Ce qu'il faut savoir sur la déclaration de copropriété

L'achat d'un immeuble en copropriété divise, plus couramment appelé un condo, comporte de nombreux enjeux. Il existe une charte dans laquelle tous les règlements qui régissent l’immeuble sont indiqués.

Voici tout ce qu'il faut savoir au sujet de la déclaration de copropriété.

Sommaire :

• Que contient la déclaration de copropriété?
  • 1. L'acte constitutif de copropriété 
  • 2. Le règlement de l'immeuble
  • 3. L'état descriptif des fractions
• Une condition à l'offre d'achat
• Administration de la déclaration de copropriété
• Que se passe-t-il en cas de non respect de la déclaration de copropriété?
• Modification de la déclaration de copropriété

Cette convention notariée contient les renseignements concernant l’éthique et l’esthétique du condominium, par exemple s’il est permis d’avoir des animaux domestiques ou un BBQ sur le balcon. Vous y trouverez également les renseignements sur les charges communes de la copropriété, ce que le paiement inclut et à qui il faut le payer.

Que contient la déclaration de copropriété?

La déclaration de copropriété est divisée en trois parties.

1. L'acte constitutif de copropriété

L’acte constitutif, qui définit notamment quelles sont les parties privatives (unités d’habitation) et les parties communes (bâtiment principal), les dispositions concernant l’assurance de l’immeuble et le nombre de voix à l’assemblée des copropriétaires de chaque copropriétaire.

Les éléments clés généralement inclus dans l'acte constitutif sont :

1. L’identification de l'immeuble : L'acte constitutif précise les détails de l'immeuble faisant l'objet de la copropriété, y compris sa localisation, ses limites et les parties communes.
2. La désignation des unités de copropriété : Il identifie chaque unité de copropriété individuelle et attribue une quote-part des parties communes à chaque unité.
3. La description des parties communes et privatives : L'acte constitutif décrit clairement quelles parties de l'immeuble sont considérées comme des parties communes (telles que les halls d'entrée, les couloirs, les piscines) et quelles parties sont des parties privatives (les unités individuelles appartenant aux copropriétaires).
4. Les quotes-parts : Il établit la quote-part de chaque copropriétaire dans les parties communes, ce qui détermine généralement la contribution financière de chaque propriétaire aux dépenses communes.
5. Les règles de gestion et d'administration : L'acte constitutif définit les règles relatives à la gestion et à l'administration de la copropriété. Cela inclut généralement la création d'un syndicat de copropriétaires, la tenue d'assemblées générales, les pouvoirs du conseil d'administration, etc.
6. Les conditions d'utilisation des parties privatives et communes : Il stipule les règles d'utilisation des parties privatives et communes (incluant les parties communes à usages restreint), y compris toute restriction ou obligation spécifique.
7. Les clauses relatives aux charges communes : L'acte constitutif énonce les modalités de répartition des charges communes entre les copropriétaires, notamment les frais d'entretien, de réparation et de gestion.
8. Les clauses relatives aux assurances : Il inclut des dispositions concernant les assurances nécessaires, tant au niveau individuel que collectif, pour protéger la copropriété et ses propriétaires.

L'acte constitutif est un document contraignant et sa lecture est essentielle pour chaque copropriétaire afin de comprendre les droits, obligations et règles régissant la vie au sein de la copropriété.

2. Le règlement de l'immeuble

Le règlement de l'immeuble, qui contient les règles de vie ainsi que les règles relatives au fonctionnement et à l’administration de la copropriété. On retrouve les éléments suivants :

