Copropriété divise vs indivise : toutes les différences

Lors du magasinage d’un condo, la première question à se poser est s’il s’agit d’une copropriété divise ou indivise. Si le type de copropriété divise est le plus courant sur le marché, l’indivise se présente notamment à la suite d’une succession ou lorsque le propriétaire d’un multiplex décide de le convertir en copropriété. Selon le type d’habitation choisi, les implications financières, légales et sur le mode de vie ne seront pas les mêmes.

Découvrez notre guide complet pour tout connaître sur la copropriété avant un achat.

Sommaire :

• La copropriété divise
• La copropriété indivise
• Les avantages et inconvénients de chacune et leurs différences
• Acheter une copropriété divise ou indivise

Définition de la copropriété

Le dictionnaire Larousse définit la copropriété comme le « droit de propriété appartenant à plusieurs personnes sur une seule et même chose ». Elle peut être divise ou indivise.

De son côté, le Code civil du Québec indique « la copropriété est la propriété que plusieurs personnes ont ensemble et concurremment sur un même bien, chacune d’elles étant investie, privativement, d’une quote-part du droit ».

La copropriété divise

Pour qu’un immeuble soit considéré comme copropriété divise, il doit être fractionné en deux lots ou plus. Chaque lot peut appartenir à un ou plusieurs propriétaires. L’immeuble contient des parties privatives et des parties communes.

Selon l’APCHQ, le parc de copropriétés divises constitue environ 12 % de l’ensemble des habitations de la province. L’exemple le plus connu ? La tour de condos !

La partie privative

Chaque copropriétaire possède une part de l’immeuble sur laquelle il détient un droit exclusif : le condo. Il s’agit de la partie privative. Selon la déclaration de copropriété, certaines autres sections, comme les espaces de stationnement, peuvent aussi constituer des parties privatives exclusives appartenant à un ou plusieurs copropriétaires.

La partie privative détenue par un propriétaire influencera son droit de vote au sein de la copropriété et sa quote-part dans les parties communes.

La partie commune

Les propriétaires d’une copropriété divise détiennent aussi une portion des parties communes de l’immeuble proportionnellement à la valeur relative de la fraction (le condo et les espaces privatifs) qu’ils possèdent. Cette dernière, exprimée en pourcentage, est indiquée dans la déclaration de copropriété et permet de calculer les charges communes, communément appelées « frais de condo ».

Parmi les espaces communs, on peut retrouver :

• Hall d’entrée
• Terrain
• Murs extérieurs
• Toit
• Terrasse sur le toit
• Ascenseur

Chaque déclaration de copropriété comprend des dispositions incluant ou excluant certaines de ces composantes. Elle contient la définition des parties communes et privatives de l’immeuble.

Certaines des parties communes sont à usage restreint. Ainsi, bien qu’elles appartiennent à tous les copropriétaires d’un immeuble, seuls un ou plusieurs propriétaires ont le droit de les utiliser. Elles sont toutefois soumises aux règles de la copropriété et des parties communes. Le ou les utilisateurs doivent en assurer l’entretien et les réparations courantes, mais les frais de réparations majeures ou de remplacement sont assumés par la collectivité des copropriétaires, comme décrit dans la déclaration de copropriété.

Les meilleurs exemples des parties communes à usage restreint qu’on retrouve dans les déclarations de copropriété sont :

• Balcon d’une unité
• Espace de stationnement
• Espace de rangement

Bref, en copropriété divise, les copropriétaires des condos ont les droits sur leur unité respective (et leurs autres espaces privatifs, s’il y a lieu) et exercent en commun leur droit sur les parties communes.

La déclaration de copropriété

Ce document notarié présente l’ensemble des règles de vie collective qui régissent une copropriété divise. Il lie les parties entre elles et établit un conseil d’administration qui gérera les tâches administratives. Signée par les propriétaires de l’immeuble et par les créanciers hypothécaires, puis publiée au registre foncier, la déclaration de copropriété comporte des renseignements sur :

• L’éthique de l’immeuble (ex. : Est-il permis d’avoir des animaux domestiques ?) ;
• L’esthétique de l’immeuble (ex. : Peut-on installer un BBQ sur son balcon ?) ;
• Les frais de condo (ex. : À qui doit-on les payer ?).

