Comment acheter une maison en 2024?
Mis à jour le 1 janvier 2024
L’achat d’une propriété est l’un des événements les plus excitants dans une vie. Avec toute l’information qui circule, et considérant les changements qui ont été opérés dans le marché immobilier dans la dernière année, il peut être difficile de savoir par où commencer.
S’il adopte la bonne stratégie, il est tout à fait réaliste de penser qu’un acheteur peut acquérir la propriété de ses rêves en 2024. La clé d’un achat réussi, selon les coachs en immobilier DuProprio ? Se préparer, s’intéresser et rester dans l’action !
Voici les différentes étapes pour acheter une maison au Québec en 2024.
Sommaire :
- S’informer sur la réalité du marché immobilier au Québec
- Dresser la liste de ses besoins
- Déterminer un budget d’achat
- Planifier son financement
- Consulter l’inventaire des maisons à vendre
- Effectuer des visites
- Déposer une offre d’achat
- Obtenir un prêt hypothécaire
- Passer chez le notaire
S’informer sur la réalité du marché immobilier au Québec
La première tâche d’un acheteur consiste à s’informer autant que possible sur l’état actuel du marché immobilier dans la région qui l’intéresse. Il est donc important de prendre le temps de lire et de découvrir la documentation disponible, que ce soit dans les médias ou sur les sites spécialisés en immobilier. De plus, pourquoi ne pas prendre de l’avance en parcourant déjà les documents qui seront utilisés au cours du processus : l’offre d’achat, la Déclaration du vendeur, la contre-offre, etc. ?
Découvrir les dernières tendances du marché
En comprenant que nous faisons face à des taux d'intérêt élevés, un inventaire bas bien qu’en progression, des délais de vente moins rapides et un phénomène de surenchère moins présent, et en se familiarisant avec les stratégies adoptées par les vendeurs et les courtiers, il est possible de s’offrir un bien immobilier qui se révèlera un bon investissement à long terme.
Plus l’acheteur sera connaissant, plus il sera confiant, et plus ses décisions seront éclairées.
Dresser la liste de ses besoins
Avant de se lancer dans la recherche d’une maison, un acheteur a tout intérêt à prendre le temps de dresser la liste des essentiels de sa future propriété. Voici quelques critères à évaluer :
Le type de propriété : condominium (condo), maison unifamiliale, immeuble à revenu, maison jumelée, neuve ou à rénover
La superficie de la propriété : nombre de chambres, nombre de salles de bain, grandeur de la cour ou du balcon, piscine ou garage
La localisation : ville, banlieue, campagne, forêt ; quartier, ville ou village ; orientation du oleil ; vue et bruits environnants
Les services de proximité : commerces, établissements scolaires, services de santé, destinations de loisir, d’activités et de magasinage
Le transport : autobus, métro, tramway, train, voies cyclables ; autoroutes, voies rapides
Les taxes et frais : frais de copropriété, taxes scolaires, taxes municipales
Certaines de ces caractéristiques sont moins primordiales pour certains acheteurs que pour d’autres. Peut-être que quelques-uns de ces critères peuvent même simplement être écartés ! À chaque acheteur sa hiérarchie de priorités et d’essentiels. Il faut aussi penser ces critères non seulement à court, mais à moyen voire à long terme, selon ses différents projets.
Déterminer un budget d’achat
Au tout début du processus, il est important de se questionner sur son budget pour l’achat d’un bien immobilier. Combien l’acheteur peut-il payer par mois ? Ce montant, calculé de manière honnête et sérieuse, doit être considéré comme un prix plafond au moment de l’achat.
Comme le conseille un coach en immobilier chez DuProprio : « il est très important de fixer une limite à son budget avant de commencer à visiter parce que les émotions pourraient faire prendre à l’acheteur une décision déraisonnable. »
Calculer son budget de dépenses mensuelles
Le calcul doit inclure non seulement le paiement mensuel de l’hypothèque selon les taux d’intérêt en vigueur, mais également les taxes municipales et scolaires, le chauffage, les assurances, l’accès à Internet, les améliorations, l’entretien, les imprévus, etc.
Il importe de tout prendre ces éléments en compte afin de s’assurer d’avoir les reins assez solides pour devenir propriétaire.
