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Couple d'acheteurs regardant sa nouvelle maison Couple d'acheteurs regardant sa nouvelle maison

Comment acheter une maison en 2022?

L’achat d’une propriété est l’un des événements les plus excitants dans une vie. Avec toute l’information qui circule cette année, et considérant les changements qui ont été opérés dans le marché immobilier par la pandémie, il ne serait pas étonnant que l’excitation fasse place au stress chez beaucoup de personnes.

S’il adopte la bonne stratégie, il est tout à fait réaliste de penser qu’un acheteur peut acquérir la propriété de ses rêves en 2022. La clé d’un achat réussi, selon Martin Desfossés, coach en immobilier chez DuProprio ? « Se préparer, s’intéresser et rester dans l’action ! »

Voici les différentes étapes pour acheter une maison au Québec en 2022.

Sommaire :

S’informer sur la réalité du marché immobilier au Québec

La première tâche d’un acheteur consiste à s’informer autant que possible sur l’état actuel du marché immobilier dans la région qui l’intéresse. Il est donc important de prendre le temps de lire et de découvrir la documentation disponible, que ce soit dans les journaux ou sur les sites spécialisés en immobilier. De plus, pourquoi ne pas prendre de l'avance en parcourant déjà les documents qui seront utilisés au cours du processus : l’offre d’achat, la Déclaration du vendeur, la contre-offre, etc.?

Consultez la section Actualité immobilière de notre blogue pour les dernières tendances du marché.

En comprenant que nous faisons face à un inventaire faible, une forte demande, des délais de vente très rapides, et une légère augmentation des taux d’intérêt, et en se familiarisant avec les stratégies adoptées par les vendeurs et les courtiers, il est possible de s’offrir un bien immobilier qui se révèlera un bon investissement à long terme.

Plus l’acheteur sera connaissant, plus il sera confiant, et plus ses décisions seront éclairées. 

Dresser la liste de ses besoins

Avant de se lancer dans la recherche d’une maison, un acheteur a tout intérêt à prendre le temps de dresser la liste des essentiels de sa future propriété. Voici quelques critères à évaluer :

Le type de propriété : condominium (condo), maison unifamiliale, immeuble à revenu, maison jumelée, neuve ou à rénover

La superficie de la propriété : nombre de chambres, nombre de salles de bain, grandeur de la cour ou du balcon, piscine ou garage

La localisation : ville, banlieue, campagne, forêt ; quartier, ville ou village ; orientation du soleil ; vue et bruit environnants

Les services de proximité : commerces, emplacements scolaires, services de santé, destinations de loisir, d’activités et de magasinage

Le transport : autobus, métro, tramway, train, voies cyclables ; autoroutes, voies rapides

Les taxes et frais : frais de copropriété, taxes scolaires, taxes municipales

Certaines de ces caractéristiques sont moins primordiales pour certains acheteurs que pour d’autres. Peut-être que quelques-uns de ces critères peuvent même simplement être écartés ! À chaque acheteur sa hiérarchie de priorités et d’essentiels. Il faut aussi penser ces critères non seulement à court, mais à moyen voire à long terme, selon ses différents projets.

Déterminer un budget d’achat

Au tout début du processus, il est important de se questionner sur son budget pour l’achat d’un bien immobilier. Combien l’acheteur peut-il payer par mois ? Ce montant, calculé de manière honnête et sérieuse, doit être considéré comme un prix plafond au moment de l’achat.

Comme le conseille Martin Desfossés, coach en immobilier chez DuProprio : « il est très important de fixer une limite à son budget avant de commencer à visiter parce que les émotions pourraient faire prendre à l’acheteur une décision déraisonnable. »

Calculer son budget de dépenses mensuelles

Le calcul doit inclure non seulement le paiement mensuel de l’hypothèque, mais également les taxes municipales et scolaires, le chauffage, les assurances, l’accès à Internet, les améliorations, l’entretien, les imprévus, etc.

