Comment estimer la valeur d’une propriété sans évaluation municipale?
Mis à jour le 4 février 2026
Vous songez à vendre votre propriété ou à la refinancer auprès d’une institution financière? Avant d’entreprendre toute démarche, il importe de connaître la valeur marchande réelle de votre bien immobilier grâce à une évaluation approfondie. Vous fier uniquement à la dernière évaluation municipale (ou à votre intuition) pourrait être une erreur. Découvrez pourquoi et comment obtenir une estimation fiable.
Sommaire :
- La valeur en immobilier : un concept relatif
- La valeur marchande d'une propriété
- L'évaluation municipale
- Le prix de vente d'une maison
- Pourquoi faire évaluer sa propriété
- L'art d'évaluer une maison : les éléments à ne pas oublier
- Votre transaction immobilière couronnée de succès
La valeur en immobilier : un concept relatif
Déterminer la valeur d’une résidence avant de la mettre en vente n’est pas toujours aussi simple qu’on pourrait le croire. Même si le bien immobilier est inestimable à vos yeux, rien ne garantit que les futurs propriétaires accepteront de payer le prix demandé sans négocier.
La valeur d’un bien dépend avant tout de la demande à un moment précis. Si le type de propriété est recherché sur le marché, sa valeur augmente. À l’inverse, si le type de propriété est facile à trouver ou moins populaire, sa valeur diminue. Il en va de même si la résidence est située dans un secteur peu attrayant. C’est la fameuse loi de l’offre et de la demande. Il faut aussi tenir compte du pouvoir d’achat des personnes intéressées, qui pourraient se désister advenant que le prix dépasse leur capacité financière.
Une mise en marché efficace implique donc d’établir avec justesse le prix de vente à une date donnée, selon les conditions du marché et la qualité de la propriété et de son environnement. C’est ce qu’on appelle la valeur marchande, et son calcul est bien différent de celui de l’évaluation municipale.
La valeur marchande d'une propriété
La valeur marchande sert à établir le prix de vente que vous pourriez obtenir pour votre habitation, à la date de l’évaluation. Cette estimation est propre à votre propriété et ne s’applique pas forcément à celle d’à côté. Sachez qu’elle évolue avec le temps, en plus d’être liée à l’offre et à la demande. Malheureusement, une évaluation immobilière réalisée il y a un an est souvent désuète.
Le calcul de la valeur marchande tient compte de l’ensemble des caractéristiques de la demeure, comme l’intérieur et l’extérieur, le terrain, le quartier, la région, etc. Bien sûr, l’état du marché immobilier est aussi considéré. Le calcul prend également en compte des éléments externes défavorables, comme la proximité d’un chemin de fer, d’un abattoir ou d’une usine de papier, ou encore la localisation dans une zone inondable.
À noter que la valeur marchande n’équivaut pas à la valeur de reconstruction qui sert à établir un montant d’assurance dans le cas d’un sinistre.
L'évaluation municipale
L’évaluation municipale est effectuée par des évaluatrices et évaluateurs agréés de la municipalité ou par un bureau privé. Le rôle d’évaluation foncière, lui, est l’inventaire des propriétés comprises sur le territoire d’une municipalité. On y retrouve la valeur de chaque propriété, établie par le service d’évaluation de la ville. La Loi sur la fiscalité municipale prévoit que de nouveaux rôles d’évaluation foncière sont déposés tous les trois ans.
Attention : la valeur d’évaluation municipale n’est habituellement pas celle à utiliser pour établir un prix de vente ou d’achat.
Elle sert principalement à déterminer le montant des taxes municipales et scolaires à payer de façon équitable par les propriétaires, afin d’assurer le financement des services municipaux et scolaires. Plus la valeur est grande, plus les taxes foncières sont élevées. Pour prévoir les dépenses, c’est utile. Mais pour évaluer la valeur d’une propriété, il est préférable de ne pas s’y fier.