Cette convention comprend trois parties distinctes :

L’acte constitutif : Définit la destination de l’immeuble (usage résidentiel, en partie résidentiel, en partie commercial, ou autre), les parties privatives et communes, le nombre de voix attaché à chaque fraction, les dispositions de l’assurance de la copropriété, les pouvoirs et devoirs du conseil d’administration et de l’assemblée des copropriétaires, etc.

Le règlement : Définit les règles de vie, de fonctionnement et d’administration de la copropriété.

L’état descriptif : Contient les numéros de lots privatifs et communs et autres détails techniques.

La déclaration de copropriété énonce donc les droits et obligations du syndicat, c’est-à-dire de la collectivité des copropriétaires. Elle doit être respectée par tous les occupants de l’immeuble, locataires comme propriétaires. Sa violation peut entrainer des sanctions judiciaires.

Pour modifier une déclaration de copropriété, il est nécessaire d’obtenir le consentement, en principe, de la majorité des copropriétaires, généralement à travers un vote, tel que mentionné par les articles 1060 et 1096 à 1098 du Code civil.

Parties impliquées et gestion

Dans un immeuble divis, l’assemblée des copropriétaires réunit l’ensemble des copropriétaires, dont les pouvoirs et devoirs sont régis par la déclaration de copropriété. Il est l’un des deux organes décisionnels de ce qu’on appelle le syndicat. Le syndicat est une personne morale qui est constituée dès la publication de la déclaration de copropriété au Registre foncier. Ce dernier doit veiller à l’entretien, à la conservation, à l’administration et à la réalisation des travaux nécessaires pour la copropriété. Chaque copropriétaire peut se prononcer sur des sujets prévus par la loi lors d’une assemblée, annuelle ou extraordinaire, grâce à son droit de vote et à son nombre de voix prévu par la déclaration de copropriété. Ces sujets incluent par exemple la modification, l’ajout ou le retrait de règlements, l’autorisation de travaux dans les espaces communs, etc.

Le deuxième organe décisionnel du syndicat est le conseil d’administration qui exerce un pouvoir exécutif et décisionnel en groupe. Élu chaque année par l’ensemble des copropriétaires, il doit préparer le budget pour assurer une gestion adéquate et déterminer les charges communes, notamment les sommes versées au fonds de prévoyance.

Le conseil d’administration peut aussi mandater un gestionnaire de copropriété afin d’alléger la tâche des administrateurs. D’ordre général, ce gestionnaire peut s’occuper de charges :

• Administratives (ex. : être l’intermédiaire entre les administrateurs, les fournisseurs de services, le personnel et les copropriétaires) ;
• Financières (ex. : préparer le budget prévisionnel pour l’exercice financier à venir) ;
• Techniques (ex. : négocier les contrats avec les fournisseurs de services pour l’immeuble).

Frais et taxes

Dans la copropriété divise, les frais relatifs à l’immeuble sont connus sous le nom de « frais de condo » et leur montant dépend du nombre de copropriétaires, de la taille de l’immeuble, de ses espaces communs et de ses services. Par exemple, une tour offrant un gym et une piscine présentera typiquement des frais de condo plus élevés que celle n’ayant aucun service.

Plus que seulement l’entretien et l’administration des espaces communs, les frais de condo permettent de payer :

• Les frais d’assurances de l’immeuble (habitation, responsabilité civile du syndicat et du conseil d’administration) ;
• Le fonds de prévoyance ;
• Le fonds autoassurance (pour le paiement des franchises lors d’un sinistre).

Des règles spécifiques régissent les assurances et les fonds dans une copropriété divise. Pour cette raison, les frais payés par tous les copropriétaires sont obligatoires et généralement plus élevés que dans une copropriété indivise.

De plus, comme chaque condo a son propre numéro de cadastre, les copropriétaires sont responsables des taxes municipales et scolaires associées à leur unité.

