Achat sur plan : comment se protéger?
Publié le 30 novembre 2023
Lorsque l’engouement est fort pour un nouveau projet immobilier, il n’est pas toujours possible d’attendre la fin des travaux de construction pour réserver son condo ou sa maison neuve. L’achat sur plan est une pratique répandue qui comporte son lot d’avantages pour la partie acheteuse, à condition d’en connaître le fonctionnement et les subtilités pour bien se protéger.
Voici ce qu’il faut savoir avant de faire l’achat sur plan d’un condo, d’une maison, d’un jumelé ou d’un appartement.
Sommaire :
- Les avantages d'acheter une maison ou un condo sur plan
- Les inconvénients de l'achat sur plan
- L'importance du contrat préliminaire et ses 3 grandes clauses
- La note d’information
- Comment éviter les risques?
- L'inspection préréception
Les avantages d'acheter une maison ou un condo sur plan
L’achat sur plan comporte de nombreux avantages, le premier étant que le bien immobilier en question est neuf : pas de ménage à faire, pas de trous à boucher et pas d’odeurs à se débarrasser. C’est une toile vierge qui attend les propriétaires, au plaisir des adeptes de propreté et des esprits créatifs. L’aspect d’être le premier occupant ou la première occupante est très prisé.
Comme les dimensions sont déterminées d’avance, il est possible de prévoir la disposition des pièces et d’acquérir les éléments manquants, comme les meubles et les rideaux, sans avoir à faire plusieurs allers-retours au magasin. Il faut cependant s’assurer de garder une marge de manœuvre, car la superficie brute, et non la superficie nette, est souvent fournie par le promoteur.
La superficie brute inclut des parties non habitables comme les murs porteurs et les colonnes, alors que la superficie nette exclut toutes les parties non habitables. C’est l’espace réel qui peut être utilisé.
La possibilité de personnaliser certains éléments
Lorsque l’achat sur plan se fait tôt dans le processus de construction, il est possible de choisir certains éléments personnalisés, particulièrement en ce qui a trait aux matériaux utilisés :
- Le revêtement de plancher;
- Les comptoirs;
- La céramique;
- Les robinets;
- Les armoires;
- Les luminaires.
Dans certains cas, des changements peuvent être apportés à la conception générale et au plan d’étage. Cela dépend de la nature du projet immobilier, de l’entreprise qui le développe et des ententes prises dans le contrat préliminaire.
Des prix intéressants
Le gouvernement du Québec a introduit de nouvelles normes de construction en 2020 pour améliorer le rendement écoénergétique des bâtiments neufs. Cela signifie qu’en plus d’être construite avec des matériaux moins nuisibles à l’environnement, l’habitation neuve consommera moins d’électricité qu’un immeuble plus âgé, ce qui conduira à une baisse marquée des frais énergétiques.
Aussi, il est raisonnable de penser que des économies pourront être réalisées en n’ayant pas de travaux d’entretien à faire pendant plusieurs années. Un bien immobilier neuf devrait naturellement prendre de la valeur au fil des années et avoir un excellent potentiel de revente, ce qui en fait un investissement peu risqué.
Grâce à ces caractéristiques, faire l'achat d’une maison neuve sur plan ou l’achat d’un condo neuf sur plan peut donc coûter moins cher en dépenses réelles que d’acheter une habitation existante. Il est important de calculer le coût global sur une dizaine d’années pour avoir l’heure juste.
Un investissement sûr grâce à la garantie de construction
Le Plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs s’applique à toutes les maisons et la majorité de condos. C’est l’organisme Garantie de construction résidentielle (GCR) qui administre ce document pour les bâtiments construits à partir de 2015. Si l’achat est fait auprès d’une entreprise accréditée par cet organisme, la couverture sera automatiquement décernée.
Ce plan garantit l’exécution de nombreuses obligations légales et contractuelles de la part de la partie vendeuse. Il englobe une garantie contre les défauts de construction et la protection des acomptes (maximum 50 000 $). Les malfaçons sont couvertes pendant un an, les vices cachés pendant 0trois ans et les problèmes plus graves (vice de conception, de construction ou de réalisation et vice du sol) le sont pour une durée de cinq ans.
