L’offre d’achat : Guide complet pour réussir votre achat immobilier
Mis à jour le 20 juin 2024
L'offre d'achat, aussi appelée promesse d'achat, est un document écrit dans lequel une personne s'engage à acheter une propriété. Une fois l'offre acceptée, le ou la propriétaire est tenu·e de lui vendre l'immeuble en question. Étape cruciale dans le processus d'achat immobilier, ce contrat irrévocable, qui comprend plusieurs conditions, ne doit pas être pris à la légère. Avant de soumettre ou d'accepter une offre, découvrez tout ce qu'elle implique!
Sommaire :
- Qu'est-ce qu'une offre d'achat?
- L’offre d’achat : découvrez comme se déroule le processus en 5 étapes
- Le dépôt de l'offre d'achat et l'impact légal
- Offres multiples : que faire pour se démarquer?
- Comment faire une offre d'achat sans courtier?
Qu’est-ce qu’une offre d’achat ?
Après avoir visité plusieurs propriétés, un·e acheteur·euse décide de faire une offre sur une maison qui répond à tous ses critères. Le formulaire d'offre d'achat signale à la partie vendeuse son intention ferme d'acquérir la propriété à un certain prix et selon certaines conditions.
Dans tous les cas, les acheteur·euses et les vendeur·euses devraient lire attentivement la promesse d'achat avant de s'engager, car il s'agit d'un engagement formel. Une fois signé par les deux parties, il est très difficile de l'annuler.
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Le document officiel devra être remis au notaire ou à la notaire afin de conclure la transaction. Pour toute question relative au processus, l'équipe de notaires DuProprio accompagne par téléphone ses client·es jusqu'à la signature de l'acte de vente1.
Les conditions les plus souvent incluses dans l’offre d’achat
L'offre d'achat est souvent assortie de clauses supplémentaires. En d'autres mots, les parties vendeuses et acheteuses doivent toutes deux remplir certaines conditions, dans les délais entendus, pour que la propriété soit considérée comme vendue.
Les plus courantes sont :
- L'obtention du financement
- La réalisation d'une inspection satisfaisante
- La vérification des installations septiques
- La vente de la propriété de l'acheteur·euse
- La réalisation d’un test d’eau, de pyrite ou autre demandé par l'acheteur·euse
- La lecture de la déclaration de copropriété (s'il y a lieu)
- La visite des logements et la vérification des baux (s’il y a lieu)
La condition de financement
Quand l'offre est conditionnelle à l'obtention du financement, l'acheteur·euse doit prouver qu'il ou elle aura accès aux fonds nécessaires pour acquérir la propriété. Pour remplir cette condition, il ou elle doit obtenir un engagement hypothécaire sans condition, c'est-à-dire une preuve de financement.
La préapprobation hypothécaire n'est pas suffisante à cette étape ; elle permet seulement de connaître la capacité d'emprunt d'un·e acheteur·euse. En revanche, l'engagement hypothécaire indique le montant consenti par une institution financière pour acheter la propriété inscrite dans l'offre d'achat.
Si l'acheteur·euse n'obtient pas cette preuve dans les délais convenus avec le propriétaire, la promesse d'achat pourrait devenir nulle.
La condition d’inspection
L'offre peut également être conditionnelle à une inspection satisfaisante de la propriété. Dans ce cas, l'acheteur·euse a le devoir de faire appel à un·e inspecteur·trice en bâtiment pour vérifier l'état du bien immobilier.
« Si l'inspection ne révèle aucun défaut majeur, cette condition sera remplie. Dans le cas contraire, l'acheteur pourra retirer ou modifier son offre », explique Elena Maria Bejan, notaire chez DuProprio.
Que faire si le rapport d’inspection révèle certains défauts ?
La condition de vente
À moins de se retrouver devant un·e premier·ère acheteur·euse, il est courant que la personne qui dépose une promesse d'achat ait, elle aussi, une résidence à vendre. Elle peut alors faire une offre conditionnelle à la vente de sa propriété.
Les deux parties devront convenir du délai dont disposera l'acheteur·euse pour réaliser la vente de sa maison. S'il ou elle n'y arrive pas, l'offre d'achat pourra être annulée.
Connaissez-vous la clause de 72 heures ? Si cette clause est remplie dans l’offre d’achat, tant que la condition de vente de l’acheteur·euse n’est pas réalisée, le ou la propriétaire peut accepter d’autres propositions.
L’offre d’achat : découvrez comme se déroule le processus en 5 étapes
Dans un premier temps, l'acheteur·euse doit télécharger et prendre connaissance du formulaire de promesse d'achat, disponible dans la section Offre d'achat et autres documents légaux sur le site DuProprio.com.
Afin de bien remplir le document, plusieurs points doivent être abordés avec le vendeur ou la vendeuse, tels que :
1. Le prix et les modalités
L'acheteur·euse doit indiquer le prix qu'il ou elle souhaite offrir pour la propriété ainsi que les modalités de paiement (point 3 de l'offre d'achat), soit le financement, le versement d'un acompte et les taxes.
2. Les engagements de chacun
Les parties acheteuses et vendeuses doivent déclarer avoir pris connaissance de leurs obligations (respectivement aux points 4 et 5). D'une part, l'acheteur·euse s'engage à s'acquitter de certains frais et honoraires, comme ceux associés à l'acte de vente, et affirme avoir visité la propriété et s'en déclare satisfait.
D'autre part, le vendeur ou la vendeuse s'engage notamment à livrer la propriété dans l'état où elle était lors de la dernière visite de l'acheteur·euse. De plus, il ou elle lui fournira un titre de propriété et un certificat de localisation valide.