« Se baser uniquement sur l’évaluation municipale pourrait vous induire en erreur, explique Marlène Bates, évaluatrice professionnelle chez DuProprio. D’abord, le marché risque d’avoir subi d’importantes fluctuations depuis la date de référence. Ensuite, des travaux pourraient avoir été réalisés depuis la dernière visite d’un inspecteur municipal. C’est le genre de situations qui peuvent créer un écart entre la valeur municipale et la valeur marchande d’une propriété. »
L’évaluation municipale ne saurait être considérée comme un critère déterminant pour établir le prix de vente de votre maison ou de votre condo. Pourtant, la question revient souvent, surtout lors du dépôt d’un nouveau rôle d’évaluation foncière par la municipalité.
Faire la distinction entre la valeur d'évaluation municipale et la valeur marchande
De façon générale, les données qui figurent sur la dernière évaluation municipale sont difficilement comparables, leurs objectifs étant distincts et reposant sur des critères différents. En effet, l’évaluation municipale sert principalement à établir la base de calcul des taxes foncières et scolaires, afin de répartir le plus équitablement possible la charge fiscale pour la contribution aux services municipaux. Elle n’est donc pas représentative du prix auquel vous pourriez vendre votre propriété.
Bien souvent, l’intérieur de votre propriété ne sera pas inspecté. Vos dernières rénovations ne seront alors pas prises en compte, même si votre nouvelle cuisine équipée d’un magnifique comptoir de granit augmente la valeur de la résidence!
Des chiffres déjà désuets
Un autre aspect important à considérer : l’évaluation municipale ne suit pas l’évolution du marché immobilier en temps réel. Elle établit la valeur estimée d’une propriété 18 mois avant l’entrée en vigueur du rôle d’évaluation. En d’autres mots, lorsque les nouveaux chiffres s’appliquent, il y a déjà un retard d’un an et demi. Voici un exemple de calcul passé.
Les valeurs inscrites au rôle triennal d’évaluation foncière de l’agglomération de Québec pour les années 2025, 2026 et 2027 reflètent les conditions du marché observées au 1er juillet 2023. Ces données ont été déposées le 14 septembre 2024 et sont entrées en vigueur le 1er janvier 2025. Elles servent de base au calcul des taxes foncières pour les exercices financiers 2025, 2026 et 2027.
Comme mentionné précédemment, la valeur marchande est spécifique à votre propriété, contrairement à l’évaluation municipale, qui reste plus globale. Elle est valide à un moment déterminé et est jugée fiable pour établir le prix de vente d’une propriété.
Le prix de vente d'une maison
Quand il est question du prix de vente, on fait référence au montant auquel devrait se vendre votre maison dans le marché actuel, soumis aux fluctuations de l’offre et de la demande. Cependant, ce prix ne représente pas toujours la valeur marchande réelle d’une propriété. Par exemple, en cas de surenchère, le bien immobilier sera acquis à un prix plus élevé que celui qui était initialement demandé. Le prix de vente pourrait aussi être plus bas, ce qu’on observe parfois lors d’une reprise de finance.
Bon à savoir : même si une acheteuse ou un acheteur est prêt à offrir un montant supérieur au prix demandé, l’institution financière procédera à sa propre évaluation de la valeur marchande avant d’accorder un financement hypothécaire.
Par exemple, si vous proposez 100 000 $ de plus que le prix demandé en déposant votre offre d’achat, mais que la valeur marchande estimée est inférieure, votre capacité d’emprunt sera limitée en conséquence. Cela peut avoir une incidence sur votre pouvoir d’achat et sur la somme finale à payer.
Pourquoi faire évaluer sa propriété?
Maintenant que vous êtes en mesure de distinguer la valeur marchande d’une propriété et la valeur d’évaluation municipale, sachez qu’une évaluation immobilière approfondie est fortement recommandée pour :
- mettre en vente votre propriété;
- obtenir du financement d’une institution financière (dans ce cas, les services d’une évaluatrice ou d’un évaluateur agréé seront requis);
- acheter un bien immobilier.
Comme l’évaluation est établie à un moment précis, il est primordial de la faire en temps opportun : juste avant de mettre son bien immobilier sur le marché, de demander un financement ou d’acquérir une propriété.
Les différentes méthodes de calcul pour estimer la valeur marchande
Mais comment calculer avec précision la valeur marchande? Au Québec, les spécialistes de l’évaluation immobilière utilisent différentes méthodes pour établir la valeur réelle d’une habitation.
