Qu'est-ce qu'un contrat préliminaire?
Publié le 18 mars 2024
Tout achat de propriété neuve ou à construire commence par la signature du contrat préliminaire. En plus de définir les engagements mutuels entre la partie acheteuse et le promoteur immobilier, il fixe notamment le prix d'achat, les modalités de paiement et décrit les caractéristiques de la propriété.
Voici tout ce qu’il faut savoir à propos du contrat préliminaire d’achat immobilier.
Sommaire :
- En quoi consiste un contrat préliminaire d'achat?
- Les 10 informations obligatoires présentes dans le contrat préliminaire
- Les informations optionnelles
- Annulation d'un contrat préliminaire
- Exemples de contrat préliminaire
En quoi consiste un contrat préliminaire d'achat?
La vente d’une propriété résidentielle, qu’elle soit bâtie ou en construction (lorsque l’achat se fait sur plan), doit être précédée d’un contrat préliminaire. L’article 1785 du Code civil du Québec oblige le constructeur ou le promoteur à conclure ce contrat, qui précède le contrat de vente final, avec la partie acheteuse. Cependant, l’article 1793 du C.c.Q. mentionne que si la note d’information ou le contrat préliminaire ne sont pas présentés, la partie acheteuse a la possibilité, seulement si elle a subi un préjudice, de demander la nullité de la vente et des dommages-intérêts.
Si la partie acheteuse décide de maintenir le contrat de vente, elle peut demander une réduction de son obligation équivalente aux dommages-intérêts qu’elle aurait pu réclamer. Cette action doit être intentée soit dans les 90 jours de la vente, soit dans les 90 jours suivant l’assemblée extraordinaire prévue à l’article 1104 C.c.Q..
Sur le plan légal, il s’agit d’une promesse d’achat qui lie les parties, donc un contrat bilatéral. Il officialise la promesse de vendre et d’acheter l’immeuble par les parties impliquées. En le signant, la partie acheteuse s’engage à acquérir la propriété désignée dans le contrat préliminaire et de la payer au prix convenu. En retour, le constructeur ou le promoteur a l’obligation de livrer l’immeuble dans les délais prédéterminés, selon les conditions prévues, et de transférer à la partie acheteuse les titres de propriété.
Objectifs d'un contrat préliminaire
Le contrat préliminaire pour l'achat d'une construction neuve établit les bases de la transaction immobilière, définissant les engagements mutuels entre la partie acheteuse et le promoteur immobilier. Il fixe le prix d'achat, les modalités de paiement et décrit les caractéristiques de la propriété.
Ce document juridique engage les parties de manière préliminaire, souvent avec un dépôt de garantie, et peut inclure des conditions suspensives. L'objectif principal est de sécuriser la vente, fournissant un cadre juridique clair et détaillé avant la signature du contrat final, assurant ainsi une compréhension mutuelle des termes de la transaction.
Les 2 types de contrat préliminaire
Il existe deux types de contrat préliminaire en fonction du genre de propriété qui est acheté : un pour une maison ou un bâtiment non détenu en copropriété divise et un pour une copropriété divise résidentielle (condo).
Pour une copropriété divise résidentielle, le contrat préliminaire contient notamment des informations relatives aux coordonnées générales de la copropriété, à l’espace de stationnement et à la case de rangement.
Les 10 informations obligatoires présentes dans le contrat préliminaire
Un contrat préliminaire pour l'achat d'une propriété neuve ou en construction doit inclure diverses informations essentielles conformément au Code civil du Québec. Voici les éléments que l'on doit retrouver dans un tel contrat.
1. L’identification des parties
Les noms, adresses et coordonnées complètes de l'acheteur·euse et du vendeur ou de la vendeuse (le promoteur immobilier).
2. La description du bien
L'adresse complète de la propriété et une description détaillée des caractéristiques du bâtiment en construction, y compris les matériaux utilisés et les dimensions.
3. Le prix et les modalités de paiement
Le prix total de la propriété et les modalités de paiement, y compris le montant du dépôt initial et l’échéancier des paiements.