« Si un acheteur considère pouvoir payer 1 500 $/mois pour sa future habitation, mais qu’il aurait besoin de 200 $ de plus pour pouvoir acheter, la solution n’est pas nécessairement de travailler plus…  C’est peut-être de dépenser moins et mieux. », fait remarquer Martin.

Les coûts en extra avec l’achat

Dans le calcul de son budget d’achat, l’acheteur doit aussi prendre en considération les autres dépenses qui viendront immanquablement gonfler le montant à débourser. Il faut prévoir de l’argent pour l’inspection de la propriété, pour les coûts de clôture chez le notaire, pour les frais de déménagement et pour le droit de mutation immobilière, communément appelé la taxe de bienvenue. De plus, les acheteurs de maisons neuves devront payer jusqu’à 14,975 % du prix d’achat pour la TPS et la TVQ.

Découvrez le détail de toutes les dépenses à prévoir pour l’achat d’une maison.

Planifier son financement

Vérifier son portrait financier est une étape importante à effectuer avant de débuter les recherches pour une propriété. Quelle est la mise de fonds disponible ? Quelle est sa capacité d’emprunt ? De quels programmes d’aide est-il possible de bénéficier ? Voilà les questions qu’un acheteur doit se poser.

La mise de fonds

Pour acquérir une propriété, il faut effectuer une mise de fonds d’au moins 5 % du prix d’achat. Il vaut donc mieux commencer à mettre de l’argent de côté dès que le désir de devenir propriétaire se manifeste, notamment en cotisant à un compte d’épargne libre d’impôt (CELI) ou à un régime enregistré d’épargne-retraite (REER). Plus la mise de fonds est importante, moins le prêt à rembourser sera élevé et moins il y aura d’intérêts à payer.

L’assurance prêt hypothécaire

Si l’acheteur verse une mise de fonds inférieure à 20 %, il devra souscrire à une assurance prêt hypothécaire, par exemple auprès de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL). La prime d’assurance correspond à un pourcentage du montant du prêt qui varie habituellement entre 0,6 % et 4 % de la somme empruntée.

La capacité d’emprunt

Avant de demander un prêt hypothécaire, il faut connaître sa capacité d’emprunt. C’est une étape primordiale du processus.

Cette étape passe par la préqualification hypothécaire, sur laquelle est indiqué le montant maximal d’un futur emprunt. Établie par un conseiller financier ou hypothécaire, elle est calculée à partir du salaire, des actifs et des dettes. Cette étape peut aussi servir à faire une simulation des paiements hypothécaires suivant l’achat d’un bien immobilier.

Non seulement la préqualification garantit à l’acheteur un taux d’intérêt pour une durée déterminée, sous certaines conditions, mais elle est habituellement demandée par le vendeur avant d’accepter une visite. Cela lui permet de valider le sérieux de la démarche de la personne intéressée.

Le saviez-vous ?

La Banque du Canada a relevé le 2 mars et 13 avril 2022 son taux directeur de 0,50 %, le portant à 1%. La Banque du Canada a d’ailleurs répété que les Canadiens devaient s’attendre à d’autres augmentations du taux cible de financement à un jour au courant de l’année. Dans ce contexte, il est d’autant plus intéressant de magasiner et de fixer un taux d’intérêt auprès d’une institution financière, se protégeant ainsi contre une nouvelle hausse.

Variations du taux directeur

Martin Desfossés suggère d’obtenir une préqualification hypothécaire en fonction de plus d’un type de propriété. Par exemple : bien qu’un duplex ait un coût plus élevé, le loyer perçu par l’acheteur lui permet dans bien des cas de combler la différence sur le prix d’achat.

Les programmes d’accès à la propriété

Pour plusieurs personnes, la situation financière constitue un obstacle au rêve de devenir propriétaires. Au Québec, plusieurs programmes d’aide financière et d’accès à la propriété permettent d’amasser une mise de fonds pour acheter une maison. Un bon coup de pouce, surtout pour les premiers acheteurs !