1. L’usage des parties privatives et communes : Le règlement précise les règles d'utilisation des parties privatives (unités individuelles) et des parties communes (espaces partagés) de l'immeuble. Cela peut inclure des restrictions sur les modifications apportées aux unités, les heures d'utilisation des espaces communs, etc.
2. Les règles relatives aux animaux de compagnie : Certains règlements de copropriété réglementent la possession et l'élevage d'animaux de compagnie dans les unités de copropriété.
3. Les règles financières : Il peut contenir des dispositions concernant les cotisations spéciales, les frais supplémentaires, les modalités de paiement des charges communes, etc.
4. Les normes de conduite : Le règlement peut énoncer des normes de conduite pour les résidents, couvrant des aspects tels que le bruit, les nuisances, la tenue des parties communes, etc.
5. Les aménagements et modifications : Il peut spécifier les règles à suivre pour les modifications apportées aux unités individuelles, telles que les rénovations ou les ajouts.
6. Les règles relatives aux équipements : Des règles concernant l'utilisation et l'entretien des équipements communs tels que les ascenseurs, les piscines, les aires de loisirs, etc., peuvent être incluses dans le règlement.
7. Les procédures de règlement des différends : Certains règlements de copropriété détaillent les procédures à suivre en cas de litige entre les copropriétaires ou avec le syndicat de copropriétaires.

3. L'état descriptif des fractions

L’état descriptif, qui contient les numéros de lots privatifs et communs (désignation cadastrale) de l’immeuble, et autres détails plus techniques, par exemple les servitudes. Il contient habituellement :

1. L’identification des unités de copropriété : L'état descriptif identifie et décrit chaque unité de copropriété de manière détaillée. Il peut inclure des informations telles que la superficie de chaque unité, son emplacement dans l'immeuble, ainsi que des caractéristiques spécifiques qui lui sont propres.
2. La description des parties communes : L'état descriptif précise également les parties communes de l'immeuble. Cela peut inclure des espaces partagés tels que les couloirs, les ascenseurs, les halls d'entrée, les aires de stationnement, les piscines, etc.
3. Les références cadastrales : L'état descriptif fait référence aux numéros de lot et de cadastre attribués à chaque unité de copropriété et aux parties communes. Ces références cadastrales permettent d'identifier clairement chaque portion de l'immeuble.
4. Les conditions et les servitudes : L'état descriptif peut inclure des conditions spécifiques liées à l'utilisation des unités ou des parties communes. Il peut également mentionner des servitudes qui affectent la propriété.

Afin d’éviter de mauvaises surprises, c’est important de prendre connaissance de ce document officiel avant de faire l’acquisition d’un condo, et ce, même si sa lecture n’est pas la plus divertissante!

Une condition à l’offre d’achat

En ce sens, une clause qui se retrouve dans l’offre d’achat spécifie que «L’achat du condominium est conditionnel à la lecture de la déclaration de copropriété et de tout autre document demandé par l’acheteur», (les procès-verbaux de l’assemblée générale, les états financiers etc.). Cette condition signifie que l’offre d’achat peut être annulée si un élément dans la déclaration de copropriété ou dans les autres documents consultés déplaît suffisamment et objectivement à l’acheteur ou à l'acheteuse pour ne plus vouloir acquérir l’unité à vendre dans cette copropriété.

Administration de la déclaration de copropriété

Comme mentionné précédemment, il est possible de demander au copropriétaire actuel de montrer les états financiers et les budgets de fonctionnement, de même que les plus récents procès-verbaux des réunions du syndicat des copropriétaires, qui est géré par un conseil d’administration. Ces documents permettront d’en savoir plus sur l’historique de l’immeuble. 

En prenant connaissance de tous ces documents, vous serez bien informé sur les caractéristiques de l’immeuble que vous souhaitez acquérir, mais aussi sur les règles de vie commune de la copropriété! Au besoin, il est recommandé de faire appel à un·e avocat·e ou à un·e notaire, qui s’occupera de lire et analyser ces documents afin de vous en faire un compte rendu.

Que se passe-t-il en cas de non-respect de la déclaration de copropriété?

