Statistiques immobilières du 2e trimestre de 2024 : la tension sur le marché reste élevée
Publié le 25 juillet 2024
Le deuxième trimestre a poursuivi sur la lancée du début d'année, avec une augmentation notable de l'offre de nouvelles propriétés et des ventes, ce qui témoigne que le marché est dynamique. Bien que l'inventaire de propriétés à vendre ait légèrement augmenté, il reste historiquement bas, maintenant ainsi un marché favorable à la partie vendeuse. Cette dynamique contribue à la hausse continue des prix médians, qui atteignent de nouveaux sommets dans différents marchés de la province. Voici l'état des choses pour les acheteur·euses et les vendeur·euses.
Lisez la Minute de l’immobilier du 1er trimestre de 2024 pour consulter les statistiques antérieures !
Sommaire :
- Gatineau : un peu plus de choix, mais pas suffisant
- Montréal : du regain et toujours plus chère
- Québec : des signes de surchauffe
- Saguenay : un rapport de force toujours favorable aux vendeurs
- Sherbrooke : les nouvelles inscriptions ne suffisent pas à la demande
- Trois-Rivières : toujours en aussi forte demande
- Analyse des tendances et regard vers le futur
De façon générale, le deuxième trimestre a été très similaire au premier. En 2024, on observe un nombre plus important de nouvelles propriétés sur le marché pour les acheteur·euses. L'augmentation est considérable pour un deuxième trimestre consécutif, cette fois de 12 % par rapport à l'an dernier à pareille date. Ces nouvelles mises en marché trouvent toutefois preneur·euse, les ventes ayant grimpé d'environ 8 %1.
Bien que les mois récents aient réussi à faire grimper l’inventaire de propriétés à vendre sur différentes plateformes (dont DuProprio.com et celles des courtier·ères) de 17 % au deuxième trimestre 2024 par rapport à 2023, on enregistre seulement une hausse de 4 % depuis le début de l’année1. Les acheteur·euses disposent ainsi d’un peu plus de choix.
Appuyé par le nombre de transactions du deuxième trimestre, l’inventaire reste donc à un niveau bas. En considérant le rythme des ventes par rapport à cet inventaire, le marché indique toujours une position de force pour les propriétaires désirant mettre leur bien en vente et ce, pour l’ensemble de la province de Québec.
Malgré les distinctions entre les différents types de biens, le marché immobilier québécois demeure fort dynamique. À preuve, parmi les personnes ayant déclaré avoir vendu leur propriété sur DuProprio.com, 27 % l'ont fait dans les 30 jours suivant la mise en ligne de leur annonce. Les ventes en situation de surenchère ne font pas figure d’exception dans la province : 15 % des ventes déclarées sur DuProprio.com ont été conclues dans de telles conditions, un seuil similaire à celui de l'an dernier à la même période2.
Les délais de vente moyens restent très courts, avec une très légère hausse par rapport à 2023 au trimestre équivalent. Les maisons unifamiliales se vendent en moyenne en 60 jours, les copropriétés en 59 jours, tandis qu'il faut compter 79 jours pour les plex de 2 à 5 logements3.
Le prix médian de vente des propriétés a augmenté globalement au cours des derniers mois, et la vigueur du marché au deuxième trimestre 2024 propulsera plusieurs régions métropolitaines vers de nouveaux sommets trimestriels. Ainsi, les prix médians des résidences unifamiliales atteignent un pic à 420 000 $, en hausse de 7 % par rapport à l’an dernier à la même période4. Les copropriétés affichent un prix médian de 374 800 $, soit un accroissement de 4 %, tandis que les plex connaissent l'une des plus fortes augmentations de valeur, atteignant 525 938 $, soit une hausse de plus de 14 %4.
Gatineau : un peu plus de choix, mais pas suffisant
Au début de l'année 2024, la RMR de Gatineau a bénéficié d'un nombre substantiel de nouvelles inscriptions, soit une augmentation de plus de 26 % au premier trimestre 2024 par rapport à la même période l'an dernier5. Le deuxième trimestre se situe dans une lignée relativement similaire, bien que plus en phase avec la tendance provinciale, soit une augmentation de 14 % de nouvelles mises en marché5.
Parallèlement, nous avons observé un accroissement des transactions immobilières de 8 %6. Toutefois, l’offre de propriétés étant plus importante que la demande, l'inventaire de demeures à vendre continue de croître pour la région. Le nombre de propriétés affichées sur les principales plateformes de vente a progressé de façon appréciable, soit de 35 % par rapport à la même période il y a un an6. L’augmentation du début de l’année est moindre mais reste importante, soit 20 % plus de choix6.
