La vente sans garantie légale : ça implique quoi?

Une maison est à vendre sans garantie légale? On pourrait penser qu'elle cache de nombreux problèmes, mais ce n'est pas nécessairement le cas. En fait, cette mention est souvent utilisée lors d'une vente par la succession, d'une reprise de finance, lorsqu'une propriété est âgée ou simplement lorsqu'un ou une propriétaire ne souhaite pas être responsable des défauts. 

Sommaire :

• Qu’est-ce qu’une vente sans garantie légale?
• Pourquoi vendre sans garantie légale?
• Quelles sont les implications de vendre sans garantie légale?
  • 1. Mention dans l’offre d’achat
  • 2. L’impact sur le prix
• Le contrat de vente sans garantie légale
  • La clause « aux risques et périls de l'acheteur » et les recours
  • La mention « Parfaite pour les bricoleurs »

Qu’est-ce qu’une vente sans garantie légale? 

La garantie légale donne des recours légaux aux acheteurs et aux acheteuses contre le vendeur ou la vendeuse d’une propriété, qu’il s’agisse d’une maison unifamiliale, d’une copropriété, d’un chalet, d’un multiplex ou autre. Ces recours s’appliquent notamment si des vices qui étaient cachés au moment de la vente (donc personne ne les connaissait, ni même le vendeur ou la vendeuse) et qui n’ont pas été remarqués lors de l’inspection préachat sont découverts. C’est le premier volet, qu’on appelle la garantie de qualité. On peut penser, par exemple, à : 

• De l’eau qui entre dans le sous-sol; 
• De la dégradation au niveau de la toiture; 
• Des fondations qui s’effritent;
• Des systèmes électriques non conformes;
• De la moisissure dans les murs;
• Des fourmis charpentières.  

La garantie de droit de propriété, le deuxième volet de la garantie légale, assure à l’acheteur ou à l’acheteuse que le bien immobilier est libre de tout droit, outre ceux déclarés par la partie vendeuse. 

Le vendeur ou la vendeuse peut exclure la garantie légale dans son intégralité (la garantie de qualité et de droit de propriété), tant qu’il est indiqué clairement dans l’offre d’achat et dans l’acte de vente que la vente est faite « sans aucune garantie légale, aux risques et périls de l’acheteur ».

Si la garantie est exclue, il est impossible de poursuivre les ancien·nes propriétaires pour un problème concernant un vice caché. Le seul recours possible consiste à démontrer que le vendeur ou la vendeuse a volontairement caché la vérité sur un aspect important de la vente. Cette omission doit être si majeure  pour l’acheteur ou l’acheteuse que si elle avait été connue, la propriété n’aurait pas été achetée, ou pas au même prix.

Pourquoi vendre sans garantie légale?

Il existe plusieurs raisons qui poussent les vendeurs et les vendeuses à transiger sans inclure de garantie légale, la plus courante étant de s’assurer d'être protégé·e contre d’éventuels recours, dont une mise en demeure, et d’avoir une tranquillité d’esprit totale.

Lors d’une vente par la succession ou d’une reprise de finance, la partie vendeuse n’a pas habité l’immeuble et ne peut pas attester avec certitude l’état du bien immobilier. Elle se protège donc contre d’éventuelles poursuites en ajoutant une clause au contrat de vente pour exclure la garantie de qualité. Une personne âgée souhaitant protéger sa succession pourrait également se servir de cette clause pour éviter un futur recours contre ses bénéficiaires.

Quelles sont les implications de vendre sans garantie légale?

Vendre sans garantie légale est possible, mais il faut que ce soit fait dans les règles de l’art. Il faut aussi être prêt·e à assumer certaines conséquences potentielles, dont la possibilité d’une baisse du prix de vente et des négociations plus difficiles. C’est le prix à payer pour se défaire de la responsabilité de la partie vendeuse.

1. Mention dans l’offre d’achat

Pour qu'une maison soit vendue sans garantie légale, cette mention doit être clairement inscrite dans la déclaration du vendeur et dans l'offre d'achat. Elle sera ensuite reprise dans l'acte de vente. En ce sens, un·e notaire est la meilleure personne pour rédiger cette clause, afin qu'elle soit conforme et qu'elle réponde parfaitement aux besoins des parties acheteuses et vendeuses.

