Comment estimer la valeur d’une maison sans évaluation municipale?

Si vous songez à vendre votre propriété ou à refinancer un bien immobilier auprès de la banque, il faudra déterminer la valeur marchande de votre maison avec une évaluation approfondie. Se fier uniquement à la dernière évaluation municipale - ou pire, à son intuition! - serait une grave erreur qui pourrait coûter cher.

Voici ce que vous devez absolument savoir pour connaître la valeur réelle de votre propriété.

Sommaire :

• La valeur en immobilier : un concept relatif
• La valeur marchande d'une propriété
• L'évaluation municipale
• Le prix de vente d'une maison
• Pourquoi faire évaluer sa propriété
• L'art d'évaluer une maison : les éléments à ne pas oublier
• Votre transaction immobilière couronnée de succès

La valeur en immobilier : un concept relatif

Déterminer la valeur d'une propriété n'est pas aussi simple qu'il y paraît. Ce n'est pas parce que la maison que vous vendez a une valeur inestimable à vos yeux - vous y avez élevé vos quatre enfants, par exemple - que les futurs acheteurs seront prêts à payer un gros prix sans négocier. Peut-être même qu'ils envisagent d'abattre les murs des chambres de votre progéniture pour avoir plus d'espace.

Tout d'abord, le bien immobilier sur le marché doit répondre à un désir ou à un besoin, à un moment précis. S'il est très recherché, sa valeur augmente. S'il est très commun, impopulaire ou situé dans un quartier peu attrayant, sa valeur baisse. C'est la fameuse loi de l'offre et de la demande. Il faut aussi considérer le pouvoir d'achat des acquéreurs potentiels, qui finiront par rebrousser chemin si le prix de vente dépasse leur capacité financière. Tous ces éléments doivent être pris en compte lorsqu'on détermine la valeur d'une propriété.

Une transaction immobilière réussie implique donc d'établir avec justesse un prix de vente ou d'achat, selon la qualité d'une propriété et de son environnement, sans oublier les conditions du marché à une date donnée. C'est ce qu'on appelle la valeur marchande, un calcul complètement différent de la valeur de l'évaluation municipale.

La valeur marchande d'une propriété

La valeur marchande est la mesure la plus exacte pour déterminer le prix de vente que vous pourriez obtenir pour votre bien immobilier, à la date de l'évaluation. Cette estimation est unique à votre propriété, et ne s'applique pas forcément à la maison du voisin. De plus, elle varie dans le temps, influencée par l'offre et la demande. Malheureusement, une évaluation immobilière réalisée il y a un an est déjà désuète.

Dans le calcul de la valeur marchande, l'ensemble des caractéristiques de la demeure sont prises en compte, telles que l'intérieur et l'extérieur, le terrain, le quartier, la région et, bien sûr, l'état du marché. À noter toutefois que la valeur marchande n'équivaut pas à la valeur de reconstruction qui sert à établir un montant d'assurance dans le cas d'un sinistre.

L'évaluation municipale

L'évaluation municipale est effectuée par des évaluateurs agréés de la municipalité ou par un bureau privé. Ce qu'on appelle le rôle d’évaluation foncière est l’inventaire des immeubles compris sur le territoire d’une municipalité. On y retrouve la valeur de chaque propriété, établie par le service d’évaluation de la ville. La Loi sur la fiscalité municipale prévoit que de nouveaux rôles d’évaluation foncière sont déposés tous les trois ans.

La valeur de l'évaluation municipale ne doit jamais être utilisée pour établir un prix de vente ou d'achat. En réalité, elle ne sert qu'à fixer le montant annuel des taxes municipales et scolaires que le futur propriétaire devra payer. Plus la valeur est grande, plus les taxes foncières seront élevées. Pour prévoir les dépenses, c'est parfait, mais pour évaluer la valeur d'une résidence, mieux vaut ne pas s'y fier.

« Se baser uniquement sur l’évaluation municipale pourrait vous induire en erreur. D’abord, le marché risque d’avoir subi d’importantes fluctuations depuis la date de référence. Ensuite, des travaux pourraient avoir été réalisés depuis la dernière visite d’un inspecteur municipal. C’est le genre de situations qui peuvent créer un écart entre la valeur municipale et la valeur marchande d’une propriété », explique Marlène Bates, évaluatrice professionnelle chez DuProprio.

