Les impacts de la cote de crédit sur l’achat d’une propriété
Publié le 7 juillet 2023
Peu de gens connaissent la leur ou comment exactement elle est calculée. Pourtant, la cote de crédit revêt une importance capitale dans nos vies, surtout à partir de l’âge de la majorité. Incontournable dans la réalisation de plusieurs projets financiers ou dans l’obtention de certains services clés, elle est déterminante lorsque vient le temps de faire une demande de prêt hypothécaire.
Que votre cote de crédit soit bonne, moyenne ou mauvaise, découvrez quels sont les impacts sur un projet d’achat d’une propriété, et quelles solutions s’offrent à vous pour l’améliorer.
Sommaire :
- Qu’est-ce que la cote de crédit ?
- La cote de crédit et l’achat d’une maison
- Améliorer sa cote de crédit pour l’achat d’une propriété
- Les conditions d’obtention d’un prêt hypothécaire
- La cote de crédit : un rôle clé dans l’achat
Qu’est-ce que la cote de crédit ?
Aussi appelée « cote de solvabilité », « pointage de crédit » et « pointage de risque », la cote de crédit est un numéro de 3 chiffres calculé à l’aide d’une formule mathématique et basé sur les données du dossier de crédit. Au Canada, la cote de crédit est établie par deux principaux bureaux de crédit privés : Equifax et TransUnion. Ces derniers recueillent de l’information auprès des créanciers, puis conservent et communiquent de l’information sur la cote de crédit d’un particulier.
La cote de crédit agit comme un indice de solvabilité et s’appuie notamment sur :
- L’historique de paiement de factures (35 % de la cote de crédit) ;
- L’historique de comptes (la date d’ouverture) ;
- Le montant de crédit disponible (l’utilisation du crédit) ;
- Le type de crédit utilisé (nombre et variété de créanciers) ;
- L’activité de crédit récente (les nouvelles demandes).
La cote de crédit est donc évolutive : un particulier peut gagner des points en agissant responsablement, ou en perdre en gérant mal son crédit. Ainsi, la cote de crédit est influencée positivement ou négativement selon les habitudes de paiements et d’emprunts. Si effectuer des paiements en retard ou s’approcher de sa limite de carte de crédit peut faire baisser sa cote de crédit, payer ses factures dans les temps en tout temps peut à l’inverse aider à l’améliorer.
La cote de crédit varie entre 300 et 900. Selon Equifax, les pointages de crédit situés entre 660 et 724 sont généralement considérés bons, puis de 725 à 759 comme très bons, et au-delà de cela, comme excellents.
Son rôle
L’objectif de la cote de crédit est de déterminer la capacité d’un individu à respecter ses engagements financiers. Les prêteurs, les sociétés de télécommunications, les assureurs, les locateurs et les agences gouvernementales l’utilisent donc pour évaluer le niveau de risque associé à l’octroi d’un prêt. En ce sens, une mauvaise cote de crédit peut être un obstacle à l’accès au crédit ou à certains services.
Connaître sa cote de crédit
Il existe différentes façons de consulter sa cote de crédit. Tout d’abord, les clients de certaines banques dont Desjardins peuvent consulter leur cote de crédit gratuitement et en tout temps à travers leur compte en ligne. La mise à jour se fait mensuellement.
Ensuite, il est aussi possible d’accéder à sa cote directement à travers Equifax ou TransUnion. L’action de commander son dossier de crédit n’a aucune incidence sur la cote de crédit : il est même recommandé de la consulter souvent afin de bien connaître sa situation financière et déceler de potentielles tentatives de fraude.
Une personne dispose de plusieurs pointages de crédit, selon l’entreprise qui le calcule. La cote de crédit qui est fournie pour consultation est donc offerte à des fins d’information seulement.
La cote de crédit et l’achat d’une maison
Acheter une maison, c’est souvent synonyme de prêt hypothécaire. Peu de gens ont les fonds nécessaires pour acquérir une propriété en argent comptant. Ainsi, le rêve d’être propriétaire nécessite généralement d’emprunter auprès d’institutions financières ou de prêteurs privés. Selon sa cote de crédit, les options peuvent être plus larges ou plus limitées.