Les coûts en extra avec l’achat
Dans le calcul de son budget d’achat, l’acheteur doit aussi prendre en considération les autres dépenses qui viendront immanquablement gonfler le montant à débourser. Il faut prévoir de l’argent pour l’inspection de la propriété, pour les coûts de clôture chez le notaire, pour les frais de déménagement et pour le droit de mutation immobilière, communément appelé la taxe de bienvenue. De plus, les acheteurs de maisons neuves devront payer jusqu’à 14,975 % du prix d’achat pour la TPS et la TVQ.
Planifier son financement
Vérifier son portrait financier est une étape importante à effectuer avant de débuter les recherches pour une propriété. Quelle est la mise de fonds disponible ? Quelle est sa capacité d’emprunt ? De quels programmes d’aide est-il possible de bénéficier ? Voilà les questions qu’un acheteur doit se poser.
La mise de fonds
Pour acquérir une propriété, il faut effectuer une mise de fonds d’au moins 5 % du prix d’achat. Il vaut donc mieux commencer à mettre de l’argent de côté dès que le désir de devenir propriétaire se manifeste, notamment en cotisant à un compte d’épargne libre d’impôt (CELI), à un régime enregistré d’épargne-retraite (REER) ou à un compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété (CELIAPP). Plus la mise de fonds est importante, moins le prêt à rembourser sera élevé et moins il y aura d’intérêts à payer.
L’assurance prêt hypothécaire
Si l’acheteur verse une mise de fonds inférieure à 20 %, il devra souscrire à une assurance prêt hypothécaire, par exemple auprès de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL). La prime d’assurance correspond à un pourcentage du montant du prêt qui varie habituellement entre 0,6 % et 4 % de la somme empruntée.
La capacité d’emprunt
Avant de demander un prêt hypothécaire, il faut connaître sa capacité d’emprunt. C’est une étape primordiale du processus.
Cette étape passe par la préqualification hypothécaire, sur laquelle est indiqué le montant maximal d’un futur emprunt. Établie par un conseiller financier ou hypothécaire, elle est calculée à partir du salaire, des actifs et des dettes de l’acheteur. Cette étape peut aussi servir à faire une simulation des paiements hypothécaires suivant l’achat d’un bien immobilier.
Non seulement la préqualification garantit à l’acheteur un taux d’intérêt pour une durée déterminée, sous certaines conditions, mais elle est habituellement demandée par le vendeur avant d’accepter une visite. Cela lui permet de valider le sérieux de la démarche de la personne intéressée.
Le saviez-vous ?
Depuis mars 2022, la Banque du Canada a relevé son taux directeur de 4,75 %, le portant à 5 %. Ces dix hausses consécutives, motivées par une inflation élevée et généralisée à travers la planète, ont fait suite à près de deux ans sans augmentation du taux directeur.
La Banque du Canada a prévenu qu’il n’est pas impossible que d’autres hausses surviennent au courant de l’année. Dans ce contexte, il est d’autant plus important, pour les acheteurs intéressés, de magasiner et de fixer dès aujourd’hui un taux d’intérêt auprès d’une institution financière, se protégeant ainsi contre une nouvelle hausse.
Ces variations du taux directeur ont aussi un impact direct sur la capacité d’emprunt des acheteurs. Les coachs en immobilier DuProprio suggèrent d’obtenir une préqualification hypothécaire en fonction de plus d’un type de propriété afin de bien définir ses options. Par exemple : bien qu’un duplex ait un coût plus élevé, le loyer perçu par l’acheteur lui permet dans bien des cas de combler la différence sur le prix d’achat.
Les programmes d’accès à la propriété
Pour plusieurs personnes, la situation financière constitue un obstacle au rêve de devenir propriétaires. Au Québec, plusieurs programmes d’aide financière et d’accès à la propriété permettent d’amasser une mise de fonds pour acheter une maison. Un bon coup de pouce, surtout pour les premiers acheteurs !
Régime d’accession à la propriété (RAP)
Pour une première demeure, il est possible de profiter du Régime d’accession à la propriété (RAP). Ce programme gouvernemental permet aux premiers acheteurs de sortir jusqu’à 35 000 $ (par personne) de leurs régimes enregistrés d’épargne-retraite (REER) sans être imposés. Ce montant devra toutefois être remboursé dans un délai allant jusqu’à 15 ans après le retrait. Tous les détails du programme se trouvent sur le site de l’Agence du revenu du Canada.
