Acheter en zone inondable : ce qu'il faut savoir
Mis à jour le 28 août 2024
De nombreux propriétaires rêvent d’habiter au bord de l’eau. Entre la vue magnifique, la tranquillité et la possibilité de posséder une embarcation, les avantages de ces localisations sont multiples. Certaines rives sont toutefois à risque de grandes crues, ce qui fait qu’acheter dans une zone inondable n’est pas une décision à prendre à la légère.
Voici ce qu’il faut savoir avant de faire l’achat d’une maison près d’un cours d’eau.
Sommaire :
- Qu’est-ce qu’une zone inondable?
- Les risques associés à l’achat d’une maison en zone inondable
- Comment savoir si un terrain ou une maison sont dans une zone inondable?
- 4 facteurs à prendre en compte avant d’acheter une propriété en zone inondable
- Assurer une maison en zone inondable
- La valeur d’une maison en zone inondable
- Habiter en zone inondable
Qu’est-ce qu’une zone inondable?
Une zone inondable est une étendue de terrain qui présente un risque d'inondation en raison de sa proximité avec des cours d'eau. Elle est sujette à des débordements lors des crues printanières, des pluies abondantes ou des fontes de neige rapides, lesquelles peuvent causer des dommages matériels importants aux propriétés.
L’administration des zones inondables est réglementée par différents organismes gouvernementaux. Par exemple, le ministère de l'Environnement, de la Lutte contre les changements climatiques, de la Faune et des Parcs du Québec (MELCC) joue un rôle dans l'évaluation et la gestion des risques d'inondation. Les municipalités ont également des responsabilités en matière de planification urbaine et de zonage pour minimiser les risques naturels liés aux inondations.
Les risques associés à l’achat d’une maison en zone inondable
En faisant l’acquisition d'une propriété sujette aux inondations, on s’expose à certains dangers importants – le plus évident étant la montée des eaux. Cela peut entraîner des dommages matériels, la perte de biens personnels et, parfois même, des enjeux pour la sécurité des occupant·es.
Les règlements dans les zones inondables sont plus stricts, avec des exigences spéciales pour la conception et la construction des bâtiments. Cela peut engendrer des coûts supplémentaires lors des rénovations.
Comment savoir si un terrain ou une maison sont dans une zone inondable?
Pour vérifier si un immeuble se trouve en zone inondable, on commence par joindre la municipalité locale pour obtenir des renseignements sur le zonage et la réglementation en vigueur, et ce, avant d’entamer le processus d’achat.
Ces informations importantes doivent être connues avant de faire un achat immobilier. Les zones inondables sont habituellement indiquées sur le certificat de localisation. Dans l’éventualité où le certificat de localisation n’est plus à jour au moment de rechercher une nouvelle propriété, on a d’autres recours pour se documenter.
Le gouvernement du Québec doit présenter son nouveau règlement permanent encadrant l’aménagement du territoire en zones inondables au printemps 2024, avec une cartographie mise à jour et de nouveaux termes. Plutôt que de parler de zone d’inondation « 0-20 ans » ou « 0-100 ans », on parlera de risque d’inondation « élevé » ou « modéré ».
Carte des zones inondables
Le MELCC propose une carte interactive des zones inondables de la province. Elle permet de connaître la municipalité régionale de comté (MRC) ou la municipalité locale qu'on doit consulter pour obtenir avec précision la délimitation des zones inondables et les normes en vigueur.
L'application cartographique Géo-Inondations aide aussi à voir les régions qui peuvent être touchées par la crue des eaux au cours des prochaines années, ou qui l’ont déjà été. Dans bien des cas, les municipalités possèdent leur propre carte.
4 facteurs à prendre en compte avant d’acheter une propriété en zone inondable
1. Bien saisir le niveau de risque
Il existe deux types de zones inondables : les zones de faible courant et les zones de grand courant. Elles sont déterminées à partir de divers facteurs, notamment les précipitations, les débits des cours d'eau, la topographie, la formation d’amas de glace et les caractéristiques du sol.
Elles sont généralement définies en années, en fonction de périodes de récurrence précises. Elles indiquent la fréquence à laquelle une inondation d'une magnitude considérable peut se produire. Voici les deux zones identifiées :
- Zone 0-20 ans La zone de grand courant risque une fois sur 20 (ou dans 5 % des cas) d’être inondée chaque année. Le danger est préoccupant.
- Zone 20-100 ans La zone de faible courant risque une fois sur 100 d’être inondée chaque année. La menace est peu élevée, mais tout de même possible.
2. Inspecter la propriété
Les inondations du passé peuvent avoir causé des dommages importants à l’immeuble. Il faut demander une inspection approfondie pour identifier des problèmes existants et déterminer les mesures nécessaires pour atténuer les impacts des crues futures. Les acheteurs et les acheteuses peuvent ainsi prendre une décision éclairée et être aux faits des coûts liés à cet enjeu.