Assurances

Dans une copropriété divise, si chaque copropriétaire est tenu de souscrire à une assurance individuelle pour son unité, c’est au syndicat que revient la responsabilité d’assurer tout l’immeuble.

L’assurance du copropriétaire couvre, entre autres :

• La responsabilité civile en cas de dommages accidentels causés à d’autres ;
• Les biens et meubles de son unité ;
• Les améliorations effectuées à son condo.

De son côté, l’assurance du syndicat de copropriété couvre :

• Les unités, avant les améliorations (s’il y a lieu) ;
• Les parties communes de l’immeuble.

Conseil Desjardins

Quelle assurance couvre les réparations dans l’immeuble après un sinistre?

Changements au Code civil du Québec (loi 141)

C’est l’assurance du syndicat qui doit prendre en charge les réparations dans l’immeuble, y compris dans l’unité de chaque copropriétaire. Cette assurance exclut toutefois la prise en charge des dommages aux améliorations apportées à l'unité d'origine.

Cette exigence a été clarifiée par la loi 141 qui a modifié certaines dispositions du Code civil du Québec en décembre 2018.

Qui doit payer les sommes non remboursées par l’assurance du syndicat?

Certaines sommes pourraient ne pas être remboursées par l’assurance du syndicat :

• La franchise du syndicat
• Le montant des réparations qui excède la couverture d’assurance
• Un sinistre non couvert par l'assurance du syndicat

Le syndicat pourrait répartir ces sommes entre l’ensemble des copropriétaires. Si le sinistre est couvert par votre assurance condo, votre assurance pourrait vous couvrir selon la limite prévue à votre contrat, sauf pour le remboursement de la franchise du syndicat.

Informez-vous aussi sur la couverture d’assurance de votre syndicat de copropriété, par exemple en cas d’inondation. Vous voudrez peut-être ajouter ces options à votre contrat en cas d’absence ou d’insuffisance de couverture.

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Depuis le 15 avril 2021, l’assurance des biens (article 1073 du Code civil du Québec) couvre la totalité de l’immeuble, y compris les parties privatives et communes, ainsi que celles à usage restreint. Cela exclut les améliorations apportées par un copropriétaire à sa partie privative, si les améliorations peuvent être identifiées par rapport à la description de cette partie privative (article 1070, alinéa 3, Code civil du Québec). La police d’assurance doit prévoir une franchise raisonnable et doit couvrir, sauf indication contraire, les risques usuels : vol, incendie, foudre, tempête, explosion, fuite d’installations sanitaires, vandalisme etc. Le montant doit pourvoir à la reconstruction de l’immeuble conformément aux normes, usages et règles de l’art applicable au moment de la survenance du risque et ce montant doit être évalué au moins tous les 5 ans par un membre d’un ordre professionnel désigné par règlement du gouvernement.

À part l’assurance des biens, le syndicat doit souscrire une assurance couvrant sa responsabilité envers les tiers, ainsi que la responsabilité des membres de son conseil d’administration et du gérant, du président, du secrétaire de l’assemblée des copropriétaires et des autres personnes chargées de l’administration.

Nécessaire depuis le 15 avril 2022, avec l’entrée en vigueur de l’article 1071.1 du Code civil, un fonds d’autoassurance doit être mis en place pour anticiper et financer les dépenses d’un sinistre qui ne seraient pas couvertes par l’assurance du syndicat, notamment le montant des franchises. Selon l’article 1071.1, le fonds d’autoassurance est la propriété du syndicat.

Fonds de prévoyance

Depuis 1994, quand le Code civil est entré en vigueur, tous les syndicats de copropriété du Québec sont dans l’obligation de mettre sur pied un fonds de prévoyance. Ce dernier consiste en une réserve monétaire servant à financer les rénovations et les réparations majeures. Il est donc distinct des fonds consacrés à l’entretien régulier des espaces communs de la copropriété. Il est obligatoire dans une copropriété divise, et recommandé dans une copropriété indivise.

La loi prévoit que le fonds de prévoyance doit être constitué « en fonction du coût estimatif des réparations majeures et du coût de remplacement des parties communes » (article 1071 du Code civil du Québec). Le Code civil prévoit aussi que les cotisations annuelles au fonds ne peuvent être en dessous de 5 % des charges communes (article 1072 al. 2).