- Pour les résidences, on privilégie la méthode des comparables. On analyse le prix auquel des propriétés similaires à la vôtre ont été vendues récemment dans votre quartier. Attention : on se base sur le prix payé et non sur le prix demandé.
- Pour les immeubles à revenus et les biens commerciaux, on applique la méthode du revenu, qui permet de calculer la valeur en fonction des revenus générés par le bâtiment (idéal pour les immeubles locatifs).
- Pour les biens industriels ou uniques, comme les édifices patrimoniaux, on utilise la méthode du coût, qui tient compte de la valeur du terrain et du coût de reconstruction à neuf.
Pour fournir des données plus optimales et précises, les évaluatrices et évaluateurs combinent parfois les méthodes (comparaison, revenu et coût).
Déterminer la valeur réelle d'une propriété grâce à la méthode des comparables
La méthode de la comparaison est la plus utilisée lorsqu’on veut fixer la valeur d’une maison unifamiliale, d’un condo, d’un petit immeuble à logements (cinq logements et moins) ou d’un terrain. Elle implique de procéder à une analyse des comparables dans le marché. Mais qu’est-ce que ça signifie exactement?
D’abord, il faut recenser les transactions immobilières récentes pour des propriétés similaires dans un secteur précis. À partir de cette première collecte de données, on effectue quelques ajustements. Après tout, on doit comparer des pommes avec des pommes! Par exemple, si votre maison à deux étages ne possède qu’une salle de bain, et que les habitations comparables en ont deux, il faudra en tenir compte. Même chose si votre terrain, traversé par un joli ruisseau, est trois fois plus grand que ceux des résidences comparables vendues.
Ces différences doivent être considérées dans le calcul, sinon vous risquez de sous-évaluer ou de surévaluer votre propriété. Il est donc important de bien comprendre et de calculer la valeur des attributs d’une habitation, comme un garage neuf, une vaste cour ou un sous-sol aménagé. Une fois que la valeur des comparables a été ajustée, il est plus facile de faire une moyenne des propriétés similaires pour déterminer le prix optimal du bien à vendre.
Qui peut évaluer la valeur marchande d'une propriété au Québec?
Évaluer avec justesse la valeur marchande d’un bien immobilier est un métier en soi. Au Québec, les évaluatrices et évaluateurs agréés sont les mieux placés pour effectuer ce travail. Leur rôle? Formuler une opinion objective sur la valeur d’un bien immobilier à une date précise, en respectant les normes de l’Ordre des évaluateurs agréés du Québec. Pour devenir membre de l’ordre, il faut faire des études universitaires, effectuer un stage, suivre une formation professionnelle et réussir un examen d’admission.
Lorsque vous faites appel à une évaluatrice ou à un évaluateur, une analyse méthodique du marché est réalisée et un rapport détaillé vous est remis. Ces spécialistes sont tenus à l’impartialité et à la neutralité : aucune préférence personnelle ne doit influencer leur travail.
D’ailleurs, leurs rapports sont les seuls acceptés par les institutions financières pour établir la valeur marchande, par exemple lors d’un refinancement. Oui, cela coûte quelques centaines de dollars, mais c’est la garantie d’une évaluation fiable.
Important : si vous commandez un rapport d’évaluation pour votre usage personnel, sachez qu’il ne sera pas utilisé par votre institution financière. L’évaluatrice ou l’évaluateur doit remplir des critères précis établis par les institutions financières et par les organismes de réglementation. Ainsi, même si vous avez déjà un rapport en main, la banque ou la caisse fera réaliser son propre rapport afin de s’assurer que la méthodologie et les exigences sont respectées.
Les propriétaires qui choisissent de vendre avec DuProprio ont accès à des outils d’aide à l’évaluation pour les guider dans l’analyse des comparables, mais aussi aux services d’évaluatrices et d’évaluateurs spécialisés*. Si leur propriété possède des caractéristiques particulières qui sont difficiles à évaluer, il leur sera recommandé de recourir à une évaluatrice ou un évaluateur agréé.