Compte d'épargne libre d'impôt pour l'achat d'une première propriété (CELIAPP)
Le CELIAPP est un nouveau régime enregistré bientôt disponible au Canada. Ce dernier permet d’épargner, à l'abri de l'impôt, de l'argent pour une mise de fonds qui servira à l'achat d'une première résidence. S'il est possible de participer à la hauteur de 8 000 $ par année dès l'ouverture du compte, le plafond à vie de cotisatisation est de 40 000 $. Tous les détails se trouvent sur le site du Gouvernement du Canada.
Le remboursement de la TVQ et de la TPS/TVH pour les habitations neuves
Une partie des taxes déboursées pour effectuer l’achat d’une maison neuve peut être remboursée par Revenu Québec, à condition que le prix d’achat soit inférieur à 450 000 $. Le remboursement maximal est de 36 % de la TPS payée, pour un maximum de 6 300 $, et de 50 % de la TVQ payée, jusqu’à 9 975 $.
L’Incitatif à l’achat d’une première propriété
Ce programme du gouvernement du Canada offre un montant de 5 ou 10 % du prix d’achat d’une première maison pour une mise de fonds. Ce prêt sans intérêt ni remboursement avant 25 ans ou à la revente de la propriété permet au nouveau propriétaire de réduire ses paiements hypothécaires.
Certaines autres aides financières peuvent également être offertes par sa municipalité ou par des organismes communautaires. On gagne à faire ses recherches !
Consulter l’inventaire des maisons à vendre
Une fois bien informé, la liste de ses besoins dressée, son budget finalisé et le financement réglé, l’acheteur est fin prêt à se lancer dans la recherche d’un bien immobilier. Il est important de ne pas se limiter à une seule plateforme. Créer des alertes sur tous les sites web immobiliers en fonction de ses critères permet d’être averti immédiatement de l’arrivée sur le marché de nouvelles propriétés à vendre.
Le saviez-vous ?
DuProprio.com est le site offrant la meilleure expérience en ligne dans le domaine de l’immobilier1 !
Comme l’inventaire des propriétés sur le marché demeure relativement bas, l’acquéreur gagne aussi à faire le tour des quartiers qui l’intéressent, et même à cogner aux portes des maisons qui lui plaisent pour parler aux propriétaires. Pour obtenir la propriété de ses rêves, avoir de l’audace peut faire la différence !
Effectuer les visites
S’il est prêt, l’acheteur doit planifier une visite dès que possible, dès qu’il découvre une maison qui l’intéresse. Contacter le vendeur par téléphone ou par courriel pour décider d’une date et d’une heure pour le rendez-vous lui offre aussi l’occasion de valider certaines informations, notamment si la propriété est encore en vente.
À la visite, une bonne préparation peut faire la différence et vous aider à maximiser votre temps sur place : parcourir à nouveau l’annonce en ligne avant de s’y rendre, se promener dans le quartier pour en découvrir toutes les facettes, avoir le nécessaire pour prendre des notes et déterminer en amont les questions à poser au propriétaire…
Pour prendre une décision éclairée et bien évaluer le potentiel d’une maison, l’acquéreur gagne aussi à garder la tête froide lors de sa visite et à se concentrer sur l’essentiel : l’état de la maison et le prix de vente. Consulter les documents que le vendeur aura probablement en sa possession — la Déclaration du vendeur, les comptes de taxes et d’électricité, les frais de condo s’il y a lieu, le rapport d’inspection préachat, etc. — lui permettront de créer un portrait plus complet de la propriété et des coûts qui sont associés à son achat.
Certaines petites actions ont également un gros impact pour la suite, comme être amical avec le propriétaire et établir un lien de confiance avec ce dernier. Après tout, c’est à lui que revient le choix de vendre ou non à un acheteur intéressé !
Déposer une offre d’achat
Une fois trouvée l’habitation qui lui convient, le moment est venu pour l’acheteur de faire une offre d’achat auprès du vendeur. Attention : il s’agit d’un contrat légal duquel il est très difficile de se retirer.