Le plan est transférable et s’appliquera pour la durée restante des protections en cas de vente. Il comprend aussi une possibilité de réclamer des frais de relogement, d’entreposage et de déménagement si l’habitation n’est pas livrée à la date convenue, et ce, jusqu’à concurrence de 6 000 $.
Les inconvénients de l'achat sur plan
L’habitation achetée sur plan n’existe pas physiquement au moment où les papiers sont signés, donc il est impossible d’avoir toute la certitude souhaitée quant au résultat final du bien immobilier.
La difficulté de se projeter
Il n’est pas facile de s’imaginer dans un espace de vie sans y mettre les pieds et le voir de ses propres yeux. Les rendus graphiques et les visites 3D sont utilisés par les entreprises de construction pour donner une idée de ce qu’aura l’air le produit final, mais des éléments tels que la vue, la lumière naturelle et la texture des matériaux ne sont pas représentés fidèlement à la réalité.
Il est conseillé d’aller sur le lieu où l’immeuble sera bâti pour observer ces éléments et essayer de se projeter dans l’environnement, mais l’expérience n’équivaut pas à se tenir dans les différentes pièces en pensant à quel endroit sera la machine à café, le téléviseur et le lieu de lecture idéal.
Une stratégie pour contrer cet inconvénient est la construction d’unité modèle à visiter dans un ensemble résidentiel ou dans une tour à condos. Sans avoir toutes les mêmes particularités que l’unité qui appartiendra à la partie acheteuse, elle permet de montrer un résultat semblable à ce qui sera livré et met en lumière la qualité de construction de l’entreprise.
Le délai de livraison
Qui dit construction, dit imprévus. Les problèmes d’approvisionnement, de disponibilité de main-d'œuvre et d’échéancier font partie de la réalité dans ce domaine où plusieurs corps de métier doivent travailler de concert, ce qui peut mener à des délais de livraison.
Il est crucial d’avoir un plan B en place si les circonstances font en sorte que la maison ou le condo qui a été acheté ne peut pas être remis pour la livraison finale. Un dédommagement est offert par la partie vendeuse dans la garantie de construction, comme stipulé plus haut. Il faut cependant que cette éventualité soit considérée pour éviter qu’elle mette dans l’embarras.
L'importance du contrat préliminaire et ses 3 grandes clauses
Bien sûr, une transaction d’une telle importance est encadrée par un contrat entre les deux parties et est renforcée par une garantie de construction. Voici ce qu’il faut savoir au sujet de ces documents de la plus haute importance pour les acheteurs et les acheteuses.
Qu'est-ce qu'un contrat préliminaire?
Chaque vente de propriété neuve ou à bâtir doit être précédée d’un contrat préliminaire par lequel une personne promet d’acheter le bien immobilier. Il doit indiquer des éléments clés :
- Les coordonnées des parties vendeuses et acheteuses;
- Les ouvrages à réaliser;
- Le prix de vente;
- La date de délivrance;
- Les droits réels qui grèvent l’immeuble;
- Les informations utiles relatives aux caractéristiques de l’immeuble;
- Les modalités de révision si le prix est révisable.
Il ressemble à une offre d’achat, puisqu’il contient les mêmes clauses, tout en offrant des protections supplémentaires. Ce document peut être modifié et est négociable selon les besoins de la partie acheteuse. Consulter un·e juriste ou un·e notaire pour le remplir peut s’avérer judicieux.
1. Le droit de dédit
Le contrat préliminaire doit contenir une stipulation par laquelle l'acquéreur peut se désister dans les 10 jours suivant sa signature. C’est le droit de dédit. Lorsqu’une note d’information doit être remise, le contrat préliminaire doit également indiquer que l’acheteur ou l’acheteuse peut se désister tant qu’il n’a pas reçu cette note ou dans les 10 jours suivant sa réception. Au moment de rédiger le contrat, le promoteur peut prévoir une indemnité en cas d'utilisation du droit de dédit, mais elle ne peut pas être supérieure à 0,5 % du prix de vente statué.
2. Le remboursement de l’acompte
Dans la majorité des scénarios d’achat sur plan, il faut verser un acompte avant la vente. L’entreprise de construction s’engage en retour à ce que l’acompte soit remboursé si l’habitation n’est pas prête à la date convenue dans le contrat préliminaire. Il est aussi possible de convenir d’une compensation monétaire si la superficie nette du bien diffère de plus de 15 % de la superficie brute déclarée au départ.
