Certificat de localisation: comment savoir s'il est valide
Mis à jour le 12 décembre 2023
En principe, tant qu’il reflète toujours l’état actuel de la propriété, le certificat de localisation est valide pour une période de 10 ans. Cependant, des changements aux règlements municipaux et divers autres facteurs peuvent le rendre caduc avant que cette durée de temps se soit écoulée.
Voici ce qu’il faut savoir afin de déterminer si le document est encore utilisable ou s’il doit être renouvelé.
Sommaire :
- Quelle est l'importance d'un certificat de localisation?
- Les 3 étapes pour connaître la validité du certificat de localisation
- Quelle est la durée de vie des certificats de localisation?
Quelle est l'importance d'un certificat de localisation?
Le Règlement sur la norme de pratique relative au certificat de localisation (adopté en application de la Loi sur les arpenteurs-géomètres) le décrit comme étant un document comportant un rapport et un plan, dans lequel l’arpenteur-géomètre ou l’arpenteuse-géomètre exprime son opinion sur la situation et la condition actuelles d’un bien-fonds par rapport aux titres de propriété, au cadastre, ainsi qu’aux lois et règlements pouvant l’affecter.
C'est un document officiel qui est fourni par la partie vendeuse à la partie acheteuse lors d’une transaction immobilière. Chaque propriété doit en posséder un, même un terrain vacant. La présentation du certificat de localisation fait partie des obligations générales du vendeur ou de la vendeuse en référence à l’article 1719 du Code civil du Québec.
Le rapport
Le rapport dresse dans les plus profonds détails les informations relatives à une propriété. Il s’étend sur plusieurs pages et il est divisé en de nombreux paragraphes. La date de relevé, la description actualisée, la référence au dernier acte de propriété (titre d’acquisition), l’historique cadastral et la concordance ou la discordance entre les marques d’occupation y sont indiqués. Parmi les autres informations, on retrouve les éléments suivants affectant le bien immeuble :
- Toute servitude active et toute servitude passive;
- Les limites ayant fait l’objet d’un bornage;
- Toute servitude apparente ou toute charge qui devrait normalement faire l’objet d’une servitude;
- Tout avis d’expropriation ainsi que tout avis de réserve pour fins publiques;
- Le fait que le bien-fonds constitue un bien patrimonial;
- Le fait que le bien-fonds soit situé ou non à l’intérieur d’une zone agricole;
- Tout empiètement apparent, exercé ou souffert;
- Les bâtiments, dépendances et structures localisés sur le lot.
Le plan
Le plan, quant à lui, permet à la partie acheteuse de voir exactement ce qu'elle acquiert. Il procure une vue d’ensemble de la propriété à vol d’oiseau et permet de voir :
- L’immeuble principal (son emplacement, sa taille et les matériaux du revêtement);
- Les garages, cabanons ou autres espaces de rangement (leur emplacement, leur taille et les matériaux du revêtement);
- Le puits, la fosse septique et le champ d’épuration s’il y a lieu;
- La piscine, d’un jardin, d’une dalle de béton et de tout autre élément;
- Les arbres, les haies de cèdres et les clôtures;
- La grandeur exacte du lot, son numéro de cadastre et les limites de propriété;
- Les fils électriques et les câbles de télécommunications;
- Les servitudes, les droits de passage, les empiètements, les zones inondables, les zones à risque, les zones de glissement de terrain, la protection riveraine et les restrictions municipales.
Si un changement a été effectué sur la propriété, à son numéro de lot ou aux lois et règlements en vigueur dans la municipalité où elle se trouve, il y a de fortes chances qu’un nouveau document soit requis. Dans tous les cas, c’est le ou la notaire de la transaction qui décidera si cela est nécessaire ou non.
« Puisque les normes de pratiques des arpenteurs-géomètres et les mesures législatives évoluent, il est préférable de vérifier la validité de son certificat de localisation dès que possible auprès du notaire qui sera responsable de la transaction. Cela évitera de mauvaises surprises, ainsi que des délais avant d’officialiser la vente », conseille Elena Maria Bejan, notaire chez DuProprio.
Les 3 étapes pour connaitre la validité du certificat de localisation
1. L’état actuel de l’immeuble
Pour qu’un certificat de localisation démontre bien l’état actuel de l’immeuble, il ne doit y avoir eu aucun changement sur l’immeuble depuis la préparation du document. Par exemple, les dimensions de la bâtisse, la piscine, la remise, le revêtement extérieur, les fenêtres, les balcons et même les clôtures ne doivent pas avoir été changés, déplacés ou enlevés. Tout doit être identique au moment de fournir le certificat de localisation que vous avez entre les mains.
2. Le numéro de lot
De plus, le numéro de lot mentionné sur le certificat de localisation ne doit pas avoir changé. Depuis la fin des années 90, le ministère de l'Énergie et des Ressources naturelles, qui s’occupe du Registre foncier du Québec, procède à la rénovation cadastrale.
Tous les immeubles du Québec ont été cadastrés de nouveau et ont obtenu (ou vont obtenir) un nouveau numéro de lot, soit un chiffre dans les millions (ex. : 1 234 567). Cela a permis à chaque bien-fonds au Québec d’avoir un matricule distinct, le rendant plus facile à situer.
Ainsi, si un certificat de localisation porte un ancien numéro de lot et que la rénovation cadastrale a eu lieu depuis sa confection, le document n’est plus valide et a besoin d’une description actualisée.
3. Les lois et les règlements
Lorsque l’arpenteur-géomètre ou l’arpenteuse-géomètre réalise le certificat de localisation, il ou elle se réfère notamment aux lois (sur la Régie du Logement, sur le patrimoine culturel et sur la protection du territoire et des activités agricoles) et aux règlements municipaux (de zonage et relatifs à la protection de l’environnement) en vigueur. Ils pourraient avoir changé, donc il est important d’avoir un document qui a subi une dernière mise à jour.
Quelle est la durée de vie des certificats de localisation?
La Chambre des notaires du Québec encourage ses membres à demander qu’il ait moins de 10 ans au moment de procéder à la transaction immobilière, même si aucune modification n’a été faite à la propriété par rapport au dernier relevé. L’institution financière prêteuse peut aussi exiger un document plus récent pour connaître avec certitude l’état actuel des lieux.
Il est possible de déterminer le prix d’un certificat de localisation en consultant le guide des tarifs suggérés de l’Ordre des Arpenteurs-Géomètres du Québec (OAGQ). Selon ses recommandations, les frais d’obtention d’un rapport pour une maison unifamiliale située en milieu urbain sont d’environ 1 500 $1. Il faut prévoir de 4 à 6 semaines pour sa confection, dit l’OAGQ.
Si la partie vendeuse ne possède pas de certificat de localisation à jour au moment de la mise en marché, il se peut qu’elle propose de le remplacer par une assurance-titres. La partie acheteuse sera ainsi dédommagée si un problème lié aux droits sur la propriété survient.
La décision de prendre ou non une assurance-titre appartient au/à la notaire de la transaction, en fonction de la situation spécifique au dossier immobilier à instrumenter. Dans tous les cas, l'assurance-titres est une solution de dernier recours, elle représente l’exception.
À titre d’exemple, si la municipalité exige le déplacement d'un cabanon, l’assurance-titres assumera les frais. Cependant, les problèmes de délimitation de terrain et le non-respect des lois visant la protection de l’environnement, entre autres, ne sont pas couverts.
La meilleure défense pour les deux parties est un certificat de localisation fraichement réalisé qui décrit la situation actuelle. Il est important de la conserver, car il faut le remettre lors de la prochaine transaction immobilière impliquant la propriété en question.
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