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Femme calculant ses dettes Femme calculant ses dettes

De la reprise de finance à la faillite, comment s’y retrouver?

Publié le 29 novembre 2022

Acheter une maison est l’un des événements les plus heureux dans une vie. Si cet investissement permet souvent de générer de la richesse pour les propriétaires, il est, dans la majorité des cas, aussi assorti d’un contrat avec une institution financière ou un organisme de crédit. Ces derniers, protégeant leurs prêts, ont des recours lors d’un défaut de paiement.

De la reprise de finance à la faillite, faisons le tour de la question ensemble pour bien comprendre les implications, pour le propriétaire comme pour l’acheteur.

Sommaire :

La reprise de finance

La reprise de finance survient lorsqu’une demeure est saisie par le créancier. Cette expression s’applique uniquement aux propriétés ayant une hypothèque existante. Le propriétaire, incapable de s’acquitter de ses paiements hypothécaires, reçoit un avis de son institution financière ou de son prêteur qui possèdera sous peu le bien immobilier et sera en droit de le revendre.

D’autres raisons peuvent être évoquées pour justifier la saisie de la maison par une institution financière ou un prêteur. Ce dernier protège la valeur de sa garantie lors de :

  • Négligence et détérioration de la propriété
  • Défaut de paiement des impôts fonciers
  • Négligence d’assurer l’habitation

Avant la saisie de la propriété, le créancier cherche habituellement à entrer en contact avec l’emprunteur et trouver un terrain d’entente pour corriger la situation.

L’avis de 60 jours ou le préavis d’exercice

Le préavis d’exercice, plus connu sous le nom «  avis de 60 jours  », est un avis que le créancier hypothécaire publie au bureau de la publicité des droits afin de faire connaitre et reconnaître ses droits sur la propriété. Ce préavis signale au propriétaire qu’il doit effectuer les paiements manquants ou conclure une entente avec son créditeur ou son institution financière dans le délai de 60 jours à compter du moment de la publication du préavis d’exercice au Registre foncier du Québec. Sinon, le droit du créditeur s’appliquera : la propriété hypothéquée devra être délaissée et les procédures de saisie se poursuivront. Deux types de recours hypothécaires peuvent en découler :

Prise en paiement : La propriété fait alors office de méthode de paiement à la suite d’un délaissement volontaire du propriétaire. Elle est saisie et revendue par le créancier, qui s’acquitte alors des charges comme l’électricité, les taxes et l’entretien. Dans ce cas de figure, l’institution financière ou le créditeur conserve tout profit (s’il y a lieu) résultant de la vente.

Vente sous contrôle de justice : La vente de la propriété sous contrôle de justice est effectuée par un officier de justice à la suite d’un jugement rendu en faveur d’un créancier ou d’une institution financière détenant des droits sur le bien. Le propriétaire est donc contraint par le tribunal de délaisser sa propriété. Dans une vente sous contrôle de justice, la banque peut réclamer des pertes encourues au propriétaire saisi.

La reprise de faillite

Contrairement à la reprise de finance, la reprise en cas de faillite met fin aux dettes envers les créanciers. Ainsi, même si la vente du bien immobilier ne parvient pas à couvrir toute la dette du créditeur, le propriétaire en faillite ne peut être poursuivi pour la différence.

La proposition de consommateur

Aussi appelée «  proposition aux créanciers  », cette procédure légale officielle, encadrée par un syndic autorisé en insolvabilité, permet de régler ses dettes en effectuant une offre de remboursement à l’institution financière ou à l’organisme de crédit. L’un de ses avantages principaux est la capacité de conserver tous ses biens, y compris l’équité sur sa résidence principale — à condition, évidemment, de continuer les paiements requis sur l’emprunt hypothécaire !

Couple recevant des conseils financiers d'une conseillère spécialisée en proposition du consommateur

Étendue sur une durée maximale de 5 ans et concernant une dette d’au plus 250 000 $ (excluant l’hypothèque), la proposition de consommateur, si elle est acceptée, permet, par exemple :

  • d’étendre la période de remboursement des dettes non garanties ;
  • de payer un montant moins élevé par mois ;
  • de ne rembourser qu’une partie des paiements en défaut ;
  • d’éviter les frais supplémentaires ;
  • etc.

De cette façon, le bien immobilier évite de se retrouver en vente sur le marché et ne peut être saisi tant que les remboursements sont effectués dans le respect de l’entente.

Le dépôt de la proposition de consommateur se fait à la suite de l’évaluation par le syndic de la situation financière du propriétaire afin de prouver que ce dernier n’est plus en mesure d’honorer ses engagements. Le syndic a aussi le mandat de mettre sur pied la meilleure offre possible pour les créanciers. En cas de refus de l’offre du prêteur, la dette se doit d’être remboursée selon les conditions initiales établies.

Quels impacts sur une nouvelle hypothèque ou un renouvellement ?

Bien qu’une proposition du consommateur acceptée protège la propriété des conséquences du surendettement, elle peut avoir des effets sur les futures ententes de paiement hypothécaires.

Renouvellement de l’hypothèque : Si le propriétaire respectait ses échéances de paiement, il devrait pouvoir renouveler son hypothèque sans problème auprès de la même institution financière ou de son créditeur actuel. La décision reposera davantage sur son historique de paiement et sur le présent rapport entre le prêt et la valeur de sa propriété que sur sa cote de crédit. Un nouveau créancier, de son côté, sera certainement influencé par le mauvais crédit du propriétaire, et considérera donc le prêt hypothécaire à haut risque. Les termes avec de nouveaux prêteurs risquent donc d’être désavantageux par rapport à ceux offerts par le créancier actuel.