On pourrait penser que l'accumulation d'inventaire pourrait changer notablement la situation immobilière, mais détrompez-vous. Le marché demeure très actif et favorise la partie vendeuse. Lorsqu'on met en relation l'inventaire disponible et le rythme moyen des ventes, on constate que le marché reste encore fortement à leur avantage.
Les délais de vente restent rapides et parmi les plus courts de la province, avec une moyenne de 38 jours pour la vente d’une maison unifamiliale, 43 jours pour les copropriétés et 61 jours pour les plex de 2 à 5 logements7.
Quant aux prix, ils continuent de croître, peu importe la catégorie. Il a fallu débourser environ 454 500 $ (prix médian) pour faire l’acquisition d’une maison unifamiliale à Gatineau, une augmentation de 3 % par rapport à l'an dernier8. Des hausses notables ont aussi été observées pour les copropriétés avec un prix médian de 314 000 $ (+6 %) et de 504 000 $ (+7 %) pour les plex8.
Montréal : du regain et toujours plus chère
Le marché immobilier de la RMR de Montréal était en ralentissement depuis quelques trimestres, mais n'avait toujours pas atteint le point d’équilibre. Pour le deuxième trimestre, l’offre de nouvelles propriétés sur le marché a continué de croître, avec un bond de 13 % relativement à l'année dernière9. Plusieurs de ces nouvelles inscriptions ont trouvé preneur·euse, puisque les transactions de la période ont augmenté de 8 %10. Par conséquent, l’inventaire disponible pour les acheteur·euses était supérieur de 15 % par rapport à l’an dernier, mais seulement de 5 % si on compare avec le premier trimestre 202410.
Le marché immobilier de Montréal connaît un léger regain de vigueur en regard aux derniers trimestres et s’aligne sur la moyenne provinciale. Lorsqu'on examine le rythme des ventes face à l'inventaire accessible, les résultats indiquent un marché favorable à la partie vendeuse, presque similaire à celui de l'année 2023 à la même période.
Une analyse plus détaillée nous amène aussi à constater que ces résultats sont influencés notamment par la plus forte intensité du marché immobilier de la Rive-Nord, où le nombre de ventes a pratiquement égalé la quantité de nouvelles inscriptions. L’inventaire disponible pour les acheteur·euses a d’ailleurs diminué pour ce secteur par rapport au premier trimestre de l’année10.
Pour la période en cours, lorsqu’une propriété unifamiliale trouve preneur·euse dans la région de Montréal, il faut compter environ 54 jours, 59 pour une copropriété et 75 jours pour un plex de 2 à 5 logements11.
En constatant cette reprise d’aplomb dans la grande région urbaine, il n’est pas surprenant de voir les prix médians établir des records : le prix médian pour une unifamiliale est de 559 000 $, soit une hausse considérable de 7 % comparativement à l’année dernière12. Les copropriétés ont augmenté de 3 %, atteignant un prix médian de 403 000 $, tandis que les plex ont aussi rejoint un nouveau sommet avec des prix médians de 735 000 $, soit une hausse de plus de 6 % en regard à l’année dernière12.
Québec : des signes de surchauffe
Depuis plusieurs trimestres, la région de la Capitale-Nationale présente des signes de surchauffe. Le début de l’année indiquait que la vigueur du marché ne montrait aucun ralentissement, et c’est dans cette lignée que s'est conclu le deuxième trimestre 2024. Les acheteur·euses ont eu peu de motifs de se réjouir malgré une mince augmentation de 2 % du nombre de nouvelles propriétés sur le marché par rapport à l’année dernière13. Cette hausse n’est toutefois pas suffisante pour combler la demande, et les ventes ont augmenté dans le même sens, soit de 3 %14.
Cependant, c’est l'inventaire de propriétés offertes sur le marché qui attire l’attention : le nombre de propriétés disponibles sur DuProprio.com et les plateformes de courtage est en baisse de 14 % si on compare à l’an dernier, et de 13 % relativement au premier trimestre de cette année13.
En observant le rythme des ventes et l'inventaire proposé pour la période, on constate que la dynamique de marché s'intensifie dans la région de Québec, montrant clairement que la partie acheteuse perd en pouvoir. On assiste à la consolidation hors de tout doute du statut de marché de vendeur.