L'évaluation municipale n’est donc pas un bon indicateur pour établir le prix de vente de votre maison ou de votre condo. Pourtant, la question revient souvent, surtout lors du dépôt d’un nouveau rôle d’évaluation foncière par la municipalité.

Faire la distinction entre la valeur d'évaluation municipale et la valeur marchande

Les données qui figurent sur la dernière évaluation municipale sont beaucoup moins précises que celles d'une évaluation de la valeur marchande. D'abord, parce que l'évaluation municipale est généralement réalisée en bloc, c'est-à-dire qu'elle se base sur un ensemble de propriétés du quartier pour établir une valeur. Elle n'est donc pas représentative du prix auquel vous pourriez vendre votre propriété.

Bien souvent, personne ne viendra inspecter l'intérieur de votre propriété. Vos dernières rénovations ne seront donc pas comptabilisées, même si votre nouvelle cuisine équipée d'un magnifique comptoir de granit augmente la valeur de la résidence.

Des chiffres déjà désuets

De plus, un aspect important à considérer est que l'évaluation municipale n'est pas calquée sur l'évolution du marché immobilier. Elle établit la valeur estimée d'une propriété 18 mois avant l'entrée en vigueur du rôle d'évaluation. En gros, cela veut dire que lorsque les nouveaux chiffres sont en vigueur, ils sont déjà en retard d'un an et demi. Voici un exemple de calcul passé :

Les valeurs inscrites au présent rôle triennal d’évaluation de l’agglomération de Québec tiennent compte des conditions du marché observées au 1er juillet 2017. Ces données ont été présentées le 14 septembre 2018 et sont entrées en vigueur le 1er janvier 2019. Rappelons qu’elles servent de base au calcul des taxes foncières pour 2019, 2020 et 2021.

Comme nous l'avons déjà vu, la valeur marchande est spécifique à votre propriété, contrairement à l'évaluation, plus globale, de la municipalité. Elle est valide à un moment déterminé et demeure fiable pour établir le prix de vente d'une propriété.

Le prix de vente d'une maison

Maintenant, lorsqu'on parle du prix de vente, on fait référence au prix auquel devrait se vendre votre maison dans le marché actuel, soumis aux fluctuations de l'offre et de la demande. Toutefois, ce montant ne représente pas toujours la réelle valeur marchande d'une propriété, par exemple en cas de surenchère. Le bien immobilier sera alors acquis à un prix plus élevé que celui qui était demandé. Le prix de vente pourrait aussi être plus bas, ce qu'on observe parfois lors d'une reprise de finance.

Pourquoi faire évaluer sa propriété?

Maintenant que vous faites bien la distinction entre la valeur marchande d'une propriété et les données de l'évaluation municipale, sachez qu'une évaluation immobilière approfondie est fortement recommandée pour :

• Mettre en vente votre propriété
• Obtenir du financement de la banque (les services d'un évaluateur agréé seront requis)
• Acheter un bien immobilier

Comme l'évaluation est établie dans le temps, il est primordial de la faire au bon moment, soit juste avant de mettre sa maison sur le marché, de faire la demande de financement ou d'acquérir une propriété.

Les différentes méthodes de calcul pour estimer la valeur marchande

Mais comment calculer avec précision la valeur marchande? Au Québec, il existe plusieurs méthodes utilisées par les experts de l'évaluation immobilière pour valider la valeur réelle d'une habitation. Pour les propriétés résidentielles, on privilégie la méthode des comparables, c'est-à-dire que l'on compare le prix des propriétés similaires à la vôtre, récemment vendues dans votre quartier. Le chiffre utilisé est le montant auquel la maison a été achetée, et non le prix de vente demandé.

La méthode sera différente pour les immeubles à revenus et les biens commerciaux. Dans ce cas, on choisit la méthode du revenu, principalement adaptée pour les immeubles locatifs qui possèdent de nombreux logements. L'objectif est plutôt de calculer la valeur du bâtiment selon les revenus qu'il génère.