Nouvelle hypothèque : La proposition du consommateur demeure dans le dossier du requérant six ans après son dépôt, ou trois ans après avoir été payée en entier. C’est donc après cette période qu’un aspirant propriétaire devient admissible à un prêt hypothécaire, à condition qu’il remplisse les critères de qualification qui sont demandés à tous.

Conseil ! Si possible, remboursez en entier la proposition du consommateur avant de contracter une hypothèque et faites le maximum pour rebâtir votre cote de crédit. Apprenez-en plus sur le financement hypothécaire.

Certaines conditions, notamment une mise de fonds de 20 % du prix de la propriété, peuvent permettre l’achat directement après le remboursement des dettes, mais auprès d’un prêteur privé ou d’un prêteur hypothécaire de type B, qui offre généralement un taux plus élevé aux candidats refusés par les prêteurs de type A.

Acheter une reprise de finance ou de faillite

Le malheur des uns fait parfois le bonheur des autres. Les reprises de finance ou de faillite se retrouvent sur le marché lors d’un déficit de paiement entrainant une saisie.

Comment et où les trouver

Afin de trouver les meilleures aubaines au sein des reprises de possession, les acheteurs avisés consultent le Registre foncier du Québec pour y déceler les préavis d’exercice. Ils s’adressent ensuite aux propriétaires en défaut afin de les convaincre de leur vendre le bien immobilier avant que ce dernier ne soit saisi. En effet, les reprises de finance les plus payantes sont souvent celles qui ne se trouvent pas officiellement sur le marché.

Outre le Registre foncier, certains outils payants permettent de flairer les bonnes affaires dès qu’un préavis d’exercice est publié par le créancier :

  • JLR.ca
  • Monprospecteur.com

Une fois la propriété saisie par le prêteur ou en vente sous contrôle de justice, elle est annoncée sur des sites de courtage immobilier ou des plateformes comme Kijiji.

Couple devant une maison en reprise de finance ou de faillite

Investir, une bonne idée ?

Si l’achat d’une reprise de finance permet parfois d’épargner une somme importante, il ne s’agit pas toujours d’un investissement intelligent. Lorsqu’une propriété en reprise de finance ou de faillite se retrouve sur le marché, le créancier a tout intérêt à le vendre le plus près de sa valeur marchande afin de récupérer un maximum de son investissement et des coûts encourus durant la saisie. Il profite donc du principe de l’offre et de la demande pour obtenir le meilleur prix possible. Cela a tendance à empêcher qu’une propriété soit vendue à un prix très bas.

Toutefois, l’investissement s’avère intéressant lorsque la différence entre la valeur marchande de la propriété et son solde hypothécaire est grande. Appelée équité, plus cette différence est grande, plus elle laisse place à un profit substantiel. Par exemple, si une propriété vaut 300 000 $ et que son solde hypothécaire est de 100 000 $, alors l’équité est de 200 000 $.

Astuce ! Un bien immobilier détenu depuis longtemps avant la reprise de finance (sans avoir été refinancé) risque de présenter une équité importante.

Finalement, un investisseur potentiel doit bien réfléchir avant de passer à l’action. Il doit aussi tenir compte des frais usuels qu’il aura à débourser pour l’achat : notaire, assurances, potentielles rénovations, inspection, assurance du prêt hypothécaire (avec la SCHL, si la mise de fonds est inférieure à 20 %), etc.

Avantage et inconvénients d'acheter une reprise de finance ou de faillite

L’impact légal de l’achat d’une reprise de finance

La propriété en reprise de finance a un défaut principal : elle est toujours vendue sans garantie légale. Son acquéreur accepte donc de renoncer à son droit de poursuivre le vendeur pour vice caché. Bref, l’acheteur conclut la transaction à ses risques et périls et devient responsable des futurs travaux à mener.

Dans ce contexte, il est primordial d’engager un inspecteur en bâtiment certifié afin d’effectuer une inspection préachat. Il est possible que le propriétaire en défaut n’ait pas eu les moyens de bien entretenir la demeure et que certaines rénovations urgentes soient nécessaires. Avec l’inspection, les travaux à prévoir et les coûts associés seront connus, et la décision d’acquérir la reprise de finance se prendra de manière éclairée.

Femme prenant des notes lors de l'inspection d'une propriété

Le créancier, comme vendeur, est dans l’obligation de divulguer tous les problèmes qu’il connait en lien avec la propriété dans la Déclaration du vendeur. Toutefois, ne l’ayant pas habitée, il risque d’avoir une connaissance très partielle des vices.  

Quel profil pour les acheteurs ?

Malheureusement, pour l’acheteur moyen, l’achat d’une reprise de finance ou de faillite s’avère rarement un choix payant en raison des risques et des montants potentiels à débourser dans les rénovations.

Une certaine expertise est donc préférable, de même que les moyens d’investir dans une propriété à rénover. Ainsi, les acheteurs aguerris et les investisseurs ayant du temps et une bonne connaissance du secteur sont souvent les personnes présentant le bon profil pour acquérir ce type de bien immobilier.

Pour les autres, mieux vaut se tourner vers d’autres opportunités.

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