Rôle d’évaluation foncière : les variations et leurs impacts
Publié le 14 novembre 2024
La hausse des valeurs foncières dans plusieurs municipalités du Québec soulève de nombreuses questions auprès des propriétaires. Alors que les prix du marché immobilier connaissent des variations importantes, il est essentiel de comprendre comment le processus du rôle d’évaluation foncière est réalisé, quelles sont les méthodologies employées pour le calculer et quels sont les impacts de ces augmentations sur les propriétaires.
Une clarification sur les mécanismes de l’évaluation foncière s’impose.
Sommaire :
- Qu'est-ce que le rôle d'évaluation foncière?
- La différence entre l'évaluation foncière municipale et la valeur marchande
- L’évaluation foncière municipale a-t-elle un impact sur la valeur marchande?
- Accéder au rôle d'évaluation de 2022, 2023 et 2024
- Découvrez les 5 étapes pour demander une révision du rôle d'évaluation foncière
- FAQ
Qu'est-ce que le rôle d'évaluation foncière?
Le rôle d'évaluation foncière est un document officiel qui recense l'ensemble des propriétés immobilières d'une municipalité, en y précisant leur valeur cadastrale. Cette évaluation sert de base pour le calcul des taxes municipales et scolaires. Elle permet aux autorités fiscales de déterminer la valeur imposable de chaque bien, en tenant compte de critères comme la surface, l'emplacement et l'usage des biens immobiliers.
Différentes approches d’évaluation
Il existe trois principales approches d’évaluation foncière.
L’approche comparative
L’approche comparative consiste à évaluer un bien en faisant un parallèle avec d’autres biens similaires récemment vendus.
L’approche par le coût de remplacement
L’approche par le coût évalue la valeur d’un bien en fonction du coût de sa construction ou de sa reproduction, en tenant compte de la dépréciation.
L’approche par le revenu (pour les propriétés générant des revenus)
L’approche par le revenu est utilisée pour les biens générant des revenus, en estimant leur valeur selon les revenus qu’ils produisent.
La différence entre l'évaluation foncière municipale et la valeur marchande
L’évaluation foncière municipale et la valeur marchande sont deux concepts distincts. Bien qu’elles concernent toutes les deux la valeur d’une propriété, elles sont utilisées dans des contextes différents.
L’évaluation foncière municipale, effectuée par la municipalité à intervalles réguliers (tous les trois ans), sert principalement à déterminer le montant des taxes foncières que les propriétaires devront payer. Cette évaluation est basée sur des critères objectifs comme la superficie du terrain, l’âge du bâtiment, son état général et les ventes récentes de propriétés comparables dans la région. Cependant, elle peut ne pas refléter la valeur réelle du marché, car elle ne prend pas en compte les fluctuations à court terme des prix de l'immobilier ni les spécificités individuelles d’une propriété.
En revanche, la valeur marchande d'une propriété est définie comme le prix auquel elle pourrait être vendue sur le marché à un moment donné. Elle dépend de plusieurs facteurs, notamment l'offre et la demande dans la zone géographique, les tendances économiques locales, ainsi que des caractéristiques propres au bien, comme son aménagement, les rénovations qu’elle a subies ou encore l’attractivité du quartier. Contrairement à l’évaluation foncière municipale, la valeur marchande est beaucoup plus volatile et peut fluctuer en fonction des conditions du marché immobilier.
L’évaluation foncière municipale a-t-elle un impact sur la valeur marchande?
Malgré le fait que le rôle d’évaluation foncière ait augmenté considérablement dans plusieurs municipalités, il ne faut pas l’utiliser pour établir un prix de vente ou d'achat, selon Marlène Bates, évaluatrice et ambassadrice de DuProprio.
« Se baser uniquement sur l’évaluation municipale pourrait vous induire en erreur. D’abord, le marché risque d’avoir subi d’importantes fluctuations depuis la date de référence, explique-t-elle. Ensuite, des travaux pourraient avoir été réalisés depuis la dernière visite d’un inspecteur municipal. C’est le genre de situations qui peuvent créer un écart entre la valeur municipale et la valeur marchande d’une propriété, surtout lors du dépôt d’un nouveau rôle d’évaluation foncière triennal. »
Le rôle d’évaluation foncière doit donc être pris avec un grain de sel lorsque vient le temps de déterminer le prix de vente, selon l’experte. Il est possible de l’utiliser pour prévoir les dépenses associées à la propriété, mais par pour évaluer la valeur marchande d'une résidence.
Apprenez-en plus sur la façon d’établir son prix de vente.
Accéder au rôle d'évaluation de 2022, 2023 et 2024
Pour accéder au rôle d’évaluation foncière de 2022, 2023 et 2024, il faut consulter le site Web de votre municipalité – ces informations sont souvent disponibles en ligne. Si ce n'est pas le cas, vous pouvez contacter le service d’évaluation foncière de votre ville ou vous rendre directement à l'hôtel de ville pour obtenir les détails. Les renseignements sont aussi présents sur votre compte de taxes qui indique la valeur cadastrale de votre bien.