Découvrez le rôle de nos évaluateurs professionnels
L'art d'évaluer une maison : les éléments à ne pas oublier
Pour connaître la valeur marchande d’une propriété, il est important d’en analyser les points forts et les points faibles. Une bonne connaissance de l’habitation et une approche neutre sont essentielles pour avoir une estimation réaliste. De nombreux critères ont un effet sur le prix pouvant être obtenu sur le marché. Voici une liste (non exhaustive) d’éléments à garder en tête lorsqu’on essaie d’estimer la valeur réelle d’une résidence.
- Le type de propriété – La propriété en question est-elle un condominium, un jumelé ou une maison? Au Québec, les maisons unifamiliales ont particulièrement la cote.
- L’année de construction – Connaît-on l’année de construction? Est-ce qu’il est question d’une maison ancestrale, d’un bâtiment moderne ou d’une habitation se situant entre les deux?
- L’emplacement – Où l’habitation est-elle située? Dans quelle région, ou dans quel quartier? Qu’est-ce qu’on trouve dans les environs? Le secteur est-il bien desservi par les services? Avez-vous une vue sur un parc ou une autoroute? La localisation a un effet important sur la valeur de la propriété.
- La superficie habitable et la superficie du terrain – En général, plus la superficie est grande, plus la valeur de la propriété est élevée.
- La qualité de la construction – Cet aspect est important, puisqu’il donne une indication sur la durabilité des matériaux, des fondations jusqu’au toit. On doit tenir compte de la qualité sur le plan de la structure, de l’enveloppe extérieure et de la finition intérieure.
- Les attributs – La propriété comporte-t-elle plusieurs chambres? Combien y a-t-il de salles de bain ou de salles d’eau? Quelle est la hauteur des plafonds? Qu’en est-il de la qualité de la fenestration, des planchers et des armoires? Des rénovations ont-elles été effectuées au fil du temps?
- L’équipement supplémentaire – La propriété comporte-t-elle un cabanon, un joli patio de bois ou un foyer de briques? Tout ajout de qualité a le potentiel de faire augmenter la valeur marchande.
- Le cachet – La résidence a-t-elle un atout particulier? A-t-elle une valeur historique? Son architecture est-elle unique?
Outre ces éléments, il faut absolument tenir compte de l’état général de la propriété. Des travaux majeurs doivent-ils être entrepris? Y a-t-il des problèmes connus? L’habitation a-t-elle bien été entretenue au fil des années? Toutes ces questions auront une incidence sur le prix de vente.
Une maison clés en main a plus de chance de se vendre au prix demandé. Tout élément oublié pourrait mener à une négociation plus féroce ou allonger le délai de vente. Bref, connaître son bien sur le bout des doigts est un atout pour une transaction immobilière réussie.
Astuces pour vendre votre propriété plus cher
On ne peut changer la localisation d’une maison, mais on peut certainement faire de petits travaux pour maximiser ses chances de vendre à un prix avantageux. Même avec un budget limité, il est possible de s’inspirer des principes de la valorisation résidentielle (home staging) pour rendre son habitation invitante aux yeux des acheteuses et acheteurs. Vous pourriez obtenir plus que vous ne le pensiez pour votre maison!
Votre transaction immobilière couronnée de succès
En somme, l’évaluation municipale sert avant tout à établir le budget alloué à la taxation annuelle. Pour connaître la valeur réelle de sa maison, il est recommandé de privilégier des méthodes de calcul éprouvées, comme celle des comparables. Rappelons que le marché immobilier évolue constamment : l’évaluation devrait donc être réalisée juste avant la vente ou l’achat.
Vous pouvez faire appel à une évaluatrice ou un évaluateur agréé pour bénéficier d’un accompagnement professionnel, ou encore utiliser les outils spécialisés que nous mettons à votre disposition.
Que vous vendiez ou achetiez une propriété, connaître sa valeur marchande est un élément incontournable pour négocier efficacement le prix. Avec des bases solides, votre transaction a de fortes chances de réussir.
Pour comprendre comment DuProprio peut vous aider à vendre votre propriété sans commission, appelez-nous au numéro de téléphone suivant : 1 866 387-7677. Vous pouvez également visionner cette vidéo d’information de 25 minutes au moment et à l’endroit qui vous conviennent afin d’en apprendre davantage sur nos services.