4. Les conditions suspensives
Toute condition que les parties estiment nécessaire, par exemple, l'obtention d'un financement, l'approbation des autorités locales, etc.
5. Le droit de rétraction
Une mention indiquant le droit de rétractation de l'acheteur (appelé clause de dédit), qui est généralement de 10 jours à partir de la réception du contrat. Si le contrat préliminaire prévoit une indemnité en cas d’exercice de la faculté de dédit, cette indemnité ne doit pas excéder 0,5 % du prix de vente inscrit dans le document.
6. L’échéancier prévu
Les dates prévues pour différentes étapes du processus, telles que le début et la fin de la construction, la signature du contrat final, la date de clôture et celle de l’occupation.
7. Les garanties
Le plan de garantie fourni par le promoteur immobilier, selon le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs.
8. L'acompte
Les détails concernant le montant de l’acompte, si prévu, et les modalités de remboursement en cas de résiliation du contrat.
9. La révision du prix
Si le contrat préliminaire prévoit la révision du prix, il faut aussi qu’il en précise les modalités.
10. Les conditions de révision et de résiliation
Les circonstances dans lesquelles le contrat peut être révisé ou résilié par l'une ou l'autre des parties, ainsi que les conséquences de la résiliation.
Les informations optionnelles
Bien que les éléments essentiels mentionnés précédemment soient obligatoirement inclus dans un contrat préliminaire d'achat, certaines informations supplémentaires peuvent être ajoutées en fonction des négociations entre les parties. En voici quelques-unes qui pourraient être incluses dans un contrat préliminaire :
- Les options et les personnalisations Si la partie acheteuse a la possibilité de choisir des options ou de personnaliser certains aspects du futur logement, ces détails doivent être inclus dans le contrat.
- Les inclusions et les exclusions Une liste précise des éléments inclus dans la vente (appareils électroménagers, équipements spécifiques) et des éléments exclus.
- Les réparations et l’entretien Des détails sur les responsabilités du promoteur immobilier en ce qui concerne les réparations et l’entretien pendant une certaine période après la livraison.
- Les droits de visite Les modalités permettant à la partie acheteuse de visiter la propriété pendant la construction pour vérifier l'avancement des travaux.
- La révision des plans Des dispositions accordant des révisions mineures aux plans ou aux caractéristiques de la propriété, avec des conditions spécifiques.
Annulation d'un contrat préliminaire
Comme mentionné plus haut, le contrat préliminaire doit contenir une stipulation par laquelle la partie acheteuse peut, dans les 10 jours suivant la signature du contrat, se dédire de la promesse.
Lorsqu’une note d’information doit être remise (quand la vente a comme objet une fraction de copropriété divise ou une part indivise d’un immeuble à usage d’habitation), le contrat préliminaire doit également comporter une stipulation par laquelle la partie acheteuse peut, si la partie vendeuse omet de lui remettre cette note lors de la signature de ce contrat, se dédire de la promesse tant qu’elle n’a pas reçu cette note ou dans les 10 jours suivant sa réception. Pendant cette période, elle peut annuler le contrat sans avoir à fournir de motifs particuliers.
Pour annuler le contrat dans le délai de rétractation, la partie acquéreuse doit généralement envoyer une notification écrite à la partie vendeuse. Cette notification doit être expédiée par courrier recommandé avec accusé de réception afin de conserver une preuve de la date d'envoi.
En cas d'annulation dans le délai de rétractation, la partie acheteuse a droit au remboursement intégral des sommes versées, y compris le dépôt. La procédure de remboursement devrait être spécifiée dans le contrat préliminaire. On a vu que, lorsque le contrat préliminaire prescrit une indemnité en cas d’exercice de la faculté de dédit, celle-ci ne peut excéder 0,5 % du prix de vente convenu.
Exemples de contrat préliminaire
Des exemples de formulaires de contrat préliminaire sont disponibles sur le site de la Garantie de construction résidentielle (GCR). Ils permettent aux acheteuses et aux acheteurs de propriétés neuves de se familiariser.
- Exemple pour une maison ou un bâtiment non détenu en copropriété divise
- Exemple pour une copropriété divise résidentielle (condo)
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