3. Les conditions
Ensuite, les deux parties doivent s'entendre sur les conditions de vente pour la réalisation de l'offre d'achat (point 6). La date d'occupation, la date de l'acte notarié ainsi que les inclusions et exclusions doivent aussi être discutées.
4. La signature
Finalement, l'acheteur·euse détermine le délai de réponse du vendeur ou de la vendeuse (point 9). Une fois toutes les sections remplies, l'acheteur·euse appose sa signature (point 10) et remet la promesse d'achat à la partie vendeuse.
5. La réalisation des conditions
Le début de la période de réalisation des conditions commence dès que la partie vendeuse accepte l'offre ou la contre-offre. Par ailleurs, le jour 1 équivaut au lendemain de la date d'acceptation. Enfin, la propriété est considérée comme vendue dès que toutes les conditions sont réalisées !
Le dépôt de l’offre d’achat et l’impact légal
Une fois l'offre entre les mains de la partie vendeuse, il est impossible de changer d'idée aux yeux de la loi. C'est pourquoi il est fortement recommandé de ne faire qu'une seule offre d'achat à la fois, car il y a un risque réel de se retrouver avec deux propriétés à acheter. Faire marche arrière et se retirer d'une offre d'achat n'est possible qu'à certaines conditions. La loi prévoit quelques exceptions qui peuvent d'ailleurs conduire à l'annulation de la vente.
Assurez-vous de bien vérifier les informations avant de déposer une offre!
L'offre reçue, le ou la propriétaire a la possibilité d'accepter, de refuser ou de faire une contre-offre (point 11). S'il ou elle accepte, elle devient un contrat. Si le vendeur ou la vendeuse refuse ou ne répond pas dans les délais prévus, l'offre devient nulle.
En principe, la partie vendeuse a droit à un délai de réponse variant entre 24 et 72 heures. Pendant cette période, elle doit prendre connaissance de l'offre et peut en discuter avec des expert·es, comme l'équipe de notaires DuProprio1.
Comment répondre à une offre d’achat ?
Comment fonctionne la contre-offre ?
Si, à la lecture de l'offre, le ou la propriétaire est en désaccord avec certains points, il ou elle peut présenter une contre-offre (ou contre-proposition) à l'acheteur·euse. Si ce dernier ou cette dernière accepte, la promesse d'achat initiale reste valide, mais les points modifiés seront considérés.
Offres multiples : que faire pour se démarquer ?
Il arrive que la partie vendeuse reçoive plusieurs offres d'achat en même temps. Même si l'offre d'un·e acheteur·euse a été déposée avant, elle n'a pas la priorité sur les suivantes. C'est le vendeur ou la vendeuse qui choisit celle qui lui convient, ou qui refuse, dans les délais prévus.
Offres d’achat multiples : laquelle accepter ?
Bonifier son offre d’achat
Entretemps, l'acheteur·euse peut décider de bonifier son offre même s'il ou elle a déjà déposé·e sa promesse d'achat. Tant qu'aucune offre n'a été acceptée, il ou elle peut la rendre plus compétitive en augmentant le montant offert ou en modifiant les conditions d'achat.
Accompagner l’offre d’achat d’une lettre de présentation
Dans un contexte où plusieurs offres risquent d'être présentées aux propriétaires, un des moyens de créer un lien avec la partie vendeuse est de rédiger une lettre de présentation. Elle doit mettre en évidence les raisons pour lesquelles l'acheteur·euse est tombé en amour avec la propriété. Puisque ce n'est pas tous les acheteur·euses qui le font, une offre accompagnée d'une telle lettre sortira du lot.
Comment faire une offre d’achat sans courtier ?
Acheter sans intermédiaire implique que les parties acheteuses et vendeuses communiquent directement entre elles. Malgré les croyances, il faut savoir que la transaction, qu'elle soit effectuée avec ou sans courtier·ère, comporte les mêmes obligations légales. De plus, la garantie légale s'applique automatiquement, à moins d'indication contraire.
Heureusement, la rédaction d'une offre d'achat n'est pas compliquée, à condition de suivre les étapes. C'est pourquoi des formulaires faciles à remplir sont à la disposition des acheteur·euses et des vendeur·euses sur DuProprio.com dans la section Offre d'achat et autres documents légaux. Les propriétaires qui sont accompagnés par notre service ont accès à une assistance juridique téléphonique1 pour les aider à comprendre et analyser les modalités d'une ou de plusieurs promesses d'achat reçues.
En savoir plus sur l'assistance juridique
Contrairement à une transaction avec courtier·ère où il est interdit de divulguer le montant des offres reçues, le ou la propriétaire qui vend par lui-même ou elle-même a la liberté de décider de dévoiler ou non cette information.
Finalement, en choisissant de mener la procédure sans courtier·ère, les échanges permettent aux deux parties de négocier de vive voix. Remplir le formulaire conjointement peut être une façon efficace de compléter l'offre d'achat. Elles évitent alors les offres et contre-offres à répétition en ne préparant qu'un document. De plus, le processus se déroule au rythme des deux parties, sans pression.
Une étape importante, mais accessible
La promesse d'achat est un moment déterminant dans la réalisation d'une transaction immobilière. En tant que contrat qui lie légalement les parties acheteuses et vendeuses, chaque étape doit être accomplie avec prudence. Grâce aux bons outils et à un accompagnement adéquat, le processus d'offre d'achat peut se dérouler en toute simplicité.
Pour comprendre comment DuProprio peut être un allié dans votre transaction immobilière, appelez-nous au 1-866-387-7677 ou regardez notre vidéo d’information.