La cote de crédit minimum
Il n’existe pas de pointage de crédit précis qui permette l’accès à un prêt hypothécaire pour l’achat d’une maison. Les prêteurs déterminent chacun la cote de crédit minimum pour accepter une demande d’emprunt.
Malgré cela, selon Equifax, les personnes ayant une cote de crédit inférieure à 560 pourraient avoir de la difficulté à être approuvées pour du crédit.
Son impact sur l’achat d’une maison
La cote de crédit intervient lorsque l’achat d’une propriété nécessite un premier prêt hypothécaire, un nouveau prêt ou un renouvellement. Elle influence donc initialement la capacité à obtenir un prêt hypothécaire, mais les caractéristiques de ce prêt aussi.
Plus la cote est bonne, meilleurs sont les choix de produits hypothécaires et de taux d’intérêt. Selon Equifax, une cote de crédit inférieure à 660 (la limite pour être considérée bonne) pourrait donc barrer la route à certaines modalités de crédit. Il n’existe toutefois pas de « cote magique » pour accéder à des conditions, à des termes ou à des taux plus avantageux pour un prêt hypothécaire.
Pour résumer, la cote de crédit agit sur le processus d’achat d’une maison à travers :
- L’admissibilité à un prêt hypothécaire ;
- Les conditions du prêt.
Sachez que le pointage de crédit n’est qu’une information parmi toutes celles qui sont prises en compte au moment de déterminer la solvabilité d’un aspirant propriétaire.
Les avantages d’une bonne cote de crédit dans l’achat
Si les institutions financières étudient un dossier de crédit et consultent la cote de crédit pour décider d’octroyer ou non un prêt, elles utilisent également ces informations pour déterminer le taux d’intérêt qu’elles offriront. En ce sens, les individus qui présentent une bonne cote de crédit risquent de bénéficier de taux d’intérêt moins élevés que ceux qui présentent un niveau de risque jugé plus élevé.
Surtout, avec un taux d’intérêt plus avantageux, il est possible :
- D’économiser de l’argent en intérêts payés sur son prêt hypothécaire ;
- De diminuer la durée de vie du prêt (son terme) ;
- D’offrir un pouvoir d’achat plus grand pour acquérir la maison de ses rêves.
Options pour l’achat avec un mauvais crédit
Une cote de crédit faible ne met pas nécessairement fin au rêve d’achat d’une maison. Il suffit d’explorer d’autres options !
Tout d’abord, cela peut sembler évident, mais en déboursant l’entièreté du montant nécessaire à l’achat, sans emprunter, la cote de crédit n’est plus importante. Il est aussi possible de verser une mise de fonds plus élevée. Avec un crédit plus faible, les prêteurs vont davantage préférer une mise de fonds de 20 % minimum.
Si l’on possède déjà un autre bien immobilier, il est possible de profiter de son équité afin de financer son projet d’achat. Cela s’appelle un refinancement hypothécaire, et ça consiste à utiliser la différence entre la valeur marchande d’une propriété et le solde de son hypothèque comme mise de fonds pour un nouvel achat.
Une autre option est de trouver un cosignataire ou une personne qui se montre garant du prêt hypothécaire. Le cosignataire devient alors copropriétaire, alors que le garant devient responsable si les paiements d’hypothèques ne sont pas effectués.
Finalement, si sa cote de crédit n’atteint pas le minimum requis par les prêteurs de type A (traditionnels, principaux), certaines options alternatives peuvent être explorées. On pense alors aux prêteurs B, aussi appelés « prêteurs à risque », ou à des prêteurs privés. Les courtiers hypothécaires spécialisés en mauvais crédit peuvent généralement diriger leurs clients vers ce type de prêteurs. Sachez toutefois que cette solution s’avère souvent coûteuse. En plus d’un taux hypothécaire plus élevé et d’un terme plus court (souvent 1 an), il est parfois nécessaire de payer des frais de dossier et une mise de fonds de 20 % est souvent demandée.