Les notaires de l'équipe DuProprio recommandent à nos clients et clientes d'inscrire la mention suivante (prévue à l'article 1733 du Code civil du Québec) à la clause 8 du formulaire d’offre d’achat : La vente est faite sans garantie légale, aux risques et périls de l’acheteur.

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En fait, cette mention n'exempte pas le ou la propriétaire de déclarer les défauts qu'il ou elle connaît sur l'immeuble. Seulement, l'acheteur ou l’acheteuse ne pourra revenir contre lui ou elle si un vice caché, c'est-à-dire un défaut non perceptible au moment de l'achat qui nuit à l'utilisation normale de la propriété et en diminue généralement la valeur, était découvert après la vente.

2. L’impact sur le prix

Il y a quelques années, lorsque cette pratique n’était pas aussi courante qu’elle l’est maintenant, une telle mention entrainait souvent une vente à un prix moindre et mettait les acheteuses ou acheteurs potentiels sur leurs gardes. La firme JLR avait estimé qu’en 2016, un immeuble vendu sans garantie légale subirait une réduction de prix d’environ 8 % à 11 %¹. Cela représentait une différence de prix majeure.

La proportion de ventes de maisons unifamiliales sans garantie légale est passée de 17% en 2014 à 26% en 2020, pour finalement atteindre 32% au cours des cinq premiers mois de 2021, selon le même rapport de JLR¹. Ce phénomène n’a pas ralenti la hausse moyenne des prix de vente, ce qui laisse croire que l’impact financier de vendre sans garantie légale est moindre que ce qu’il était par le passé.

Le contrat de vente sans garantie légale

Différentes clauses et mentions sont utilisées par les vendeurs et les vendeuses pour informer la partie acheteuse que leur bien immobilier ne sera pas accompagné d’une garantie légale et qu’un recours contre eux ou elles ne pourra pas avoir gain de cause.

La clause « aux risques et périls de l'acheteur » et les recours

L'ajout de la mention « aux risques et périls de l'acheteur » se veut plus restrictive, puisqu'elle exclut la garantie pour tous les vices cachés. Donc, l'acheteur ou l’acheteuse n'aura aucun recours fondé sous la garantie de qualité. Lorsqu'on achète une maison, elle vient avec ses défauts!

Cependant, cette clause n'enlève pas au vendeur ou à la vendeuse la responsabilité d'être conforme aux exigences de la loi, d'agir de bonne foi et donc, de ne pas tromper la partie acheteuse. Par conséquent, cette dernière pourrait avoir un recours si elle est en mesure de prouver que son consentement a été vicié par une partie vendeuse de mauvaise foi. Autrement dit, elle devra démontrer que son accord a été donné à la suite d'une erreur provoquée par des manœuvres ou des mensonges, ou la réticence du vendeur ou de la vendeuse à dévoiler un élément essentiel du contrat.

La mention « Parfaite pour les bricoleurs »

Aussi connue que les précédentes, la note « Parfaite pour les bricoleurs » dans une annonce envoie un message clair à d'éventuels acheteurs ou acheteuses : des travaux sont à prévoir pour que la maison atteigne son plein potentiel. Toutefois, cette mention n'a aucune valeur légale en soi. C'est-à-dire que la partie acheteuse a toujours droit à la garantie légale contre les vices cachés, et la partie vendeuse a la responsabilité de déclarer les problèmes connus sur la propriété.

D'un côté, ces quelques mentions peuvent être alléchantes pour qui cherche à faire une bonne affaire. De l'autre, ces mentions permettent aux propriétaires précédents de s'adresser à des personnes réellement intéressées par la propriété et prêtes à acheter dans ces conditions.

Dans tous les cas, l'inspection préachat devient doublement importante pour les acquéreurs. Elle permettra d'évaluer l'état réel de la propriété. Alors, ce sera plus simple de déterminer si le montant prévu à l'offre d'achat est le bon, notamment en calculant les coûts de rénovation à prévoir. Si l’inspection révèle certains défauts, différentes options sont envisageables.

Si les précautions nécessaires sont entreprises et que la décision est mûrement réfléchie, acheter ou vendre une propriété en l’absence de garantie légale est une option qui peut être envisagée.

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