Le non-respect de la déclaration de copropriété peut entraîner diverses conséquences, tant sur le plan légal que financier. Les implications suivantes sont possibles en cas de non-respect de la déclaration de copropriété :

• Mises en demeure : En cas de non-respect des règles énoncées dans la déclaration de copropriété, le syndicat des copropriétaires (l'entité responsable de la gestion de la copropriété) peut émettre des mises en demeure formelles à l'encontre des contrevenants. Ces mises en demeure peuvent être utilisées pour demander la correction des infractions ou le respect des règles.
• Sanctions financières : La déclaration de copropriété peut prévoir des sanctions financières en cas de non-respect des règles. Ces sanctions peuvent prendre la forme de pénalités, d'amendes ou de frais supplémentaires imposés aux contrevenants. Les modalités spécifiques seront généralement énoncées dans la déclaration.
• Recours juridiques : Si les mises en demeure ne sont pas suivies d'une correction des violations, le syndicat des copropriétaires peut entamer des procédures judiciaires pour faire respecter la déclaration. Cela peut inclure des poursuites pour obtenir une injonction obligeant le respect des règles, ainsi que des réclamations pour les dommages causés par les violations.
• Forclusion : Dans certains cas graves et répétés de non-respect de la déclaration, la forclusion peut être envisagée. La forclusion est une procédure juridique qui peut aboutir à la vente forcée de l'unité de copropriété du contrevenant pour régler les dettes ou les infractions.

Il est important de noter que les mesures spécifiques sont détaillées dans la déclaration de copropriété et dans le Code civil du Québec. 

Modification de la déclaration de copropriété

Au Québec, le processus de modification d'une déclaration de copropriété est régi par le Code civil du Québec. Voici les étapes générales pour effectuer des changements :

1. Les propriétaires ou le conseil d'administration de la copropriété identifient la nécessité de modifier la déclaration de copropriété. Cela peut être dû à des raisons telles que des changements structurels, des rénovations, des ajustements aux règlements, etc. Avant d'apporter des modifications, il est fortement recommandé de consulter un·e notaire ou un·e avocat·e spécialisé·e en droit de la copropriété au Québec. Cela permet de s'assurer que les modifications envisagées sont conformes au Code civil du Québec et à toute autre réglementation pertinente.
2. Les modifications proposées doivent être rédigées de manière à être conformes à la législation en vigueur. Elles peuvent être incluses dans un acte notarié, et des plans et descriptions peuvent être nécessaires selon la nature des changements. 
3. Sont prises par des copropriétaires, représentant les trois quarts des voix des copropriétaires, présents ou représentés, les décisions qui concernent : 
   • Les actes d’acquisition ou d’aliénation immobilière par le syndicat 
   • Les travaux de transformation, d’agrandissement ou d’amélioration des parties communes, ainsi que la répartition du coût de ces travaux et la constitution d’une hypothèque mobilière pour les financer 
   • La construction de bâtiments pour créer de nouvelles fractions 
   • La modification de l’acte constitutif de copropriété ou de l’état descriptif des fractions 
   • La modification de la description des parties privatives
4. Sont prises à la majorité des trois quarts des copropriétaires, représentant 90% des voix de tous les copropriétaires, les décisions : 
   • Qui changent la destination de l’immeuble 
   • Qui autorisent l’aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au maintien de la destination de l’immeuble 
   • Qui modifient la déclaration de copropriété pour permettre la détention d’une fraction par plusieurs personnes ayant un droit de jouissance périodique et successif 
5. La déclaration, ainsi que les modifications apportées à l’acte constitutif de copropriété et à l’état descriptif des fractions, sont présentées au bureau de la publicité des droits. La déclaration est inscrite au registre foncier, sous les numéros d’immatriculation des parties communes et des parties privatives; les modifications ne sont inscrites que sous le numéro d’immatriculation des parties communes, à moins qu’elles ne touchent directement une partie privative. Quant aux modifications apportées au règlement de l’immeuble, elles doivent l’être de manière expresse, dans un procès-verbal ou une résolution écrite des copropriétaires, et il suffit qu’elles soient déposées au registre tenu par le syndicat conformément à l’article 1070. 

Il est essentiel de suivre les étapes prévues par la loi et la déclaration de copropriété pour garantir la validité des modifications. La consultation d'un·e avocat·e spécialisé·e en droit de la copropriété au Québec est fortement recommandée pour guider le processus.

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