Rôles annuels et triennaux
La différence principale entre les rôles d’évaluation annuels et triennaux réside dans la fréquence de l’évaluation. Le rôle annuel est mis à jour chaque année et reflète les valeurs foncières actualisées, ce qui permet une réévaluation régulière des propriétés et des ajustements fiscaux annuels. En revanche, le rôle triennal est actualisé tous les trois ans et la valeur des propriétés reste fixe pendant cette période, sauf si des changements précis surviennent (par exemple, des rénovations majeures). Les rôles triennaux permettent donc une évaluation plus stable sur plusieurs années, tandis que les rôles annuels offrent une révision continue et plus fréquente.
Évolutions majeures selon les catégories d’immeubles
Pour les immeubles résidentiels, la valeur est souvent déterminée par la comparaison avec les ventes effectuées il y a 18 mois, tandis que pour les immeubles commerciaux ou industriels, on utilise généralement l'approche par le revenu, basée sur les loyers et les rendements attendus. Les terrains vacants ou agricoles sont évalués selon leur usage potentiel et la demande foncière. Chaque catégorie d'immeubles a donc des critères précis qui influencent son évolution de valeur.
Variations au Québec et au Canada
Au Québec, les évaluations foncières sont généralement triennales et régies par la Loi sur l’évaluation foncière, chaque municipalité étant responsable de ses évaluations. Dans d’autres provinces comme l’Ontario et la Colombie-Britannique, les rôles d’évaluation peuvent être annuels ou quinquennaux, et sont gérés par des agences provinciales. Les méthodes d’évaluation et la fréquence peuvent donc différer entre les provinces.
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Quels sont les impacts sur les avis de cotisation?
Les changements dans le rôle d’évaluation foncière ont des répercussions directes sur l’impôt foncier. Une hausse de la valeur d’un bien peut entraîner une augmentation des taxes foncières, tandis qu’une baisse de l’évaluation peut les réduire. Toutefois, l'impact dépend aussi des taux de taxation fixés par la municipalité.
Découvrez les 5 étapes pour demander une révision du rôle d'évaluation foncière
1. Origine de la demande
Qui peut demander une révision? La démarche peut venir des propriétaires du bien, mais aussi de toute personne ayant un intérêt légitime, comme des locataires ou des créancières ou créanciers. Les requêtes peuvent viser la valeur d'évaluation d'un bien ou son classement (résidentiel, commercial, etc.).
2. Période limite pour déposer la demande
Les demandes doivent être soumises dans les délais prévus (généralement dans les 60 jours suivant la réception de l'avis d’imposition). La révision se fait auprès de la municipalité. Si nécessaire, une contestation peut être portée devant la Commission municipale du Québec.
3. Raisons valables pour une demande de révision
Une demande de révision du rôle d’évaluation foncière peut être faite pour plusieurs raisons, comme une erreur dans la valeur cadastrale, une inexactitude dans les caractéristiques du bien (superficie, type de construction), un changement d’utilisation non pris en compte, une application incorrecte des taux ou des coefficients ou encore une disparité avec des biens similaires dans le même secteur. Ces motifs peuvent justifier une rectification si l'évaluation ne reflète pas la réalité du bien.
4. Critères à remplir pour soumettre une demande
Il faut respecter un délai de 60 jours après la réception de l'avis d’évaluation, soumettre une demande écrite à la municipalité et fournir un motif valide (erreur d’évaluation, information incorrecte, inégalité avec des biens similaires, etc.). La requête doit inclure l’adresse du bien et la justification de révision.
5. Envoi de la demande par courrier recommandé
Il est tout indiqué d’acheminer la demande par courrier recommandé pour avoir une preuve de l’envoi et de la réception de la demande, ce qui peut être crucial en cas de contestation ou si la municipalité ne reconnaît pas la date de soumission.
FAQ
Comment comprendre l’évaluation de ma propriété?
Pour comprendre l’évaluation municipale de votre demeure, vérifiez la valeur cadastrale, les informations sur la propriété (superficie, type, etc.) et veillez à ce que la méthode d’évaluation utilisée (comparative, par le revenu, etc.) soit appropriée. Si des erreurs ou des différences avec des propriétés similaires sont constatées, vous pouvez demander une révision.
Quels sont les avantages de l'évaluation foncière?
L’évaluation foncière permet de déterminer une base équitable pour l’impôt municipal. Elle sert aussi à assurer une transparence dans l’application des taxes et à valoriser le marché immobilier en offrant des estimations précises des propriétés.
Puis-je contester ma plus récente évaluation foncière?
Il est possible de contester une évaluation foncière réalisée pendant une bulle immobilière si la valeur de votre bien semble artificiellement élevée. Pour ce faire, vous devez démontrer que l’évaluation ne correspond plus à la réalité du marché actuel, par exemple en comparant avec des ventes récentes ou en faisant appel à des spécialistes. Si votre demande est rejetée, un recours judiciaire peut être envisagé.
Pour comprendre comment DuProprio peut vous aider à vendre votre propriété sans commission, appelez-nous au 1 866 387-7677. Vous pouvez également visionner nos courtes vidéos explicatives au moment et à l'endroit qui vous conviennent pour découvrir l'accompagnement que nous offrons pour une transaction immobilière sans souci.