Comme chaque copropriété est unique et que le seuil de 5 % s’avérait trop bas pour plusieurs, des modifications au fonds de prévoyance sont prévues par le projet loi 16. Elles ne sont pas encore entrées en vigueur. Le gouvernement va déterminer la forme, le contenu et les modalités de tenue et de révision de l’étude du fonds de prévoyance.

Cette étude sera réalisée par un professionnel établi par le gouvernement tous les 5 ans et effectuera une prévision des coûts nécessaires estimés considérés suffisants pour couvrir les réparations majeures et de remplacement des parties communes. Elle donnera l’état général de l’immeuble et calculera les risques à prendre à court terme. Le syndicat aura alors l’obligation d’ajuster les frais de condo afin de respecter les conclusions de cette étude et garnir le fonds de prévoyance en conséquence.

Carnet d’entretien des copropriétés

La tenue d’un carnet d’entretien et sa révision à tous les cinq ans font aussi partie des mesures prévues par le projet de loi 16. Les dispositions concernant le carnet d’entretien, tels que mentionné par les articles 1070.2 et 1106.1, ne sont pas encore en vigueur. Voici ce que la loi prévoirait :

Si elle entre en vigueur, le carnet d’entretien sera obligatoire pour toutes les copropriétés divises. Préparé par un professionnel du bâtiment, le carnet d’entretien est un registre permettant de suivre l’historique des tâches et dépenses de l’immeuble et planifier son entretien et son maintien. C’est donc un guide de tâches récurrentes et régulières dont l’objectif est d’assurer une constance dans la gestion de l’immeuble.

Ce document, en quelque sorte le CV de l’immeuble, permettrait de tenir à jour les futurs membres du conseil d’administration des travaux ayant été effectués et de ceux qui sont à faire, ainsi que de leurs échéanciers respectifs. Il contiendrait généralement :

• Des informations sur l’immeuble (les plans, l’année de construction, etc.) ;
• Des informations sur le syndicat ;
• Des informations sur la compagnie de gestion (s’il y a lieu) ;
• La liste des parties communes de l’immeuble et leur description ;
• Les manuels d’entretien ;
• La liste des contrats de service en vigueur ;
• Les garanties des équipements et des divers systèmes ;
• Le registre d’entretien, au mois ;
• La planification de l’entretien sur 5 ans.

La copropriété indivise

Pour sa part, la copropriété indivise existe lorsque plusieurs personnes exercent leur droit de propriété sur le même immeuble de type « plex », sur le même lot. Selon l’article 1010 du Code civil du Québec, ce droit de propriété ne s’accompagne pas d’une division matérielle du bien. Chacun des copropriétaires détient un pourcentage de ce droit de propriété ainsi qu’un droit d’occupation sur son logement. Ensemble, les indivisaires sont responsables de certains frais communs, comme les taxes municipales et scolaires.

Autrement dit, dans le type de copropriété indivise, les copropriétaires exercent donc en commun la propriété de toute l’habitation, mais ont un droit d’usage sur certaines parties. Aucun des indivisaires n’est propriétaire d’une partie privative : il détient plutôt une part abstraite – un pourcentage ou une fraction mathématique – du droit de propriété dans l’immeuble.

Ce type de copropriété est plus rare que la copropriété divise.

La convention d’indivision

Facultative, mais recommandée, la convention d’indivision, signée par les copropriétaires, représente leur loi particulière et inclut, notamment, les droits et obligations des indivisaires concernant :

• la jouissance des lieux (ex. : les droits d’usage exclusif de chacun) ;
• les dépenses (ex. : le partage du compte de taxes) ;
• les obligations d’entretien et d’améliorations ;
• toutes les règles générales d’administration de l’immeuble.

Sans cette convention, un copropriétaire ne peut revendiquer un droit exclusif d’occuper une partie de l’immeuble et les règles générales prévues par le Code civil s’appliquent. Dans cette optique, même si un copropriétaire avait investi une mise de fonds plus petite ou contribuait moins aux paiements hypothécaires, il serait considéré propriétaire à parts égales.

