Le taux d’inclusion des gains en capital : budget fédéral 2024
Publié le 23 mai 2024
C’est maintenant officiel. À partir du 25 juin 2024, le taux d’inclusion des gains en capital sera augmenté à 66,7 % pour la portion qui excède 250 000 $. Cela signifie que les propriétaires de résidences secondaires et d’immeubles locatifs devront s’attendre à débourser plus d’argent en impôts au moment de les revendre.
Bien que cette annonce ait fait les manchettes, son impact sur le marché de l’habitation devrait être limité. Voici ce qu’il faut savoir.
Sommaire :
- Changements récents à la Loi de l'impôt sur le revenu
- Qu’est-ce qu’un gain en capital ?
- Comment les gains en capital sont-ils imposés ?
- L’impact pour les vendeurs
- Les 2 impacts pour les acheteurs
Changements récents à la législation fiscale sur l'impôt sur les gains en capital
Les récents changements à la Loi de l'impôt sur le revenu, qui prendront effet à partir du 25 juin 2024, introduisent des modifications notables dans la taxation des gains en capital.
Le taux d'inclusion demeurera à 50 % pour les premiers 0 à 250 000 $ de gains en capital. Cette nouvelle mesure prévoit une augmentation du taux d’inclusion à 66,7 % pour les gains qui dépassent 250 000 $ annuellement. D’abord votée par le gouvernement fédéral, cette mesure sera aussi adoptée par le Québec.
Les propriétaires des résidences visées devront être attentifs aux conséquences de ces changements et envisager des stratégies appropriées pour minimiser les impacts sur leur situation financière.
Compte tenu des conséquences potentielles, il est recommandé de consulter des professionnel·les qualifié·es pour se faire conseiller quant à la meilleure façon de gérer ses transactions au lendemain de cette annonce.
Est-il trop tard pour vendre avant que cette loi prenne effet?
Si un·e propriétaire met en vente sa résidence secondaire ou son immeuble locatif maintenant, cela donne-t-il suffisamment de temps pour vendre avant l'entrée en vigueur de ce changement législatif?
Même si les délais sont serrés, il est encore possible de mettre votre propriété sur le marché avant le 25 juin. Cependant, dans le contexte actuel, le marché pour les résidences secondaires et les propriétés locatives est affecté par les taux d’intérêt. Il faudra sans doute afficher un prix concurrentiel pour qu’elle se vende d’ici là. Il est donc important de faire le calcul afin de voir si les économies en valent vraiment la peine.
L'annonce de cette loi va-t-elle décourager les acheteurs?
Cette nouvelle mesure ne devrait pas refroidir les ardeurs des acheteurs et des acheteuses. Rappelons que le gain en capital était imposable à 75 % il y a 25 ans.
Pour le ou la propriétaire-occupant·e L’objectif de l’achat est d’occuper un logement et de réduire ses coûts avec le revenu généré par les autres logements. Quand viendra le moment de la vente, il ou elle ne payera pas d’impôt sur le gain en capital enregistré sur la part de l’immeuble qu’il ou elle habite (résidence principale).
Pour l’investisseur·euse Le but est de percevoir un loyer mensuel pour obtenir des revenus. Le surplus d’impôt qu’il ou elle payera sur le gain en capital réalisé à la vente risque d’être minime par rapport aux profits tirés de son investissement.
Pour les opérations d’achat-revente Il y a peu de chances que quelqu’un réalise un gain en capital de plus de 250 000 $ lors d’une opération d’achat-revente (flip) si on examine le coût d’achat de la propriété et les rénovations. En général, ça ne s’appliquera donc pas à cette situation (sauf si cette personne réalise d’autres gains en capital ailleurs).
Les exemptions
L’exemption la plus notable à l’imposition du gain en capital pour les biens immobiliers est la résidence principale : elle est exonérée. Pour en bénéficier, la propriété vendue doit avoir été utilisée comme résidence principale. Les domaines agricoles ou de pêche demeurent aussi à l’abri.
Qu’est-ce qu’un gain en capital ?
Le gain en capital est le bénéfice (profit ou plus-value) obtenu par la vente d’un bien en immobilisation comme un terrain, une propriété immobilière, des actions ou des obligations, etc.
Calcul des gains en capital
Pour déterminer le gain en capital, on calcule la différence entre le prix de vente et le prix d’achat du bien. Par exemple, le ou la propriétaire qui a acheté un terrain il y a quelques années au prix de 100 000 $ et le vend cette année à 150 000 $ réalise un gain en capital de 50 000 $ (150 000 $ – 100 000 $ = 50 000 $).
Dans le cas d’un immeuble sur lequel des revenus locatifs sont tirés, si de l’amortissement est constaté sur l’immeuble à titre de dépenses dans les déclarations d’impôts des particuliers, cela a pour effet d’augmenter le gain en capital à déclarer.
Comment les gains en capital sont-ils imposés ?
La loi prévoit que 50% du gain en capital est imposable. Dans l’exemple cité plus haut, le vendeur ou la vendeuse va rajouter 25 000 $ (50 % de 50 000 $) à ses revenus obtenus imposables dans l’année de la vente. Cependant, si au cours d'une année, le propriétaire réalise un gain en capital de 300 000 $, 50 % de la première tranche de 250 000 $ sera imposable, alors que 66,7 % de l'excédent, soit 50 000 $ (la différence entre 300 000 $ et 250 000 $), sera imposable.
L’impact pour les vendeurs
L’impact des changements au taux d’inclusion des gains en capital peut être important pour les vendeurs et les vendeuses – en particulier pour quiconque fait des profits substantiels.
Une augmentation de l’impôt à payer sur les gains en capital
Les vendeur·euses qui réalisent des gains importants verront une plus grande part de leurs gains en capital imposée.
Les 2 impacts pour les acheteurs
Les changements au taux d’inclusion des gains en capital auront aussi des répercussions sur les acheteurs et les acheteuses :
1. Une analyse approfondie
Les acheteur·euses devront tenir compte des implications fiscales de cette nouvelle mesure lorsqu’ils ou elles évaluent le coût d’acquisition d’une propriété. Cela pourrait affecter la viabilité financière d’un investissement immobilier.
2. Une planification financière à long terme
Les acheteur·euses devront ajuster leur planification financière à long terme pour prendre en compte les changements fiscaux et s’assurer qu’ils ou elles sont en mesure de maximiser la rentabilité de leur investissement tout en minimisant le poids de l’impôt au moment de la revente.
Les vendeur·euses, tout comme les acheteur·euses, ont intérêt à consulter leur comptable pour évaluer les répercussions de ce changement sur leurs investissements et leurs objectifs financiers à court et à long terme. Une bonne compréhension de ces changements fiscaux est essentielle.
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