L'état du marché immobilier à Montréal : prix et tendances

Alors que s’amorce l’année 2024, de nombreux observateurs et observatrices surveillent l’état du marché immobilier de Montréal de près. La partie acheteuse aura-t-elle plus de facilité à faire l’acquisition d’une propriété? Le marché demeurera-t-il en faveur de la partie vendeuse? L’évolution des taux d’intérêt devrait nous éclairer en grande partie sur ces questions et dicter les tendances des prochains mois.

Voici ce qu’il faut savoir au sujet de l’activité immobilière, des conditions du marché et des prix de l’immobilier à Montréal.

Sommaire :

• Aperçu du marché immobilier à Montréal
  • Tendances des prix de l’immobilier à Montréal
  • 2 facteurs influençant le prix de l’immobilier
    • L’impact du taux directeur de la Banque du Canada
    • L’économie locale
• Prix de l’immobilier à Montréal par type de propriété
  • Les maisons unifamiliales
  • Les copropriétés
  • Les plex
• Prix de l’immobilier à Montréal par quartier
  • Ahuntsic-Cartierville
  • Anjou
  • Côte-des-Neiges-Notre-Dame-de-Grâce
  • Lachine
  • LaSalle
  • Le Plateau-Mont-Royal
  • Le Sud-Ouest
  • Mercier-Hochelaga-Maisonneuve
  • Montréal-Nord
  • Outremont
  • Pierrefonds-Roxboro
  • Rivière-des-Prairies-Pointe-aux-Trembles
  • Rosemont-La Petite-Patrie
  • Saint-Laurent
  • Saint-Léonard
  • Verdun
  • Ville-Marie
  • Villeray-Saint-Michel-Parc-Extension
• Comment acheter une propriété à Montréal?

Aperçu du marché immobilier à Montréal

Montréal a maintenu son statut de ville abordable par rapport à d'autres grandes métropoles canadiennes comme Toronto et Vancouver et le marché semble être en situation d’équilibre. Cependant, la demande continue de surpasser l'offre dans de nombreux quartiers et la construction résidentielle a fortement reculé au cours des six premiers mois de 2023¹.

Desjardins s'attend à ce que les prix et les ventes de propriétés conservent une tendance relativement stable au premier semestre de 2024. L'accessibilité à la propriété demeure pour le moment difficile, étant donné la rareté de logements et les taux hypothécaires élevés. Les ventes devraient reprendre une tendance légèrement haussière à partir de la mi-année, aidées par le début des baisses de taux directeur. Les prix devraient aussi reprendre une trajectoire haussière, mais on ne prévoit pas un emballement comme on l'a vécu en pandémie.

L’administration municipale encourage la construction de logements abordables, mais la hausse du prix des terrains, des matériaux et des taux d’intérêt semble être un obstacle majeur à l’atteinte des objectifs. La rareté mène à une augmentation du prix des loyers, ce qui pousse plusieurs locataires à vouloir acquérir une demeure. Les habitations les moins chères étant souvent situées dans des zones périphériques, plusieurs acheteur·euses potentiel·les se tournent vers des copropriétés pour rester dans des quartiers centraux.

« La cible de la Société canadienne d’hypothèque et de logement, soit de 3,5 millions d’ici 2030, nous apparaît peu réaliste, compte tenu des difficultés actuelles. L’arrimage entre les nouvelles constructions et les besoins est aussi important. Par exemple, bâtir davantage de logements pour les étudiants et les retraités pourrait permettre de libérer une partie du parc de logements existant pour des familles », affirme Jimmy Jean, vice-président, économiste-en-chef et stratège du Mouvement Desjardins.

Tendances des prix de l’immobilier à Montréal

La ville garde toujours son fort potentiel d’attraction auprès des jeunes professionnel·les, des étudiant·es et des gens issus de l’immigration. Cette demande soutenue, jumelée avec un nombre peu élevé d’inscriptions en vigueur², a exercé une pression sur le marché et favorisé l'augmentation des prix.

Les politiques gouvernementales, dont les mesures visant à freiner la spéculation immobilière, ont semblé avoir un impact limité. Le même résultat a été observé pour l’interdiction d’achat immobilier par les non-Canadien·nes. Il est important de noter que la diversité des quartiers montréalais joue un rôle crucial dans la variation des prix. Le très prisé Plateau Mont-Royal, connu pour ses nombreux commerces de proximité, a enregistré une augmentation des prix de vente³.

2 facteurs influençant le prix de l’immobilier

1. L’impact du taux directeur de la Banque du Canada

Le marché immobilier est affecté par les changements du taux directeur de la Banque du Canada. Lorsqu’il augmente, il en va de même pour les taux d'intérêt des prêts hypothécaires, ce qui rend l'emprunt plus coûteux. Une hausse des taux peut diminuer la demande et compliquer l'obtention de prêts, ce qui ralentit l'activité immobilière. À l'inverse, des taux hypothécaires plus bas incitent les gens à investir dans l'immobilier grâce à des prêts plus avantageux, ce qui peut entraîner une augmentation de la demande et une hausse des prix.