La convention d’indivision indique aussi comment le partage va se faire en cas de fin de cette indivision. Elle prévoit si un copropriétaire est libre de vendre ou de céder son logement à n’importe qui, ou s’il doit l’offrir aux autres copropriétaires en premier lieu. C’est ce qu’on appelle le droit de préemption ou de premier refus, tel que décrit dans l’article 1022 du Code civil du Québec.

Selon l’article 1014 du Code civil du Québec, pour qu’elle soit opposable aux tiers, l’indivision conventionnelle portant sur un immeuble doit être publiée au Registre foncier du Québec.

Frais et taxes

Du côté des copropriétés indivises, le partage des frais est au cœur de la relation entre les propriétaires. Cela se traduit par un seul compte de taxes (pour l’immeuble entier) pour lequel les propriétaires sont tenus responsables. Ainsi, si l’un d’entre eux ne paye pas sa part, les autres devront l’assumer.

Contrairement à la copropriété divise, aucune loi dans les copropriétés indivises ne détermine la gestion des frais communs. Les propriétaires doivent donc s’entendre entre eux sur le montant à verser tous les ans pour l’entretien de l’immeuble et pour la mise sur pied d’un fonds de prévoyance. Cette entente peut être inscrite dans une convention d’indivision.

Conseil Desjardins

Faites preuve de vigilance avec un fonds d’urgence personnel. Que ce soit pour des dépenses de copropriété imprévisibles ou autres imprévus, disposer d’un fonds d’urgence permet d’avoir l’esprit tranquille. Entre le remboursement des dettes, les dépenses du quotidien et l’épargne pour les projets, gérer un budget peut représenter un défi laissant peu de place pour faire face aux imprévus. Vous ne pouvez prédire l’imprévisible, mais vous pouvez vous y préparer. Rien de mieux qu’un petit coussin financier afin d’éviter d’avoir recours au crédit de manière systématique.

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Parties impliquées et gestion

Comme nous l’avons déjà démontré, le Code civil du Québec a créé des balises pour encadrer spécifiquement la copropriété divise, alors que les propriétaires d’une copropriété indivise peuvent se créer des règles à travers une convention d’indivision. En effet, le Code civil du Québec encadre actuellement très peu les obligations et droits des copropriétaires indivis.

Dans les immeubles indivis, les décisions sont prises par l’ensemble des copropriétaires et c’est la convention d’indivision qui sert à régir la copropriété. Les articles 1025 et 1026 du Code civil du Québec prévoient que les indivisaires administrent le bien en commun et les décisions sont prises à la majorité des indivisaires, en nombre ou en part. En ce qui concerne les décisions visant les actes de disposition (la vente, le partage, l’hypothèque sur une fraction indivise, le changement de la destination de l’immeuble ou d’une fraction, etc.), elles sont prises à l’unanimité.

Assurances

Dans une copropriété indivise, l’assurance habitation peut prendre deux formes. Si le nombre de copropriétaires est limité à deux, ces derniers peuvent souscrire à une assurance propriétaire occupant couvrant les biens de l’assuré, c’est-à-dire le bâtiment, les dépendances et les biens et meubles. Pour un immeuble de plus de deux copropriétaires occupants, il faut souscrire à une assurance couvrant uniquement le bâtiment, puis chaque propriétaire habitant l’immeuble doit souscrire à une assurance de locataire pour ses biens et meubles.

Aucune loi n’oblige les copropriétaires indivis à cotiser à un fonds d’autoassurance pour couvrir les réparations d’urgence ou suivant un sinistre.

Les avantages et inconvénients de chacune et leurs différences

Les copropriétés divise et indivise ont toutes deux leurs caractéristiques particulières, et c’est à l’acheteur de déterminer quel type lui convient le mieux selon les biens disponibles sur le marché et dans son secteur de choix. La copropriété divise se caractérise par la division d'un immeuble en plusieurs unités distinctes, chacune appartenant à un propriétaire différent. Chaque propriétaire possède un titre de propriété exclusif sur son unité ainsi qu'une quote-part des parties communes. En revanche, la copropriété indivise implique que l'immeuble est la propriété de plusieurs coindivisaires et chaque copropriétaire indivis détient une quote-part du droit dans le bien; donc le droit de propriété n'est pas accompagné d'une division matérielle du bien.