Finalement, en ce qui a trait aux biens industriels ou aux immeubles uniques comme les édifices patrimoniaux, on favorise la méthode du coût. On s'intéresse à la valeur du terrain, mais également à ce qu'il en coûterait pour remplacer le bâtiment et ses dépendances à neuf.

Pour fournir des données plus optimales et précises, les professionnels de l'évaluation combinent parfois les méthodes (coût, comparaison, revenu).

Déterminer la valeur réelle d'une propriété grâce à la méthode des comparables

La méthode de la comparaison est la plus utilisée lorsqu'on cherche à fixer la valeur d'une maison unifamiliale, d'un condo, d'un petit immeuble à logements (5 logements et moins) ou d'un terrain. Elle implique de procéder à une analyse des comparables dans le marché. Mais qu'est-ce que ça veut dire exactement?

En premier lieu, il faut relever les transactions immobilières récentes de propriétés similaires dans un secteur donné. À partir de cette première collecte de données, on effectue ensuite quelques ajustements pour comparer des pommes avec des pommes. Par exemple, votre maison à deux étages ne possède qu'une salle de bain, alors que les habitations comparables en ont deux? Votre terrain, traversé par un joli ruisseau, est trois fois plus grand que celui des autres résidences vendues?

Ces différences doivent être prises en compte dans le calcul, sinon vous risquez de perdre de l'argent ou d'exiger un montant trop élevé. Il est donc important de bien comprendre et de calculer la valeur des attributs d'une propriété, tels qu'un garage neuf, une vaste cour ou un sous-sol aménagé. Une fois que la valeur des comparables a été ajustée, il sera plus facile de faire une moyenne des propriétés similaires pour déterminer le prix optimal de votre maison.

Qui peut évaluer la valeur marchande d'une propriété au Québec?

Évaluer avec justesse la valeur marchande d'un bien immobilier est un métier en soi. Au Québec, les évaluateurs agréés sont les mieux placés pour effectuer ce travail. Non seulement possèdent-ils l'expertise nécessaire pour formuler une opinion objective sur la valeur d'un bien immobilier à une date précise, mais en plus, ils sont régis par l'Ordre professionnel des évaluateurs agréés du Québec. Des études universitaires, une formation professionnelle, un stage ainsi qu'un examen d'admission font partie des exigences pour devenir évaluateur agréé.

Lorsque vous avez recours à un tel professionnel, il procède à l'examen méthodique du marché immobilier, puis produit un rapport détaillé. Les évaluateurs sont tenus à l'impartialité et à la neutralité ; les intérêts ou les préférences personnelles ne doivent pas interférer avec leur travail. De plus, les rapports préparés par ces experts sont les seuls acceptés auprès de la banque pour déterminer la valeur marchande d'une propriété, par exemple lors d'un refinancement. Même s'il vous faudra débourser plusieurs centaines de dollars pour avoir recours à l'expertise d'un évaluateur agréé, ces professionnels offrent une garantie de qualité supplémentaire, et ce, peu importe la valeur de votre propriété.

Les courtiers immobiliers ont également des outils pour estimer la valeur marchande et fixer un prix de vente réaliste. Par contre, leur évaluation est plus approximative, et évidemment, ne peut être totalement objective. En faisant équipe avec un courtier pour estimer la valeur marchande, les frais de son évaluation sont inclus dans la commission lors de la vente de la propriété.

Quant aux propriétaires qui choisissent de vendre avec l'aide de DuProprio, ils ont accès à des outils d’aide à l’évaluation pour les guider dans l'analyse des comparables ainsi qu'aux services d'évaluateurs spécialisés*. Si leur propriété possède des caractéristiques particulières qui sont difficiles à évaluer, il leur sera recommandé d'être accompagnés par un évaluateur agréé.

