Statistiques immobilières du 3e trimestre de 2022 : le retour vers l’équilibre est entamé

Difficile de croire qu’il y a quelques mois seulement, l’ensemble des indicateurs du marché immobilier québécois pointaient vers la surchauffe. Déjà, au deuxième trimestre de 2022, la montée de l’inflation et l’augmentation rapide du taux directeur avaient refroidi certains acheteurs, qui avaient alors opté pour la prudence, ou même pour le report complet de leur projet d’acquisition d’une propriété.

Comment se portait le marché immobilier au deuxième trimestre de 2022 ? Relisez la précédente Minute de l’immobilier et notre survol des statistiques du mois de juin !

Le troisième trimestre confirme les tendances observées précédemment, soit un inventaire en progression, des prix de vente à la baisse et un phénomène de surenchère en perte de vitesse. C’est officiel, les mois de juillet, août et septembre marquent une accélération du retour vers l’équilibre dans la province. Voici notre portrait du troisième trimestre de 2022 et nos prévisions sur le futur du marché immobilier québécois : la Minute de l’immobilier.

Sommaire :

• Enfin de l’inventaire pour les acheteurs !
• Des prix de vente sur la pente descendante
• Moins de ventes rapides dans le marché
• Déclin du phénomène de la surenchère
• Analyse des tendances, et regard vers le futur

Enfin de l’inventaire pour les acheteurs !

Bonne nouvelle pour les aspirants propriétaires : le troisième trimestre a présenté une hausse plus accrue des biens immobiliers à vendre au Québec. En effet, le nombre de propriétés offertes sur le marché a connu une croissance d’environ 6 % par mois entre juillet et août, et de 8 % entre août et septembre¹ ! En tout, on recensait 37 221 propriétés en vente dans la province à la fin du mois de septembre², contre seulement 31 327 en date du 30 juin dernier³.

Si cet inventaire en progression risque d’en réjouir plusieurs, il ne représente toutefois qu’un peu plus de la moitié des 72 800 propriétés affichées en vente à la même période en 2019⁴. La route s’annonce donc longue avant de retrouver les chiffres prépandémiques relatifs à cet indicateur du marché.

Une iniquité parmi les régions

Toutes les régions métropolitaines de recensement n’affichent pas le même bilan lorsqu’on s’attarde à l’offre de propriétés disponible sur leur territoire au troisième trimestre de l’année. Si l’on observe une forte croissante dans la majorité des grandes villes, Saguenay et les environs a plutôt connu une baisse de 11 % de son inventaire par rapport au premier trimestre⁵ et Québec une hausse limitée à seulement 3 %⁶. À l’inverse, on recense une augmentation de 96 % dans la région de Gatineau⁷. Cette variation semble s’inscrire en réaction au niveau d’activité connu au cours des dernières années : les marchés ayant traversé les plus importantes surchauffes sont aussi ceux pour qui les tendances vers l’équilibre sont déjà les plus marquées.

Hausse des nouvelles inscriptions

L’une des raisons derrière l’augmentation de l’inventaire est le fait que le nombre de nouvelles propriétés mises en vente a crû au troisième trimestre en comparaison avec la même période l’an dernier. Alors que les trois premiers mois de l’année affichaient une baisse de 14 % des inscriptions par rapport à 2021⁸, c’est plutôt une hausse de 8 % qui est observée au troisième trimestre⁹.

Un rythme de ventes moins soutenu

L’autre facteur expliquant la hausse de l’inventaire est une baisse de la performance au niveau du nombre de propriétés vendues par rapport aux inscriptions. Souvenons-nous, rares étaient les propriétés qui ne trouvaient pas preneurs au début de l’année 2022. Le mince inventaire et la demande des acheteurs rendaient la compétition féroce. La situation du dernier trimestre présente un portrait plutôt différent. En effet, la diminution de la vigueur du marché se fait sentir par le ratio de plus en plus bas du nombre de ventes par rapport aux inscriptions. Ce dernier se chiffre pour la période à seulement 56 %, alors qu’il était de 71 % au deuxième trimestre et de 78 % au premier trimestre¹⁰.

Des prix de vente sur la pente descendante

L’augmentation de l’offre de propriétés dans la province, combiné à la hausse des taux hypothécaires, a rétabli un certain équilibre entre les acheteurs et les vendeurs. Ainsi, nous observons une baisse du prix médian des propriétés unifamiliales au troisième trimestre, et particulièrement à compter du mois d’août¹¹. C’est vrai pour l’ensemble des régions métropolitaines de recensement, à l’exception de Sherbrooke, qui a présenté une hausse du prix médian des unifamiliales de 3 % en septembre en comparaison avec août 2022¹².

Le prix des maisons unifamiliales a beaucoup fluctué dans la province depuis 2020, mais le pourcentage d’augmentation diffère d’une municipalité à l’autre. Découvrez notre palmarès des villes ayant connu la plus forte croissance dans les deux dernières années !

Du côté des condos dans la province, on dénote une baisse du prix médian entre le troisième et le deuxième trimestre de 0,6 %, s’établissant à 362 776 $¹³. Quant aux habitations multilogements (multiplex), leur prix médian au troisième trimestre a effectué un retour au niveau du premier trimestre de l’année, soit à 450 000 $, une diminution du 1,1 % par rapport à la donnée du deuxième trimestre¹⁴.