Améliorer sa cote de crédit pour l’achat d’une propriété
Sachant que les dépenses associées à un prêt hypothécaire avec un prêteur de type B s’avèrent beaucoup plus grandes, on gagne souvent à retarder son projet d’achat afin de se donner le temps d’améliorer sa cote de crédit. En suivant à la lettre les meilleures pratiques de crédit, il faut compter quelques mois pour constater de premiers résultats, et une amélioration réelle se manifeste après environ un an.
Puisque les bureaux de crédit et les institutions de prêts ne dévoilent pas les formules derrière leurs calculs de cote de crédit, il est impossible de savoir exactement comment ses activités feront augmenter son pointage.
Voici différentes stratégies pour améliorer votre cote de crédit en faisant preuve de discipline :
- Surveiller ses paiements ;
- Concentrer ses dépenses sur une ou deux cartes de crédit maximum ;
- Payer ses dettes et le faire en totalité plutôt que le montant minimum si possible ;
- Activer un système d’alertes électroniques (pour le dépassement d’une limite par transaction ou à l’approche de la date limite de paiement du solde) ;
- Utiliser les versements automatiques pour certaines factures (ex. : assurances, téléphone, Internet, prêts, etc.) ;
- Augmenter sa limite de crédit et utiliser entre 30 à 35 % de la limite (ne pas dépasser !) ;
- Garder ouverts ses comptes inutilisés pour se créer un long historique de crédit ;
- Varier ses types de crédit (carte de crédit, marge, prêt auto, etc.) ;
- Limiter le nombre de demandes de crédit (elles se voient au dossier) ;
- Démontrer sa stabilité financière (avec une adresse et un emploi stable, ainsi qu’un revenu régulier) ;
- Vérifier de potentielles erreurs ou fraudes dans son dossier de crédit.
Effectuer plusieurs de ces actions à la fois permet de constater des résultats plus rapidement. N’hésitez pas non plus à souscrire à un programme d’aide à l’amélioration du crédit ou à vous informer auprès d’un conseiller financier ou d’un courtier hypothécaire afin d’obtenir des conseils personnalisés.
Les conditions d’obtention d’un prêt hypothécaire
Outre la cote de crédit minimale pour répondre aux exigences d’un prêteur hypothécaire dans le cadre de l’achat d’une maison, d’autres facteurs déterminent si l’on se qualifie ou non. C’est particulièrement vrai pour les personnes dont le pointage de crédit est légèrement inférieur à la moyenne.
Voici quelques exemples :
- Le montant du prêt ;
- La période d’amortissement ;
- Le type de bien immobilier qu’on souhaite acheter ;
- Le ratio entre les dettes et les revenus ;
- Le dossier d’emploi ;
- Les dettes actuelles (marges, cartes de crédit, dettes d’étude, prêt auto, etc.) ;
- Le résultat du « stress test » qui vérifie la tolérance à la fluctuation des taux d’intérêt.
Bref, plusieurs autres éléments entrent en ligne de compte quand vient le temps de déterminer quel type de prêt hypothécaire sera octroyé, et par qui.
Familiarisez-vous avec le lexique derrière un prêt hypothécaire!
La cote de crédit : un rôle clé dans l’achat
C’est indéniable : la cote de crédit joue un rôle de premier plan dans le projet d’acheter d’une maison. Elle exerce une influence directe sur les conditions du prêt qui sera offert, comme le taux, le terme et le montant. Plus encore, un mauvais crédit peut vous fermer la porte des bureaux des prêteurs traditionnels.
C’est pourquoi adopter de bonnes habitudes financières et entretenir son dossier de crédit est à votre avantage. Cela passe notamment par effectuer ses paiements à temps, respecter sa limite de crédit, se faire un budget et planifier un fonds d’urgence.
N’oubliez pas qu’il n’est jamais trop tard pour améliorer votre situation financière et pour prendre votre crédit en main. Vous pourriez voir des bienfaits plus rapidement que vous pensez !
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