Il ne faut pas hésiter à faire une offre en gardant à l’esprit que si ça ne fonctionne pas avec la première, ça va fonctionner un jour ou l’autre. Il faut rester patient et optimiste, font remarquer les coachs en immobilier chez DuProprio.
Poser des conditions à un achat
Les principales conditions d’une offre d’achat sont : le financement, l’inspection et la vente de la propriété actuelle de l’acheteur. Si ces conditions figurent à l’offre d’achat, la vente ne s’officialise que lorsqu’elles sont remplies.
La propriété est vendue sans garantie légale ?
La mention « sans garantie légale », inscrite dans l’offre d’achat DuProprio à la clause 8 et parfois dans la Déclaration du vendeur DuProprio dans la section 12 (« Précisions et autres déclarations »), n’exempte pas le propriétaire de déclarer tous les défauts connus affectant l’immeuble. L’acheteur ne pourra simplement pas revenir contre lui si un vice caché est découvert après la vente.
Le prix proposé et les conditions incluses dans l’offre d’achat influencent la décision du vendeur. Toutefois, l’acheteur gagne à y insérer toutes les conditions qui lui importent, comme la réalisation d’une inspection satisfaisante. Ainsi, il sera certain de se porter acquéreur d’une propriété qui répond à ses besoins et à sa situation financière.
S’il choisit de retirer des clauses, l’acheteur a tout intérêt à s’informer d’abord des implications et des risques auprès d’un notaire en pratique privée. Ce dernier effectuera une révision de l’offre et le conseillera au niveau juridique.
Si la propriété à acheter est en vente avec l’aide de DuProprio, le vendeur a de son côté accès aux conseils de nos notaires2. Il pourra donc leur poser ses questions sur l’offre d’achat afin de s’assurer de la validité de toutes les informations qui s’y trouvent.
Négocier l’offre
Le vendeur a donné sa réponse : il dépose une contre-offre. C’est le début des négociations. Plusieurs points risquent d’être abordés, notamment la date de prise de possession ou les conditions inscrites à l’offre.
Si l’acheteur a décidé de faire affaire avec un courtier, le paiement de la commission de ce dernier pourrait aussi être au cœur des négociations.
Retirer son offre d’achat
Il se peut que pour une raison quelconque l’acheteur souhaite se retirer d’une promesse d’achat. Difficile, mais pas impossible, ce retrait peut se faire sous certaines conditions, comme si le rapport d’inspection révèle de gros défauts ou si une clause de désistement a été ajoutée à l’offre.
Obtenir un prêt hypothécaire
L’offre d’achat finale est acceptée ? Le temps est venu d’obtenir un prêt auprès d’une banque, d’une caisse ou d’un courtier hypothécaire ! Le prêt hypothécaire est le montant consenti par une institution financière pour faire l’achat d’une maison. Avant d’accorder le prêt, une vérification des antécédents financiers, de la solvabilité, de la capacité à payer et de la valeur de la propriété est effectuée. Il est recommandé de magasiner son prêt afin de bénéficier du taux d’intérêt et des conditions les plus avantageux.
Le saviez-vous ?
Le prêt hypothécaire est garanti par le bien immobilier lui-même : le prêteur pourrait donc le saisir en cas de non-remboursement selon les modalités prévues.
Passer chez le notaire
La dernière étape de l’achat d’une propriété est le passage chez le notaire, lequel est généralement choisi par l’acheteur, pour conclure la transaction immobilière. Dans cette rencontre, le professionnel payera le vendeur, enregistrera la maison au nom de l’acheteur et remettra aux deux parties l’acte de vente final. L’acquéreur sera amené à payer certains des frais et honoraires du notaire.
C’est aussi chez le notaire que l’acheteur recevra les clés de la maison ! Il ne lui restera plus alors qu’à planifier son déménagement et faire de cette demeure son nouveau chez-soi.
Vous avez besoin de vendre d’abord pour acheter ensuite ? Faites confiance aux services de DuProprio. Apprenez-en plus sur la visibilité et l’accompagnement que nous offrons en nous contactant au 1-866-387-7677 ou en regardant nos courtes vidéos d’information.