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De plus, le taux directeur influence le nombre de mises en chantier en se faisant sentir sur le coût du financement. Des taux bas encouragent les promoteur·trices immobilier·ères à emprunter pour financer des projets, stimulant ainsi l'activité de construction. Des taux d'intérêt bas peuvent renforcer la confiance des investisseur·euses et créer un environnement économique favorable à la construction résidentielle.

Le taux directeur de la Banque du Canada est demeuré élevé tout au long de l’année, passant de 4,50 % en janvier 2023 à 5 % en juillet 2023. Son impact sur le montant des versements mensuels ne peut pas être sous-estimé : il pousse un grand nombre d’acheteur·euses potentiel·les à faire preuve de patience et à attendre une baisse.

Variation du taux directeur

Heureusement, plusieurs économistes prédisent une baisse du taux directeur d’ici la fin de l’année 2024, ce qui pourrait mener à une baisse des taux d’intérêt à l’avenir. Il est intéressant de constater que la Banque du Canada, pour sa part, n’a pas encore évoqué avec confiance une baisse des taux à l’horizon. Elle cherche pour l’instant à obtenir davantage de confirmation que l’inflation se dirige bel et bien à 2 %.

Le taux des fonds à un jour de la Banque du Canada devrait commencer à être normalisé ce printemps. Desjardins s'attend à ce que la BdC effectue 5 baisses de 0,25 % chacune, ce qui devrait faire passer le taux directeur de 5,00 % actuellement à 3,75 % en fin d'année. Les taux hypothécaires seront naturellement plus élevés que le taux à un jour, mais ils devraient généralement suivre cette tendance. Cela aidera certains ménages à se qualifier pour l'achat d'une propriété, mais étant donné le manque d'offre, les prix resteront soutenus, ce qui limitera l'amélioration de l'abordabilité. La baisse des taux facilitera une certaine reprise des mises en chantier, mais des contraintes structurelles devraient en restreindre l'ampleur.

« D’après nous, le taux directeur de la Banque du Canada devrait commencer à baisser vers le mois de juin. Toutefois, les taux hypothécaires ne baisseront pas beaucoup et ne baisseront pas très rapidement. Si on renouvelle une hypothèque, il faudra tout de même s’attendre à une hausse des paiements », prévient M. Jean.

2. L’économie locale

Le prix des propriétés est aussi influencé par l'économie locale de Montréal. Des facteurs comme la croissance de l'emploi et des revenus des ménages sont des moteurs majeurs de la demande immobilière. Si l'économie locale est robuste, cela peut stimuler la demande de logements et exercer une pression à la hausse sur les prix.

La croissance démographique peut entraîner une demande accrue de logements, ce qui mène souvent à une augmentation du prix des maisons. Un sentiment positif peut encourager l'achat, tandis qu'une incertitude économique peut avoir l'effet contraire.

Prix de l’immobilier à Montréal par type de propriété

Voici les statistiques de ventes immobilières pour les différents types de propriétés résidentielles dans la région métropolitaine.

Les maisons unifamiliales

Le prix médian des maisons unifamiliales à Montréal a augmenté au cours de l’année 2023. De janvier à juin 2023, le prix médian était de 656 500 $, comparativement à 725 000 $ pour les 6 derniers mois de l’année ². Le volume des ventes de propriétés unifamiliales a aussi augmenté, passant de 1 901 transactions immobilières au premier semestre à 2 145 au deuxième³.

Les copropriétés

Le prix médian des copropriétés à Montréal est resté stable. De janvier à juin 2023, le prix médian était de 441 226 $, comparativement à 442 000 $ pour les 6 derniers mois de l’année ². Le volume des ventes de copropriétés, beaucoup plus élevé que celui des résidences unifamiliales, est passé de 5 289 au premier semestre à 5 349 au deuxième ³.

Les plex

Le prix médian des immeubles à revenus de 2 à 5 logements à Montréal a augmenté au cours de l’année 2023. De janvier à juin 2023, le prix médian était de 750 000 $, comparativement à 770 000 $ pour les 6 derniers mois de l’année ². Le volume des ventes de plex a aussi augmenté, passant de 1 193 au premier semestre à 1 407 au deuxième ³.

Prix de l’immobilier à Montréal par quartier

Le prix des propriétés montréalaises varie considérablement selon les quartiers. Les prix dans les zones centrales tendent à être plus élevés en raison de la proximité des commerces, des divertissements et des stations de métro. Les quartiers périphériques peuvent quant à eux offrir des options plus abordables, reflétant ainsi la diversité du marché immobilier montréalais.