Régime d’accession à la propriété (RAP)

Pour une première demeure, il est possible de profiter du Régime d’accession à la propriété (RAP). Ce programme gouvernemental permet aux premiers acheteurs de sortir jusqu’à 35 000 $ (par personne) de leurs régimes enregistrés d’épargne-retraite (REER) sans être imposés. Ce montant devra toutefois être remboursé dans un délai allant jusqu’à 15 ans après le retrait. Tous les détails du programme se trouvent sur le site de l’Agence du revenu du Canada.

Le remboursement de la TVQ et de la TPS/TVH pour les habitations neuves

Une partie des taxes déboursées pour effectuer l’achat d’une maison neuve peut être remboursée par Revenu Québec, à condition que le prix d’achat soit inférieur à 450 000 $. Le remboursement maximal est de 36 % de la TPS payée, pour un maximum de 6 300 $, et de 50 % de la TVQ payée, jusqu’à 9 975 $.

L’Incitatif à l’achat d’une première propriété

Ce programme du gouvernement du Canada offre un montant de 5 ou 10 % du prix d’achat d’une première maison pour une mise de fonds. Ce prêt sans intérêt ni remboursement avant 25 ans ou à la revente de la propriété permet au nouveau propriétaire de réduire ses paiements hypothécaires.

Certaines autres aides financières peuvent également être offertes par sa municipalité ou par des organismes communautaires. On gagne à faire ses recherches !

Consulter l’inventaire des maisons à vendre

Une fois bien informé, la liste de ses besoins dressée, son budget finalisé et le financement réglé, l’acheteur est fin prêt à se lancer dans la recherche d’un bien immobilier. Il est important de ne pas se limiter à une seule plateforme. Créer des alertes sur tous les sites web immobiliers en fonction de ses critères permet d’être averti immédiatement de l’arrivée sur le marché de nouvelles propriétés à vendre.

Le saviez-vous ?

DuProprio.com est le site offrant la meilleure expérience en ligne dans le domaine de l’immobilier1!

Couple regardant la carte des propriétés à vendre sur Duproprio.com

Comme l’inventaire des propriétés sur le marché est actuellement bas, l’acquéreur gagne aussi à faire le tour des quartiers qui l’intéressent, et même à cogner aux portes des maisons qui lui plaisent pour parler aux propriétaires. Dans un marché compétitif, avoir de l’audace peut s’avérer très payant !

Effectuer les visites

Parce que le marché bouge vite, l’acheteur doit planifier une visite dès que possible, dès qu’il découvre une maison qui l’intéresse. Contacter le vendeur par téléphone ou par courriel pour décider d’une date et d’une heure pour le rendez-vous lui offre aussi l’occasion de valider certaines informations, notamment si la propriété est encore en vente.

À la visite, une bonne préparation peut faire la différence : parcourir à nouveau l’annonce en ligne avant de s’y rendre, se promener dans le quartier pour en découvrir toutes les facettes, avoir le nécessaire pour prendre des notes et déterminer en amont les questions à poser au propriétaire

Pour prendre une décision éclairée, l’acquéreur gagne aussi à garder la tête froide lors de sa visite et à se concentrer sur l’essentiel : l’état de la maison et le prix de vente. Consulter les documents que le vendeur aura probablement en sa possession — la Déclaration du vendeur, les comptes de taxes et d’électricité, les frais de condo s’il y a lieu, le rapport d’inspection préachat, etc. — lui permettront de créer un portrait plus complet de la propriété et des coûts qui sont associés à son achat.

Nos trucs pour évaluer le potentiel d’une maison lors de la visite

Certaines petites actions ont également un gros impact pour la suite, comme être amical avec le propriétaire et établir un lien de confiance avec ce dernier. Après tout, c’est à lui que revient le choix de l’acheteur parmi tous les visiteurs intéressés !

Nos conseils pour visiter une maison efficacement

Déposer une offre d’achat

Une fois trouvée l’habitation qui lui convient, le moment est venu pour l’acheteur de faire une offre d’achat auprès du vendeur. Attention : il s’agit d’un contrat légal duquel il est très difficile de se retirer.