Moins de ventes rapides dans le marché

Le temps est venu pour les vendeurs de modérer leurs attentes quant au délai de vente de leur bien immobilier. Alors que la majorité des propriétés affichées sur DuProprio.com se vendaient à l’intérieur des 30 jours suivant leur mise en ligne au courant des six premiers mois de l’année¹⁵, on dénote au troisième trimestre une importante diminution du phénomène. De juillet à septembre, seulement 22 % des propriétés affichées sur DuProprio.com ont trouvé preneur en moins d’un mois¹⁶, une variation de 37 % avec la probabilité de vendre en 30 jours et moins du premier trimestre de l’année¹⁷.

Bien que l’évolution du marché immobilier dans les régions métropolitaines de recensement se fasse à différents rythmes, la baisse du phénomène de vente rapide (en 30 jours et moins) se fait ressentir partout. C’est toutefois dans les régions de Trois-Rivières et de Saguenay que la probabilité de vendre sa propriété en 30 jours et moins demeure la plus élevée¹⁸. À Montréal et à Gatineau, il fallait plutôt s’armer de patience, car la probabilité d’une propriété d’être vendue en un mois suivant sa mise en ligne a été limitée à 16 % et 19 % au troisième trimestre¹⁹.

Comme lors de l’analyse du deuxième trimestre de l’année, le délai de vente moyen des propriétés ne constitue pas un indicateur représentatif de la réalité du terrain. En effet, puisque certaines propriétés ont rapidement trouvé preneur sur le marché, elles influencent à la baisse la donnée du délai de vente pour la période. Pourtant, plusieurs autres biens immobiliers mis sur le marché dans les semaines, voire les mois précédents, n’ont toujours pas été vendus. Dans ce contexte, le pourcentage de probabilité qu’une propriété soit vendue en 30 jours et moins suivant sa mise en ligne s’avère une donnée plus représentative.

Déclin du phénomène de la surenchère

Avec la stabilisation du marché, le phénomène de surenchère s’estompe. Au troisième trimestre, le pourcentage des propriétés affichées sur DuProprio.com au Québec qui ont vendu à un prix surpassant le dernier prix affiché sur leur annonce se chiffrait à 23 %²⁰, une diminution de 19 % par rapport au premier trimestre de l’année²¹. Le déclin de la surenchère se confirme encore davantage en septembre, où le phénomène de surenchère a été limité à 19 % des propriétés vendues avec l’aide de DuProprio²².

Puisque cette donnée ne concerne que les propriétés vendues, et ne prend donc pas en compte les propriétés dont l’annonce est toujours active en raison des délais de vente plus longs, il est raisonnable de penser que la surenchère est encore moins présente que les chiffres le laissent paraître.

La réalité des vendeurs demeure toutefois difficile à prédire pour l’ensemble de la province, car le pourcentage de surenchère varie encore selon les régions métropolitaines de recensement au troisième trimestre. En effet, alors que la région du Saguenay affiche une légère hausse du phénomène avec 1 % de plus que de janvier à mars²³, Gatineau et ses environs ont plutôt connu un déclin marqué de 36 % de la surenchère au courant de la même période²⁴. Ainsi, les secteurs où le pourcentage de surenchère était le plus élevé au premier trimestre, comme Gatineau, Montréal, Sherbrooke et Trois-Rivières ont aussi connu le plus important réajustement au troisième trimestre.

Analyse des tendances, et regard vers le futur

Le troisième trimestre a-t-il sonné le glas du marché à l’avantage du vendeur ? Si l’on se fie aux plus récentes statistiques, nous n’en sommes pas encore là. Considérant la surchauffe immobilière que le Québec a connue au cours des deux dernières années, le retour à l’équilibre ne se fera pas en claquant des doigts. Malgré un ralentissement plutôt généralisé à travers la province, l’inventaire toujours faible, la proportion encore élevée de ventes rapport au nombre d’inscriptions et la surenchère encore présente, bien que moins répandue, sont des indicateurs qui favorisent toujours les vendeurs.

La hausse continue du taux directeur ayant un impact direct sur la capacité d’emprunt et donc sur le nombre d’acheteurs qualifiés, la décroissance des prix de vente et le spectre d’une récession semblent toutefois laisser présager un éventuel retour à la normale et un rapport de force plus égalitaire dans le marché. Il sera intéressant de suivre, au cours des mois à venir, l’évolution des tendances en place. Les prix descendront-ils encore davantage, alors que certaines villes ont depuis 2020 connu une augmentation allant jusqu’à 104 % ? L’inventaire retrouvera-t-il son niveau prépandémique ? Si les dernières années nous ont appris quelque chose, c’est que le marché immobilier est sujet à changement, et parfois très (très) rapidement.

C’est le temps de mettre votre propriété sur le marché pendant que ce dernier est encore à l’avantage des vendeurs ! Envie d’en savoir plus ? Obtenez une consultation gratuite ou visionnez notre courte vidéo explicative.