Les chiffres suivants sont tirés de la base de données du Rapport sur le marché immobilier de Montréal de WOWA. Toutes les ventes résidentielles et les inscriptions en vigueur sont comptabilisées. Les prix ont été recueillis entre le 1^er octobre et le 31 décembre 2023.

Ahuntsic-Cartierville

Le prix médian était de 799 000 $ pour l’unifamiliale (+ 8 %), de 359 000 $ pour la copropriété (- 2 %) et de 817 500 $ (+ 2 %) pour le plex⁴.

Anjou

Le prix médian était de 605 000 $ pour l’unifamiliale (+ 2 %), de 335 000 $ pour la copropriété (- 3 %) et de 765 000 $ (- 3 %) pour le plex⁴.

Côte-des-Neiges–Notre-Dame-de-Grâce

Le prix médian était de 1 125 000 $ pour l’unifamiliale (+ 25 %), de 450 000 $ pour la copropriété (- 15 %) et de 832 000 $ (- 11 %) pour le plex⁴.

Lachine

Le prix médian était de 666 000 $ pour l’unifamiliale (- 4 %), de 389 000 $ pour la copropriété (- 6 %) et de 650 000 $ (0 %) pour le plex⁴.

LaSalle

Le prix médian était de 637 000 $ pour l’unifamiliale (- 4 %), de 402 000 $ pour la copropriété (- 3 %) et de 780 000 $ (+ 6 %) pour le plex⁴.

Le Plateau-Mont-Royal

Le prix médian était de 1 219 000 $ pour l’unifamiliale (- 7 %), de 555 000 $ pour la copropriété (+ 8 %) et de 1 175 000 $ (+ 32 %) pour le plex⁴.

Le Sud-Ouest

Le prix médian était de 875 000 $ pour l’unifamiliale (+ 8 %), de 480 000 $ pour la copropriété (+ 8 %) et de 745 500 $ (- 6 %) pour le plex⁴.

Mercier–Hochelaga-Maisonneuve

Le prix médian était de 545 000 $ pour l’unifamiliale (- 7 %), de 365 000 $ pour la copropriété (- 4 %) et de 677 500 $ (- 4 %) pour le plex⁴.

Montréal-Nord

Le prix médian était de 480 000 $ pour l’unifamiliale (+ 4 %), de 326 000 $ pour la copropriété (0 %) et de 642 500 $ (- 3 %) pour le plex⁴.

Outremont

Le prix médian était de 2 245 000 $ pour l’unifamiliale (+ 7 %) et de 710 000 $ (- 3 %) pour la copropriété⁴.

Pierrefonds-Roxboro

Le prix médian était de 585 000 $ pour l’unifamiliale (+ 2 %), de 370 000 $ (- 2 %) pour la copropriété⁴.

Rivières-des-Prairies–Pointe-aux-Trembles

Le prix médian était de 494 000 $ pour l’unifamiliale (+ 8 %), de 300 750 $ pour la copropriété (- 2 %) et de 646 000 $ (- 1 %) pour le plex⁴.

Rosemont–La Petite-Patrie

Le prix médian était de 880 000 $ pour l’unifamiliale (+ 3 %), de 509 000 $ pour la copropriété (+ 8 %) et de 812 500 $ (- 1 %) pour le plex⁴.

Saint-Laurent

Le prix médian était de 740 000 $ pour l’unifamiliale (- 3 %), de 467 000 $ pour la copropriété (+ 8 %) et de 806 500 $ (- 6 %) pour le plex⁴.

Saint-Léonard

Le prix médian était de 615 000 $ pour l’unifamiliale (- 12 %), de 385 000 $ pour la copropriété (- 4 %) et de 880 000 $ (- 5 %) pour le plex⁴.

Verdun-Île-des-Sœurs

Le prix médian était de 957 000 $ pour l’unifamiliale (- 5 %), de 557 000 $ pour la copropriété (+ 1 %) et de 814 500 $ (- 5 %) pour le plex⁴.

Ville-Marie

Le prix médian était de 1 200 000 $ pour l’unifamiliale (- 2 %), de 460 000 $ pour la copropriété (- 5 %) et de 793 000 $ (- 10 %) pour le plex⁴.

Villeray–Saint-Michel–Parc-Extension

Le prix médian était de 585 000 $ pour l’unifamiliale (- 4 %), de 475 000 $ pour la copropriété (+ 3 %) et de 793 000 $ (+ 5 %) pour le plex⁴.

Comment acheter une propriété à Montréal?

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Le marché immobilier à Montréal devrait rester en situation d’équilibre en 2024, bien que des incertitudes persistent. L'évolution des taux d'intérêt et les éventuelles décisions politiques influenceront ce marché unique et pourraient jouer en faveur des acheteuses et des acheteurs potentiels.

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