La nouvelle règle sur la revente précipitée d’une propriété au Canada

Depuis le 1^er janvier 2023, les flips immobiliers au pays font l’objet d’une nouvelle mesure visant à stopper la spéculation et favoriser une baisse des prix des propriétés canadiennes. Annoncées dans le cadre du budget fédéral du 7 avril 2022 dernier, des dispositions modifiant la Loi de l’impôt sur le revenu rendent l’action de se départir d’un bien immobilier que l’on possède depuis 365 jours ou moins soudainement plus coûteuse.

Le gouvernement fédéral espère ainsi rendre le logement plus accessible et abordable pour tous en serrant la vis aux investisseurs en quête de profit à court terme. La nouvelle règle sur la revente précipitée d’un bien immobilier au Canada change le portrait de l’impôt en immobilier.

Découvrez les implications de cette taxe surnommée « la règle anti-flip  ».

Sommaire :

• Explications de « la règle anti-flip »
  • Des exceptions à la règle
• Vendre une propriété après 365 jours
  • L’exemption pour résidence principale
  • La vente d’une résidence secondaire
  • Une vente de nature commerciale
• Le rôle du fiscaliste

Explications de « la règle anti-flip »

Depuis le 1^er janvier 2023, les règles d’imposition canadiennes ont été modifiées. La nouvelle règle prévoit que les profits issus de la revente précipitée d’un bien immobilier résidentiel, y compris un bien de location, détenu pendant moins de 365 jours consécutifs, soient considérés par l’Agence du revenu du Canada comme un revenu d’entreprise entièrement imposable.

Cette présomption de revenu d’entreprise signifie que le vendeur ne peut plus se prévaloir de l’exemption pour résidence principale pour la vente de sa résidence principale à l’intérieur de 12 mois suivant son achat ni profiter du fait que seulement 50 % du gain en capital résultant de la vente d’une résidence secondaire soit imposable.

La règle « anti-flip » s’applique aussi au droit d’achat d’un bien résidentiel immobilier qui serait disposé en cédant la promesse d’achat. Cette mesure vise les propriétés résidentielles individuelles neuves ou rénovées substantiellement. Par exemple, les profits découlant de la cession d’une promesse d’achat d’un condo sur plan acceptée depuis moins de 12 mois seraient imposables à 100 %. Il faut aussi savoir que l’échéance de 12 mois est réinitialisée à la prise de possession de la propriété pour laquelle une promesse d’achat avait été conclue.

Des exceptions à la règle

Outre les transactions passées chez le notaire avant le 1^er janvier 2023, le budget fédéral de 2022 a prévu d’autres exceptions à la règle sur les reventes précipitées de biens immobiliers résidentiels. Ainsi, si au moins un de ces événements de vie est impliqué dans la transaction, la règle ne devrait pas s’appliquer :

• Décès du contribuable ou d’une personne apparentée
• Échec du mariage ou de l’union de fait (si le contribuable vit de façon séparée depuis au moins 90 jours avant la disposition)
• Intégration d’une personne apparentée dans le ménage (naissance, adoption ou accueil d’un parent âgé) ou intégration du contribuable à un autre foyer
• Maladie ou incapacité grave du contribuable ou d’une personne liée
• Menace à la sécurité personnelle ou à celle d’une personne liée
• Cessation d’emploi involontaire du contribuable ou de son ou de sa conjointe
• Insolvabilité
• Disposition involontaire (destruction ou expropriation du bien immobilier)
• Réinstallation admissible (déménagement pour un emploi, des études ou l’exploitation d’une entreprise, à plus de 40 kilomètres)

Stéphanie Fillion, notaire chez DuProprio, souligne toutefois que « même en présence de ces exceptions, il reste possible que le gain réalisé soit imposable à 100 %, car il s’agit d’une question de fait qui s’évalue selon l’intention de la personne lors de l’achat. » Ainsi, si l’intention de l’acquisition était la revente, le profit réalisé est généralement considéré comme un revenu d’entreprise.

Pour vérifier quelles sont les implications de cette règle dans votre cas particulier, il est recommandé de parler à un comptable, un fiscaliste, un avocat ou un notaire en pratique privée. Si vous êtes un client DuProprio bénéficiant de l’assistance juridique par téléphone, vous pouvez planifier un appel avec un de nos notaires qui pourra vous guider et vous expliquer la règle.

