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Famille sur le balcon de son chalet en forêt Famille sur le balcon de son chalet en forêt

Vendre une résidence secondaire au Québec, simple comme bonjour

Vous songez à mettre votre chalet sur le marché, mais vous avez entendu dire que vendre une résidence secondaire au Québec, c’est compliqué ? Avec les bonnes informations et un plan de match, vous pourriez cesser de repousser le projet. Voici ce qu’il faut savoir avant de vous lancer.

On décortique le tout avec Martin Desfossés, coach en immobilier chez DuProprio.

Résidence secondaire vs résidence principale

Dans le langage courant, on désigne notre lieu de vie — la maison où l’on passe le plus de temps — comme notre résidence principale. La résidence secondaire représente souvent un lieu d’évasion ou de vacances. On pense au chalet ou au condo, par exemple.

« Ce lieu où l’on va occasionnellement peut devenir la résidence principale de quelqu’un d’autre. Aujourd’hui, les chalets ne sont plus des habitations 3 saisons, peu entretenues et inaccessibles au bout d’un chemin de terre. Des résidences secondaires à 2 millions, ça existe, explique Martin Desfossés. Ce chalet peut être à Montréal, à Outremont, dans une banlieue élargie comme Longueuil, Saint-Jérôme ou Saint-Hilaire. Beaucoup de chalets deviennent des résidences principales, alors que la maison en ville se transforme en résidence secondaire ! »

Ce qu’il faut savoir, c’est que cette conception est fluide, selon l’utilisation qu’on en fait. Elle peut changer à travers le temps. Par contre, il est primordial de se poser la question quand on vend une de nos propriétés. 

Impact fiscal : l’importance de faire ses devoirs !

Ce qui fait la différence, c’est au niveau fiscal, c’est-à-dire lorsque vous payez vos impôts. Si la propriété vendue est déclarée comme résidence secondaire, la moitié du gain en capital (les profits, moins certaines déductions) est imposable, alors que la résidence principale bénéficie d’une exemption.1

Dans votre déclaration de revenus, vous serez donc dans l’obligation de définir le statut de votre propriété, selon les années. Même une habitation occupée quelques semaines annuellement pourrait être désignée comme résidence principale. Cela pourrait être un avantage sur le coup, mais avoir des répercussions lors de la vente de votre deuxième maison.

Quand on parle de finances, la distinction entre résidence principale et secondaire demande une analyse approfondie. « Avant de vendre, il est judicieux de consulter un fiscaliste pour optimiser sa situation et savoir quel choix est le plus avantageux pour nous », souligne M. Desfossés.

Alors, comment vendre une résidence secondaire ?

La croyance qu’il est plus laborieux de vendre sa résidence secondaire est un mythe, selon le coach en immobilier. Les mêmes étapes précèdent la vente, peu importe le type de propriété. Le chalet de l’un peut devenir la maison de rêve de l’autre.

Les documents à rassembler

Côté paperasse, les 7 documents et registres relatifs à la propriété dont vous aurez besoin au moment de passer chez le notaire ou pour fournir des renseignements à un acheteur potentiel, sont essentiellement les mêmes que pour la résidence principale :

  • La déclaration du vendeur
  • Les comptes de taxes, d’électricité ou de gaz
  • La déclaration de copropriété (si c’est votre cas)
  • La copie de l’offre d’achat
  • Le certificat de localisation
  • La quittance hypothécaire
  • L’acte de vente précédent

Pour une propriété qui n’est pas reliée aux égouts ou à l’aqueduc de la ville, voici les papiers pertinents à ajouter au dossier : 

  • Puits artésien : les résultats d’analyse de la qualité de l’eau. Pour environ 100 $, on peut obtenir le bilan en quelques jours.
  • Fosse septique : le plan d’implantation approuvé par la municipalité. Si on ne dispose pas du document, mieux vaut contacter la mairie. La loi prévoit des inspections et des vidanges régulières ; si le système n’est pas fonctionnel, l’information est disponible auprès de la municipalité.
  • Les factures des rénovations effectuées à travers le temps.

Astuce pour sauver du temps

Votre chalet est à plusieurs heures de route de la maison ? Pour éviter les allers-retours inutiles, les propriétaires gagnent à préqualifier les acheteurs potentiels :

  • Poser des questions

  • Les inviter à explorer le secteur pour voir si ça répond à leurs attentes

  • Faire la liste des acheteurs vraiment intéressés

  • Condenser les visites en une seule journée

4 questions à poser à la personne qui demande une visite

Que vaut votre propriété ? Ne passez pas à côté de l’analyse de marché !

En plus des documents, une analyse sérieuse pour bien fixer le prix de vente de votre résidence secondaire est indispensable. Lorsque vous vendez par vous-mêmes, DuProprio propose une collecte de données effectuée par des évaluateurs, incluse avec certains forfaits. On peut aussi recourir à un évaluateur agréé, dont les tarifs se situent autour de 500 $ et plus selon le bien immobilier.

« Faites attention à l’avis des courtiers. C’est une opinion, partiale et intéressée ; ce n’est pas une évaluation faite par un professionnel agréé », précise M. Desfossés.

Autre détail important : il ne faut, en aucun cas, consulter l’évaluation municipale pour fixer le prix. On peut s’en servir pour avoir une idée des taxes annuelles, mais pas pour déterminer la valeur de la maison.

Pour aller plus loin : 3 raisons de recourir à un évaluateur pour établir son prix de vente

Le meilleur prix de vente pour une résidence secondaire

En tant que propriétaire, vous souhaitez récupérer 100 % de la valeur de votre bien immobilier. Obtenir la plus grande plus-value, que vous possédiez une résidence secondaire ou principale, c’est possible.

« Qu’est-ce que le meilleur prix ? C’est ce que ça vaut ! Au fond, on parle du maximum de la valeur marchande. Elle n’est pas établie précisément, car un acheteur va être prêt à payer plus, alors qu’un autre moins. On veut que celui qui est prêt à payer plus se manifeste ! », explique M. Desfossés.

Pour attirer l’acheteur, mieux vaut créer les conditions gagnantes :

  • Se renseigner, faire de la lecture, prendre ses responsabilités
  • Réaliser une analyse du marché précise
  • Miser sur la visibilité grâce à un site Web dédié à l’immobilier
  • Proposer un prix justifié par l’offre et la demande, mais également compétitif (prix plus bas que les maisons similaires à vendre dans le même secteur)

Fixer le prix de sa maison avec l’analyse de propriétés similaires, une méthode pour une estimation réaliste.

Peut-on espérer vendre rapidement ?

Absolument ! Le marché des résidences secondaires étant en pleine expansion depuis plusieurs années, on observe des délais de vente similaires à ceux des résidences principales.

Les propriétés à l’extérieur des grands centres connaissent d’ailleurs une popularité fulgurante dans un contexte où le télétravail est possible. De nombreux acheteurs sont à la recherche d’une formule hybride, privilégiant un lieu où ils peuvent poursuivre leur activité professionnelle tout en améliorant leur qualité de vie.

Pas si compliqué

Vendre votre résidence secondaire n’est finalement pas si difficile. Avec les bons documents, une solide analyse de marché, l’expertise de professionnels dès le départ (comme un fiscaliste) et une stratégie, votre transaction immobilière a d’excellentes chances de se réaliser. En prenant les choses en main, vous y arriverez.

Découvrez comment nous pouvons vous aider à concrétiser votre projet !

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1. L’article n’aborde pas la fiscalité en détail. Il est conseillé de se faire accompagner par un professionnel. Plusieurs détails et exceptions sont à considérer.