Dans ce contexte, il n’est donc pas étonnant de voir de forts résultats chez les client·es de DuProprio : près de 45 % des propriétés déclarées vendues sur DuProprio.com l’ont été en moins de 30 jours, et 24 % d’entre elles ont été vendues en contexte de surenchère15.
En ce qui concerne les délais de vente moyens, ceux-ci avoisinent 56 jours pour une maison unifamiliale, tandis que les copropriétés affichent un délai de 49 jours et de 64 jours pour les plex16.
C’est sans grande surprise qu’on observe une pression à la hausse sur les prix de vente des différents types de propriétés. L’unifamiliale atteint un sommet, soit un prix médian de 378 100 $, une augmentation importante de 8 % par rapport à l’an dernier. Il a fallu débourser 276 300 $ pour l’acquisition d’une copropriété, une hausse de 13 %, et 415 000 $ pour un plex, soit 5 % de plus que l’an dernier au même trimestre17.
Saguenay : un rapport de force toujours favorable aux vendeurs
Depuis plusieurs mois, les vendeur·euses de la région profitent d’un marché à leur avantage. C'est dans ce contexte que quasi le même nombre de propriétaires qu'à pareille période l'an dernier ont décidé d'afficher une pancarte « À vendre » devant leur demeure18.
Après avoir enregistré une augmentation considérable des ventes au premier trimestre, avec une hausse de plus de 15 %, le deuxième trimestre a toutefois montré des résultats plus mitigés, avec un léger recul d'environ 5 % par rapport à la période précédente19. Cela représente seulement 20 ventes de moins en nombre absolu19.
L’inventaire moyen de propriétés à vendre au deuxième trimestre, réduit par les succès des ventes du premier trimestre, continue d’afficher des chiffres un brin inférieurs à ceux de l’an dernier, soit 3 % à pareille date18.
L’observation du rythme des ventes par rapport à l’inventaire disponible dans la période nous indique un marché toujours à l’avantage de la partie vendeuse et une mesure similaire à l’année dernière au même moment. La vigueur du marché est supérieure à la moyenne provinciale.
Dans ce climat où la relation de force est à l’avantage des vendeur·euses, nous remarquons que parmi les client·es de DuProprio, 17 % des ventes se font en surenchère dans la région20.
Les délais de vente sont relativement stables par rapport à l’an dernier pour les maisons unifamiliales, avec une moyenne de 56 jours, soit une journée de moins qu’au deuxième trimestre de l’an dernier21. Pour les multiplex, on compte 70 jours, une baisse de 14 jours21.
Dans la région où les prix étaient considérés comme bas par rapport à la province, dans un contexte de marché favorable à la partie vendeuse, on constate un rattrapage notable. Le prix médian d’une propriété unifamiliale a été de 285 000 $, une hausse de 12 % sur l’an dernier à pareille date, une des plus fortes augmentations au Québec22. Les copropriétés ont également subi des hausses similaires, avec un prix médian de 276 300 $ (+14 %), et les plex de 2 à 5 logements ont atteint un prix médian de 280 000 $ (+9 %)22.
Sherbrooke : les nouvelles inscriptions ne suffisent pas à la demande
Au premier trimestre, nous avons observé une augmentation de plus de 22 % des nouvelles propriétés mises sur le marché23. Cette tendance s'est poursuivie au deuxième trimestre, bien que de manière un peu moins marquée, avec une augmentation d'environ 13 %23. Les acheteur·euses ont aussi répondu favorablement, les ventes augmentant de 10 % par rapport à l'année dernière24.
Cette activité intense sur le marché immobilier a entraîné une fluctuation importante de l'inventaire moyen de propriétés en vente pendant cette période. Bien que cet inventaire soit en forte hausse de 29 % en comparaison avec l'année 2023, il a diminué de 5 % par rapport au premier trimestre 202423. Tout ceci au grand désarroi des acheteur·euses qui se retrouvent avec moins de choix lors de leurs recherches qu’en début d’année23.
En observant le dynamisme du marché influencé par le rythme des ventes et l’inventaire disponible, nous constatons un ralentissement en regard à l’année dernière à la même période. Toutefois, ce recul est encore loin de changer le statut du secteur, qui reste à l’avantage de la partie vendeuse.
Dans cette lignée, parmi les client·es de DuProprio ayant déclaré avoir vendu leur propriété sur DuProprio.com, 20 % l'ont fait en situation de surenchère, un pourcentage plus élevé que la moyenne provinciale25.