Revoyons les avantages et inconvénients des deux, en commençant par la répartition des dépenses :

Copropriété divise

Les avantages :

La copropriété divise offre généralement davantage de pouvoir aux copropriétaires. Concrètement, le propriétaire peut faire des changements mineurs à sa partie privative sans avoir à demander l’autorisation aux autres copropriétaires. C’est permis à condition que ces changements n’impactent pas la structure de l’immeuble ou toute autre partie commune, et qu’ils respectent ce qui est entendu dans la déclaration de copropriété.

Au niveau administratif, la copropriété divise se révèle souvent le bon choix pour des acheteurs souhaitant ne pas beaucoup s’impliquer dans la gestion de l’immeuble. En effet, le conseil d’administration n’est formé que de certains copropriétaires, et ce dernier fait parfois appel à un gestionnaire externe pour l’entretien intérieur et extérieur du bâtiment.

Finalement, au point de vue financier, la copropriété divise nécessite moins de liquidités au moment de l’achat, puisque la mise de fonds minimale est de 5 % seulement. La copropriété divise est donc plus facile d’accès. Toutefois, en bas de 20 % de mise de fonds, l’acheteur doit souscrire à une assurance prêt hypothécaire, et donc ajouter le montant de la prime à ses versements mensuels. C’est aussi à l’acheteur que revient le choix de l’institution financière responsable de son prêt hypothécaire et il peut donc obtenir les meilleures conditions possibles.

Conseil Desjardins

Le budget et la capacité financière : combien est-il possible d'em­prunter?

Avant de calculer votre capacité d'emprunt, faites le bilan détaillé de vos revenus et vos dépenses. Pour ne rien oublier, vous pouvez utiliser l’outil en ligne Mon budget.

Estimez ensuite le prix que vous pouvez payer pour votre propriété. Nous vous suggérons de suivre ces 2 lignes directrices :

• Consacrez au maximum 32 % du revenu avant impôt de votre ménage aux frais reliés à l'habitation
• Consacrez au maximum 40 % du revenu avant impôt de votre ménage au rembour­sement total de vos dettes

Les inconvénients :

La vie dans une copropriété divise est généralement plus réglementée : la déclaration de copropriété rassemble toutes les règles de la vie en communauté, et celles-ci sont parfois très restrictives. Par exemple, les copropriétaires peuvent être obligés d’installer des rideaux ou des stores blancs à leurs fenêtres afin d’uniformiser l’apparence de l’immeuble. De plus, si un copropriétaire est en désaccord avec une des règles, il n’a souvent qu’une occasion par an de présenter ses arguments et tenter de la faire modifier.

Les frais relatifs à l’immeuble sont aussi généralement plus élevés dans une copropriété divise, notamment parce que les copropriétaires payent souvent pour davantage de services et parce qu’il existe des règles spécifiques liées aux assurances et au fonds de prévoyance et d’autoassurance.

Copropriété indivise

Les avantages :

Dans une copropriété indivise, le partage des frais et des taxes entre les copropriétaires rend la facture de chacun moins élevée. La convention d’indivision permet aussi d’offrir davantage de liberté aux copropriétaires et les principes de gestion leur donnent un rôle plus actif et une implication plus régulière. La notion de vivre ensemble est au cœur des relations des copropriétaires.

Les désavantages :

Puisque tous les copropriétaires sont impliqués, la gestion peut rapidement se compliquer en cas de mésentente. C’est l’envers de la médaille d’une copropriété moins réglementée et prenant des décisions à l’unanimité.

Toutefois, pour plusieurs, l’inconvénient principal est l’aspect financier. Tous les copropriétaires indivis doivent obligatoirement contracter leur prêt hypothécaire auprès de la même institution financière. Chaque copropriétaire possède sa propre hypothèque sur sa quote-part de l’immeuble. Si la copropriété est régie par une convention d’indivision, les propriétaires sont protégés en cas de défaut de paiement sur une autre hypothèque que la leur.