3. Les taxes
Plus simple, cette clause indique si le prix de vente inclut les taxes (TPS et TVQ) ou non.
La note d’information
La note d’information complète le contrat préliminaire et elle est obligatoire. Elle doit être fournie par le vendeur ou la vendeuse à la partie acheteuse si la vente porte sur une fraction de copropriété divise, sur une part indivise d’un immeuble à usage d’habitation ou sur une résidence faisant partie d’un ensemble de résidences ayant des installations communes. Elle contient les informations suivantes :
- Un énoncé des noms des architectes, ingénieurs, constructeurs et promoteurs;
- Un plan de l’ensemble du projet immobilier et, s’il y a lieu, le plan général de développement du projet;
- Le sommaire d’un devis descriptif;
- Un état du budget prévisionnel;
- Une liste des installations communes;
- Des renseignements sur la gérance de l’immeuble;
- S’il y a lieu, le plan de garantie de l’immeuble et les modalités qui permettent d’en prendre connaissance.
Une copie de la déclaration de copropriété ou de la convention d’indivision et du règlement de l’immeuble est aussi annexée à la note d’information. Lorsque la vente porte sur une fraction de copropriété divise, elle contient un état des baux consentis par le promoteur sur les parties privatives ou communes de l’immeuble et indique le nombre maximum de fractions destinées à des fins locatives.
Comment éviter les risques?
S'assurer de la fiabilité du constructeur
Bien se renseigner au sujet du constructeur qui mène le projet pour s’assurer de sa fiabilité est d’une importance capitale. Mettre la main sur toutes les informations disponibles sur son expérience et sur les projets qu’il a réalisés donnera beaucoup d’informations. Il ne faut pas hésiter à demander des références, tout en surveillant si des plaintes ou des poursuites ont déjà été déposées ou intentées à son endroit.
Il est fortement recommandé de faire une recherche dans le répertoire des entreprises accréditées de la GCR avant d’entamer des pourparlers sérieux et de signer un contrat préliminaire.
Bien vérifier les termes du contrat
Afin d’éviter les mauvaises surprises, le contrat préliminaire doit être examiné soigneusement avant d’être signé. Il faut prendre cette tâche au sérieux, car le contrat est irrévocable lorsqu’il entre en vigueur. Dans le doute, il est conseillé de consulter un professionnel ou une professionnelle du droit.
Acquérir une assurance titre
Faire l'acquisition d’une assurance titre peut aussi éviter de mauvaises surprises en cas de non-paiement de la part du promoteur. Si ce dernier ne rémunère pas ses sous-traitants, la responsabilité pourrait tomber sur les acheteurs et les acheteuses. Posséder une assurance titre transfère cette responsabilité à la compagnie d’assurances.
Anticiper les retards de livraison
Bien qu’une clause de dédommagement en cas de retard de livraison soit généralement incluse dans le contrat préliminaire, une telle situation occasionne un fâcheux contretemps. Il est donc bénéfique d’avoir un plan en place pour être mieux préparé·e pour cette éventualité et moins ressentir ses effets négatifs.
L'inspection préréception
L’inspection préréception est une étape charnière de l’achat d’une maison ou d’un condo sur plan. Requise par le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, elle est obligatoire aux fins d’application de la garantie.
Être attentif à la livraison en bonne et due forme du bien
Le but de cet exercice est d’assurer le respect des plans et d’examiner les composantes et les systèmes du bâtiment pour identifier les travaux à achever, les défauts visibles et les anomalies de construction majeures. C’est le moment d’indiquer à l’entreprise de construction les composants à compléter ou à corriger.
Un formulaire doit être rempli par la partie acheteuse au cours de cette inspection. Dès qu’il est signé et que la boîte « Réception – sans réserve » est cochée, la garantie entre en vigueur. Comme il n’y a pas de retour en arrière possible, il est conseillé d’être accompagné·e d’un·e professionnel·le du bâtiment. Son expertise supérieure à la personne moyenne permettra de faire une inspection plus complète.
En ayant les connaissances nécessaires et en incluant tous les points de litige possibles dans le contrat préliminaire, acheter un condo ou une maison sur plan peut être une solution intéressante pour des acheteurs ou des acheteuses qui souhaitent habiter dans un environnement neuf, adapté à leurs goûts.
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