3. S’informer des règles municipales
Il est important de consulter toutes les sources d’information disponibles pour connaître la réglementation en vigueur et les mesures existantes :
- Le site Web de la municipalité La plupart des municipalités publient en ligne leurs règlements, plans d'urbanisme et informations sur les zones inondables.
- Le service d'urbanisme municipal Le personnel de ce service peut fournir des précisions sur les règlements, les zonages et les restrictions en vigueur.
- Bureau de l'environnement Une ressource intéressante à utiliser si les règles municipales incluent des considérations environnementales.
4. Surveiller l’évolution du terrain au cours des prochaines années
Adopter une planification stratégique garantit la durabilité et la sécurité de la propriété au fil du temps. Qu'on le veuille ou non, le terrain va évoluer à cause des éléments suivants :
- Les changements climatiques peuvent entraîner des variations dans les schémas météorologiques, augmentant le danger de débordements des eaux.
- Les règlements gouvernementaux peuvent être mis à jour pour donner suite aux nouvelles données sur le climat et aux récentes connaissances acquises sur les risques d'inondations. Par exemple, l’ajout d’un barrage sur un lac en amont ou un glissement de terrain important peuvent mener à l’identification de nouvelles zones inondables.
- L'érosion du sol peut affecter la topographie d'une zone qui devient plus vulnérable à la menace d’une crue.
En tenant compte de l'évolution potentielle du terrain, les propriétaires peuvent prendre des mesures préventives pour protéger leur bien immobilier.
Assurer une maison en zone inondable
La souscription à une assurance adéquate est plus délicate quand il s’agit d’une résidence en zone inondable. Les compagnies d'assurance peuvent avoir des exigences précises, telles que l'installation de systèmes de pompage ou de digues. Elles peuvent aussi imposer des limitations de couverture ou exclure spécifiquement les dommages causés par les inondations. Il faudra alors prendre une assurance distincte pour ce type de risque.
Il est fortement recommandé de consulter plusieurs firmes, de comparer les offres et de comprendre les termes et les conditions particulières liés aux polices d’assurance contre les inondations.
La demeure est-elle assurable?
Il est possible d'obtenir une assurance de base pour tous les types de maisons en zone inondable – pensons aux protections contre le vol ou le feu. La compagnie d’assurances pourrait cependant refuser d'inclure un avenant contre les inondations en raison du risque élevé. Les primes d’assurance sont établies selon divers facteurs tels que l'emplacement de la résidence, son historique d'inondation et les mesures d'atténuation en place.
L’impact d’une zone inondable sur le prix de l’assurance
Les assurances habitation peuvent coûter beaucoup plus cher pour les propriétés situées en zone inondable. Les compagnies d'assurance prennent en considération ce risque accru, ce qui se reflète dans les primes.
La valeur d’une maison en zone inondable
Les maisons situées dans une localisation inondable peuvent voir leur valeur diminuer en raison des risques encourus. Cela peut compliquer la revente de la propriété et influencer négativement l'investissement global. De plus, depuis le 1er février 2024, Desjardins ne prête plus pour acheter une propriété dans une zone inondable de grand courant (zone 0-20 ans).
Unique exception : les acheteur·euses de propriétés dont les vendeur·euses sont déjà détenteurs d’un prêt hypothécaire de Desjardins pourront obtenir « dans certains cas » un financement, mais devront mettre une mise de fonds de 35 %. De plus, la propriété doit être « immunisée », c’est-à-dire avoir été rehaussée pour éviter les inondations futures et être protégée par des mesures de protection comme un remblai.
Les autres institutions n’ont pas de politique clairement définie. Avant d’autoriser un prêt pour une proprité située en zone inondable, la Banque Nationale analyse au cas par cas en fonction de différents facteurs, notamment le type de bâtiment et s’il est construit en fonction de la zone inondable, l’assurabilité du prêt et/ou de la propriété et la solidité financière de l’emprunteur·euse.
Habiter en zone inondable
Peu importe le type de propriété, habiter en zone sujette aux inondations signifie composer avec des défis tels que des évacuations d'urgence et des perturbations de l'approvisionnement en électricité et en eau potable. La vie quotidienne des gens est alors fréquemment bouleversée. La menace constante d’inondations peut causer du stress émotionnel aux occupant·es, préoccupé·es par leur sécurité et l’intégrité structurelle de leur chez-soi.
Que faire après une inondation?
Il est essentiel pour les propriétaires de maison de prendre des mesures préventives pour réduire les risques de sinistre. Des exemples? Respecter les normes de construction adaptées aux zones inondables et mettre en place des plans d'urgence.
Acquérir une propriété en zone inondable est un pensez-y-bien. Une planification et une compréhension approfondies des risques peuvent aider à prendre des décisions mûries et à minimiser les impacts négatifs potentiels. Des acheteur·euses avisé·es seront ainsi mieux préparé·es aux aléas de la nature.
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