Voici comment faire une promesse d’achat en 10 étapes faciles.

« Il ne faut pas hésiter à faire des offres en gardant à l’esprit que si ça ne fonctionne pas avec la première ou la deuxième, ça va fonctionner un jour ou l’autre.  Il faut rester patient et optimiste ! », remarque Martin Desfossés, coach en immobilier chez DuProprio.

Poser des conditions à un achat

Les principales conditions d’une offre d’achat sont : le financement, l’inspection et la vente de la propriété actuelle de l’acheteur. Si ces conditions figurent à l’offre d’achat, la vente ne s’officialise que lorsqu’elles sont remplies.

La propriété est vendue sans garantie légale?

Cette mention, inscrite dans l’offre d’achat à la clause 8 et parfois dans la Déclaration du vendeur dans la section 12 (précision), n’exempte pas le propriétaire de déclarer tous les défauts connus affectant l’immeuble. L’acheteur ne pourra simplement pas revenir contre lui si un vice caché est découvert après la vente.

En contexte de surenchère, le prix proposé et les conditions incluses dans l’offre d’achat sont réellement déterminants : ils peuvent faire la différence entre une promesse acceptée ou refusée. En effet, devant plusieurs offres, le vendeur sera peut-être tenté de favoriser le plus gros montant et le moins de conditions possible.

Avant de choisir de retirer des clauses, l’acheteur a tout intérêt à s’informer des implications et des risques auprès d’un notaire en pratique privée. Ce dernier effectuera une révision de l’offre et le conseillera au niveau juridique.

Si la propriété à acheter est en vente avec l’aide de DuProprio, le vendeur a de son côté accès aux conseils de nos notaires2. Il pourra donc faire réviser l’offre d’achat auprès d’eux afin de s’assurer de la validité de toutes les informations qui s’y trouvent.

Négocier l’offre

Le vendeur a donné sa réponse : il dépose une contre-offre. C’est le début des négociations. Plusieurs points risquent d’être abordés, notamment la date de prise de possession ou les conditions inscrites à l’offre.

Si l’acheteur a décidé de faire affaire avec un courtier, le paiement de la commission de ce dernier pourrait aussi être au cœur des négociations.

Retirer son offre d’achat

Il se peut que pour une raison quelconque l’acheteur souhaite se retirer d’une promesse d’achat. Difficile, mais pas impossible, ce retrait peut se faire sous certaines conditions, comme si le rapport d’inspection révèle de gros défauts ou si une clause de désistement a été ajoutée à l’offre.

Obtenir un prêt hypothécaire

L’offre d’achat finale est acceptée ? Le temps est venu d’obtenir un prêt auprès d’une banque, d’une caisse populaire ou d’un courtier hypothécaire ! Le prêt hypothécaire est le montant consenti par une institution financière pour faire l’achat d’une maison. Avant d’accorder le prêt, une vérification des antécédents financiers, de la solvabilité, de la capacité à payer et de la valeur de la propriété est effectuée. Il est recommandé de magasiner son prêt afin de bénéficier du taux d’intérêt et des conditions les plus avantageux.

Le saviez-vous ?

Le prêt hypothécaire est garanti par le bien immobilier lui-même : le prêteur pourrait donc le saisir en cas de non-remboursement selon les modalités prévues.

Comprendre le financement hypothécaire

Passer chez le notaire

La dernière étape de l’achat d’une propriété est le passage chez le notaire choisi par l’acheteur pour conclure la transaction immobilière. Dans cette rencontre, le professionnel payera le vendeur, enregistrera la maison au nom de l’acheteur et remettra aux deux parties l’acte de vente final. L’acquéreur sera amené à payer certains des frais et honoraires du notaire.

Quel est le rôle du notaire dans l’achat d’une maison ? 

C’est aussi chez le notaire que l’acheteur recevra les clés de la maison ! Il ne lui restera plus alors qu’à planifier son déménagement et faire de cette demeure son nouveau chez-soi.

Couple emménageant dans leur nouvelle maison

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