acheteur peut faire appel à un notaire indépendant qui saura l’accompagner dans la rédaction d’une offre d’achat. Avec l’avocat, le notaire est le seul professionnel habilité à donner des conseils juridiques.
Vous vendez sans intermédiaire et un acheteur potentiel souhaite se présenter avec un courtier ?
Le projet de loi 5 ne vous empêche pas de transiger avec un acheteur représenté par un courtier. Rappelez-vous : Si l'acheteur est représenté par un courtier, le contrat de courtage existe uniquement entre ces deux parties. Les acheteurs continuent à pouvoir traiter avec vous, soit de façon directe, soit par le biais de leur courtier.
Dorénavant, comme le courtier est déjà légalement lié à l’acheteur, il ne peut tenter de solliciter le mandat de la vente de votre propriété si son client acheteur souhaite déposer une offre d’achat sur votre propriété. Il se retrouverait alors à contrevenir aux nouvelles mesures de la Loi sur le courtage immobilier, et vous seriez en droit de déposer une plainte auprès de l'OACIQ.
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