Il faut compter environ 58 jours pour vendre une unifamiliale, 55 pour une copropriété et 87 jours pour un plex de 2 à 5 logements26.
Pour la région sherbrookoise, l’indice des prix est fortement à la hausse. Les prix médians des maisons unifamiliales pour le trimestre arrivent à 392 000 $, en hausse de 7 %, établissant un nouveau sommet trimestriel. Les copropriétés affichent des résultats similaires avec un prix médian de 310 000 $, en hausse de 6 %27. Les plex connaissent une augmentation spectaculaire de 20 %, atteignant un prix médian de 442 500 $ par rapport aux mêmes dates de l’an dernier27.
Trois-Rivières : toujours en aussi forte demande
Depuis plusieurs trimestres, Trois-Rivières se distingue comme l'une des régions où le marché immobilier est le plus énergique. Le deuxième trimestre s'engage dans cette direction, écartant ainsi toute idée d’un léger ralentissement observé en début d'année.
Contrairement à la tendance provinciale, les nouvelles mises en marché ont été rares et en recul par rapport à l'année dernière, de l’ordre de 17 %28. Avec moins de nouvelles offres sur le marché, les transactions ont également diminué, mais de façon moins importante, soit 3 %29.
Bien que l’inventaire soit plus généreux que l’an dernier à pareille date, les acheteur·euses se retrouvent dans une situation pratiquement identique par rapport au début de l'année.
Le dynamisme du marché reste très important. L’analyse du rythme des ventes en comparaison avec l’inventaire disponible indique un marché fortement favorable à la partie vendeuse.
Même son de cloche en regardant le ratio ventes-nouvelles inscriptions utilisé par la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL). Un rapport supérieur à 70 % est signe de surchauffe du marché. La région a terminé le trimestre avec un résultat de 85 %29!
Les client·es ayant affiché leur propriété sur DuProprio.com ont tiré profit de cet engouement : en effet, 24 % des propriétaires ayant déclaré avoir vendu sur DuProprio.com l'ont fait en situation de surenchère, une hausse de 4 % par rapport à l’an dernier30.
Parmi les périodes de vente les plus rapides de la province, il faudra compter en moyenne 37 jours pour déclarer son unifamiliale vendue, alors qu'une copropriété prendra 36 jours et les plex, 44 jours31.
Dans ce marché où les prix sont plus bas que la moyenne québécoise, la vigueur continue de faire grimper les prix en rattrapage. Les maisons unifamiliales connaissent une forte hausse, avec un bond de 12 % pour atteindre un prix médian de 335 000 $, un sommet trimestriel pour la région32. Les copropriétés ne sont pas en reste, affichant un prix médian de 250 500 $, soit une augmentation de 7 %32. Les plex enregistrent également une hausse significative de 13 %, avec un prix médian de 310 000 $ pour le trimestre32.
Analyse des tendances et regard vers le futur
Plusieurs acheteur·euses s'attendaient à une baisse des taux hypothécaires pendant le deuxième trimestre. La Banque du Canada a finalement réduit le taux directeur de 0,25 point le 5 juin dernier et de 0,25 point le 24 juillet, le portant à 4,50 %. Ces réductions marquent les premières baisses depuis l'établissement du taux à 5,00 % en septembre 2023. Cette première annonce, arrivée tardivement dans le trimestre, n’a pas eu un impact considérable sur la période.
Taux directeur de la Banque du Canada
Cependant, les acheteur·euses ne sont pas resté·es en marge lorsque l’offre de nouvelles propriétés sur le marché a augmenté. Les transactions ont suivi dans une proportion importante1, consolidant encore une fois le marché à l'avantage de la partie vendeuse.
Ce ratio de ventes-nouvelles inscriptions maintient l’inventaire à un niveau historiquement bas1 et continue d’exercer une pression à la hausse sur les prix de vente4. Des sommets sont atteints dans toutes les régions du Québec. Une mention spéciale pour les plex de 2 à 5 logements (tant pour les propriétaires occupants que pour les investisseur·euses) qui ont connu une hausse significative de leur valeur pendant la période4.
Avec ces tendances bien établies depuis le début d’année, la baisse du taux directeur et un indice des prix de juin qui a baissé de 2,2 % par rapport à mai, il est fortement probable que cette direction se poursuivra dans les prochains mois.
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