Découvrez le rôle de nos évaluateurs professionnels

L'art d'évaluer une maison : les éléments à ne pas oublier

Pour connaître la valeur marchande d'une propriété, il est important de faire ressortir ses forces et ses faiblesses. Avoir une bonne connaissance de l'habitation en question et être le plus neutre possible peut vous aider à en faire une meilleure évaluation. Une multitude de critères vont influencer le prix qu'il est possible d'obtenir sur le marché. Voici une liste (non exhaustive) d'éléments à garder en tête lorsqu'on essaie d'estimer la valeur réelle d'une résidence :

• Le type de propriété - La propriété en question est-elle un condominium, un jumelé ou une maison? Au Québec, les maisons unifamiliales ont particulièrement la cote.
• L'année de construction - Connaît-on l'année de construction? Est-ce qu'on parle d'un bâtiment moderne ou d'une maison ancestrale?
• L'emplacement - Où l'habitation est-elle située? Dans quelle région, dans quel quartier? Qu'est-ce qu'on trouve dans les environs? Le secteur est-il bien desservi par les services? Avez-vous une vue sur un parc... ou une autoroute? La localisation joue grandement sur la valeur de la propriété.
• La superficie habitable et la superficie du terrain - En général, plus la superficie est grande, plus la valeur de la propriété risque d'être élevée.
• La qualité de la construction - Cet aspect est important puisqu'il donne une indication sur la durabilité des matériaux, des fondations jusqu'au toit. On doit tenir compte de la qualité de la structure, de l'enveloppe extérieure ainsi que de la finition intérieure.
• Les attributs - La propriété est-elle dotée de plusieurs chambres? Combien y a-t-il de salles de bain ou de salles d'eau? Quelle est la hauteur du sous-sol, des plafonds? Qu'en est-il de la fenestration, des planchers ou même de la qualité des armoires? Des rénovations ont été effectuées à travers le temps?
• L'équipement supplémentaire - La propriété possède-t-elle un cabanon, un joli patio de bois ou un foyer de briques? Tout ajout de qualité a le potentiel de faire augmenter la valeur marchande.
• Le cachet - La résidence a-t-elle un atout particulier? Possède-t-elle une architecture unique? A-t-elle une valeur historique?

Outre ces éléments, il faut absolument tenir compte de l'état général de la propriété. Des travaux majeurs doivent-ils être entrepris? Y a-t-il des problèmes connus avec l'habitation? A-t-elle été bien entretenue au fil des années? Toutes ces questions influenceront le prix de vente.

Une maison clé en main a plus de chance de se vendre au prix demandé. Tout élément oublié pourrait mener à une négociation plus féroce ou allonger le délai de vente. Bref, connaître son bien immobilier sur le bout des doigts est une étape essentielle pour une transaction immobilière réussie.

Astuces pour vendre votre propriété plus cher

On ne peut peut-être pas changer la localisation d'une maison, mais on peut certainement faire de petits travaux pour espérer vendre au meilleur prix possible. Même avec un petit budget, les vendeurs devraient s'inspirer des principes du home staging pour rendre leur habitation plus attrayante et invitante aux yeux des acheteurs. Vous pourriez être surpris : votre maison vaut peut-être plus que vous ne le pensez!

Votre transaction immobilière couronnée de succès

Vous l'avez bien compris : on utilise l'évaluation municipale pour prévoir le budget alloué à la taxation annuelle, mais on ne s'en sert surtout pas pour fixer son prix de vente. On laisse de côté les conseils du voisin, et on se fie à des méthodes de calcul éprouvées comme la méthode des comparables pour connaître la valeur réelle de sa maison. On se rappelle que le marché immobilier fluctue constamment, et que l'évaluation doit être faite juste avant de vendre ou d'acheter. Pour un accompagnement professionnel, on fait appel à un évaluateur agréé ou on utilise les outils spécialisés que DuProprio met à la disposition de ses clients.

Que vous soyez acheteur ou vendeur, connaître la valeur marchande de la propriété est un élément incontournable pour négocier efficacement le prix de vente ou d'achat. Avec des bases solides, votre transaction sera un succès, qu'elle se déroule avec ou sans courtier immobilier.

Pour comprendre comment DuProprio peut vous aider à vendre votre propriété sans commission, appelez-nous au numéro de téléphone suivant : 1-866-387-7677.

Vous pouvez également visionner la vidéo d'information de 25 minutes au moment et à l'endroit qui vous conviennent pour découvrir l'accompagnement que nous offrons pour une transaction immobilière sans souci.