Vendre une propriété après 365 jours

Si les règles d’imposition ont été modifiées pour tous les biens résidentiels vendus en 365 jours ou moins, elles demeurent intactes si le bien a été détenu plus longtemps que 365 jours. En effet, selon le budget fédéral 2022, l’objectif est de cibler les investisseurs profitant de reventes rapides « tout en protégeant l’exemption pour résidence principale actuelle, d’une importance cruciale, pour les Canadiens qui utilisent leur maison comme résidence principale. »

L’exemption pour résidence principale

En règle générale, l’acquisition d’un immeuble résidentiel génère un gain en capital à long terme. La moitié de ce profit est imposable. Si la propriété est utilisée à titre de résidence principale et est « normalement habitée » pendant toutes les années de possession, le vendeur bénéficie d’un crédit d’impôt offert par l’Agence du revenu du Canada et Revenu Québec. Dans ce cas, les profits de la vente sont libres d’impôt si la résidence a été détenue pendant plus de 365 jours. C’est l’exemption pour résidence principale.

Les habitations suivantes peuvent constituer la résidence principale d’un propriétaire :

• Maison
• Appartement
• Unité de duplex
• Immeuble d’habitation
• Chalet
• Unité de copropriété ou immeuble en copropriété
• Roulotte
• Maison mobile
• Maison flottante

Une seule résidence par cellule familiale, par année, peut être exemptée sur le gain en capital réalisé lors de la vente. Il n’y a pas de durée associée à la notion de « normalement habitée ». Il est donc possible de désigner sa résidence saisonnière comme résidence principale¹. Si une partie de la résidence principale est utilisée pour générer des revenus, de l’impôt sera calculé sur le pourcentage qui n’est pas habité par le propriétaire occupant.

La vente d’une résidence secondaire

Lors de la vente d’une résidence secondaire, des taxes doivent être payées sur le gain en capital. Par exemple, si une propriété avait été achetée à 400 000 $ et revendue à 600 00 $, 50% du profit de 200 000 $ est imposable.

Une vente de nature commerciale

Dans le cas de l’acquisition d’un immeuble résidentiel en vue d’une vente rapide ou de le convertir en bien locatif de courte durée, la vente est considérée par l’Agence du revenu du Canada comme « un projet comportant un risque ou une affaire de caractère commercial » où il est possible de subir une perte comme de réaliser un gain. Il s’agit donc d’un gain (ou d’une perte) d’entreprise qui est imposable en totalité, comme lors d’une vente à l’intérieur de 365 jours. Dans ce scénario, le vendeur ne peut se prévaloir de l’exemption pour résidence principale, même si la demeure a été utilisée comme telle. D’ailleurs, les personnes qui réalisent des rénovations d’immeubles résidentiels avec l’objectif d’en faire une revente rapide ont besoin d’une licence d’entrepreneur de la Régie du Bâtiment du Québec pour procéder aux travaux.

Et les dons dans tout ça?

Faire cadeau de sa propriété ou de son terrain à un enfant de son vivant est considéré par la loi comme une vente. Vous gagnez donc à vous informer du montant que vous pourriez devoir payer en impôt avant d’effectuer un don.

Le rôle du fiscaliste

Les règles de l’impôt sont complexes, et diffèrent selon si on s’attarde au portrait québécois ou canadien. C’est pourquoi il est recommandé de discuter avec un fiscaliste : son rôle est de veiller au respect du cadre juridique et fiscal actuel. Il peut donc évaluer votre projet de vente pour connaître les impacts qu’il aura sur votre situation financière. Votre résidence principale a également été votre lieu d’affaires principal? Elle n’est votre résidence principale que depuis quelques années? Ces situations, comme de nombreuses autres, peuvent avoir des répercussions sur votre relevé d’impôt provincial et fédéral. Il vaut mieux prendre la décision de vendre en toute connaissance de cause.

N’oubliez pas que toute vente de propriété, peu importe les circonstances, doit être signalée dans votre déclaration de revenus de l’année de la vente!

Vous souhaitez vendre une propriété? Notre équipe est établie aux quatre coins du Québec et est composée de conseillers au service à la clientèle, de représentants, de coachs en immobilier, d’évaluateurs et de notaires. Avec DuProprio, vous avez accès à la visibilité et à l’accompagnement nécessaire pour réussir votre projet de vente! Apprenez-en plus sur nos services en visionnant notre courte vidéo explicative ou en nous appelant au 1-866-387-7677.