De plus, dans une copropriété indivise, la mise de fonds minimale est de 20 % du prix d’achat, c’est-à-dire un montant de 60 000 $ pour une propriété vendue à 300 000 $. Cela peut donc rendre difficile la revente, car les acheteurs capables de s’offrir une copropriété indivise sont moins nombreux. Ils pourraient aussi être frileux puisqu’aucune loi n’encadre la cotisation au fonds de prévoyance d’une copropriété indivise.

Conseil Desjardins

N’oubliez pas les frais de démarrage

Ces frais peuvent comprendre les frais d'inspection et d'évaluation, les droits de mutation immobilière (taxe de « Bienvenue »), les honoraires et frais liés aux services professionnels, le déménagement, etc. Pour les couvrir, prévoyez un montant d'au moins 3 % de la valeur de votre future habitation en plus de votre mise de fonds.

Remplissez le formulaire pour calculer vos frais de démarrage (PDF)

Acheter une copropriété

Ça y est : l’acheteur a fait ses devoirs et est prêt à déposer une offre d’achat sur une copropriété divise ou indivise. Avant de passer à l’action — et question d’éviter les mauvaises surprises —, il est conseillé de prendre connaissance de la déclaration de copropriété ou de la convention d’indivision à jour. Il ne faut pas oublier : tout nouveau propriétaire est tenu d’en respecter les règles!

L’aspirant propriétaire gagne à effectuer aussi d’autres vérifications, entre autres en demandant une copie de ces documents :

• Certificat de localisation
• Preuve d’assurance du syndicat (copropriété divise)
• Étude du fonds de prévoyance du syndicat (copropriété divise)
• Procès-verbaux des réunions du syndicat des copropriétaires
• États financiers et budgets de fonctionnement

De façon générale, l’acheteur doit s’informer sur l’historique de l’immeuble, sur l’existence d’un fonds d’autoassurance et d’un carnet d’entretien, de projets de rénovation actuels ou prévus, de potentielles poursuites judiciaires ou de paiements de charges communes en souffrance de la part du vendeur.

Ainsi, avant d’acheter une unité en copropriété, il est important de bien connaître les caractéristiques de l’immeuble et les règles de vies communes. Pour l’aider dans son analyse des documents, l’acheteur gagne à se tourner vers un notaire en pratique privée ou un avocat.

Conseil Desjardins

S’il s’agit de votre premier achat immobilier, un condo s’avère généralement plus abordable qu’une maison unifamiliale – surtout en milieu urbain. Si vous êtes déjà propriétaire, mais rêvez d’un mode de vie plus simple, de nombreuses copropriétés s’occupent du déneigement et d’autres corvées à votre place. Ce type d’habitation répond à de nombreux besoins d’acheteurs, mais demande cependant d’effectuer certaines vérifications qui lui sont spécifiques.

La location : une option ?

Si l’objectif de l’achat d’une copropriété est la location, mieux vaut d’abord s’informer des règles à ce sujet avant de signer l’offre d’achat !

Dans une copropriété divise, c’est l’usage auquel l’immeuble est réservé et la déclaration de copropriété qui dictent les droits des copropriétaires sur la location de leurs espaces privatifs. Ainsi, si une copropriété est à caractère exclusivement résidentiel, cette vocation est incompatible avec la location court terme, notamment Airbnb. La déclaration de copropriété peut aussi contenir des restrictions au droit de louer et une clause pénale prévoyant des amendes lors du non-respect de ces règlements. Malgré cela, en principe, les unités d’une copropriété divise peuvent être mises en location long terme, notamment avec des baux d’un an.

Au contraire, il est souvent impossible de louer une unité indivise. Ce sont les règles du prêt hypothécaire qui interdisent généralement la location du logement, car si l’institution financière devant reprendre la copropriété, elle ne serait pas en mesure d’évincer le locataire. La copropriété indivise n’est donc pas un achat propice à la location.

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