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La vente sans garantie légale : ça implique quoi?

Une maison est à vendre sans garantie légale? On pourrait penser qu’elle cachera de nombreux problèmes, mais ce n’est pas nécessairement le cas. En fait, cette mention est souvent utilisée lors d’une vente par la succession, d’une reprise de finances, lorsqu'une propriété est âgée ou simplement lorsqu'un propriétaire ne souhaite pas être responsable des défauts dont il n'est pas au courant ou souhaite éviter de transmettre de possibles complications à sa succession.

Pour qu’une maison soit vendue sans garantie légale de qualité, cette mention doit être clairement inscrite dans la déclaration du vendeur ou dans l'offre d'achat. Elle sera ensuite reprise dans l'acte de vente. En ce sens, un notaire est la meilleure personne pour rédiger cette clause, afin qu’elle soit conforme et qu’elle réponde parfaitement aux besoins de l’acheteur et du vendeur.

Les notaires de l'équipe DuProprio recommandent à nos clients d’inscrire la mention suivante (prévue à l’article 1733 du Code civil du Québec) à la clause 8 du formulaire d’offre d’achat : La vente est faite sans garantie légale, aux risques et périls de l’acheteur. 

En fait, cette mention n’exempt pas le propriétaire de déclarer les défauts qu’il connaît sur l’immeuble. Seulement, l’acheteur ne pourra revenir contre lui si un vice caché, c'est-à-dire un défaut non perceptible au moment de l’achat qui nuit à l’utilisation normale de la propriété et en diminue généralement la valeur, était découvert après la vente.

La clause « aux risques et périls de l’acheteur »

L'ajout de la mention « aux risques et périls de l’acheteur » se veut plus restrictive, puisqu'elle exclut la garantie pour tous les vices cachés. Donc, l’acheteur n’aura aucun recours fondé sous la garantie de qualité. Lorsqu’on achète une maison, elle vient avec ses défauts!

Cependant, cette clause n’enlève pas au vendeur la responsabilité d’être conforme aux exigences de la loi, d'agir de bonne foi et donc, de ne pas tromper l’acheteur. Par conséquent, ce dernier pourrait avoir un recours s’il est en mesure de prouver que son consentement a été influencé par le dol d’un vendeur de mauvaise foi. Autrement dit, il devra démontrer que son accord a été donné à la suite d’une erreur provoquée par des manœuvres ou des mensonges, ou la réticence du vendeur à dévoiler un élément essentiel du contrat.

La mention « Parfaite pour les bricoleurs »

Aussi connue que les précédentes, la note « Parfaite pour les bricoleurs » dans une annonce envoie un message clair à d’éventuels acheteurs : des travaux sont à prévoir pour que la maison atteigne son plein potentiel. Toutefois, cette mention n’a aucune valeur légale en soi. C’est-à-dire que l’acheteur a toujours droit à la garantie légale contre les vices cachés, et le vendeur a la responsabilité de déclarer les problèmes connus sur la propriété.

D’un côté, ces quelques mentions peuvent être alléchantes pour un acheteur qui cherche à faire une bonne affaire. De l’autre, ces mentions permettent aux vendeurs de s’adresser à des acheteurs réellement intéressés par la propriété et prêts à acheter dans ces conditions.

Dans tous les cas, l’inspection préachat devient doublement importante pour l’acheteur. Elle permettra d’évaluer l’état réel de la propriété. Alors, ce sera plus simple de déterminer si le montant prévu à l’offre d’achat est le bon, notamment en calculant les coûts de rénovation à prévoir.

Que faire si l'inspection révèle certains défauts?