Statistiques immobilières du 4e trimestre de 2022 : de plus en plus de choix pour les acheteurs

C’est officiel : le 4e trimestre de 2022 s’est inscrit dans la continuité avec les tendances qui ont marqué le 3e et la fin du 2e trimestre de l’année. L’augmentation constante du taux directeur canadien a fait croître à son tour les taux hypothécaires, et a semblé casser les reins d’un marché qui était en ébullition il n’y a pas si longtemps.

L’état du marché immobilier au 3^e trimestre de 2022 vous intéresse? Consultez notre article de la Minute de l’immobilier précédent.

En rétrospective, les mois d’octobre, novembre et décembre 2022 nous ont ramenés tout près d’un marché où acheteurs et vendeurs sont sur un même pied d’égalité. Voici en détail les statistiques du 4e trimestre de 2022 et nos prévisions quant au début de l’année 2023 avec la Minute de l’immobilier.

Sommaire :

• L’inventaire continue sur sa lancée
• Des prix de vente légèrement moins élevés
• Les ventes rapides encore en déclin
• Le multiplex, un produit à part
• Analyse des tendances, et regard vers le futur

L’inventaire continue sur sa lancée

Alors que l’on dénotait une hausse d’environ 3 % par mois du nombre de propriétés offertes sur le marché québécois au 3^e trimestre¹, on peut affirmer que l’augmentation de l’inventaire s’est continuée au courant des 3 derniers mois de 2022. On répertoriait 2 884 biens immobiliers résidentiels additionnels sur le marché au 4^e trimestre par rapport au trimestre de juillet à septembre². Au total, le nombre de propriétés à vendre a connu une augmentation de 43 % dans la province entre le premier et le dernier trimestre de l’année³.

Si la compétition entre les vendeurs s’en trouve accentuée, le volume de propriétés disponible sur le marché demeure toutefois faible en comparaison avec 2019 et les années antérieures.

Des réalités régionales diverses

Du côté régional, c’est la région métropolitaine de recensement de Gatineau qui remporte la palme de la plus grande variation entre le début et la fin de l’année de 2022. Avec 96 % de l’augmentation de son inventaire⁴, elle surpasse les régions de Montréal (56 %)⁵ et de Sherbrooke (51 %)⁶, tous des secteurs où la pénurie de propriétés s’est fait le plus sentir. À l’inverse, c’est la région métropolitaine de Saguenay qui a connu la plus faible augmentation de son inventaire entre le 1er et le 4e trimestre, un maigre 7 % et 37 propriétés seulement de plus sur le marché⁷.

Une diminution de la demande

Plusieurs facteurs ont eu raison de l’enthousiasme des aspirants propriétaires au courant de l’année. Les prix de vente gonflés commençaient déjà à avoir un effet sur le nombre de propriétés offertes sur le marché, augmentant le nombre d’entre elles disponibles en comparaison avec le nombre d’acheteurs intéressés. De l’autre côté, les hausses successives du taux directeur par la Banque du Canada, entamées en mars dernier, ont assurément contribué à ralentir le marché immobilier. Ces répercussions se constatent particulièrement vers la fin de 2022, considérant que le taux directeur a pris 1 point entre octobre et le début décembre.

Ainsi, en raison des taux d’intérêts hypothécaires accrus, il est devenu plus difficile de se qualifier pour un prêt sur la propriété de ses rêves. Cela a eu un effet sur le nombre d’acheteurs magasinant une résidence.  

La diminution de la demande se manifeste de plusieurs façons, notamment en observant le nombre de transactions réalisées dans la période. Cet indicateur est fortement en baisse par rapport à la même période l’an dernier, et ce, malgré un inventaire beaucoup plus important. Au niveau de la province, c’est près de 10 000 propriétés de moins qui ont été vendues au 4^e trimestre de 2022 en comparaison avec celui de 2021, une variation de 36 %⁸.

Des prix de vente légèrement moins élevés

Avec l’inventaire de propriétés qui croît de façon constante et le phénomène de surenchère qui tire à sa fin, les acheteurs se trouvent maintenant en meilleure position pour négocier. De plus, la hausse des taux hypothécaires — une conséquence de l’augmentation du taux directeur — exerce aussi une pression à la baisse sur les prix depuis août 2022. Les aspirants propriétaires sont moins nombreux et ont moins de marge de manœuvre financière.

Bien qu’on observe une diminution des prix de vente médians depuis quelques mois déjà, ils demeurent de façon générale supérieurs au prix sur le marché à la même période en 2021⁹.

Au 4e trimestre de 2022, le prix médian pour la province de Québec se situait à 361 000 $, une augmentation de 5 % par rapport à celui du 4e trimestre de 2021¹⁰. C’est la région métropolitaine de Trois-Rivières qui a connu la plus forte augmentation en comparaison avec 2021, soit 23 %¹¹. Sans surprise, c’est dans le secteur de Montréal que l’augmentation est la plus faible (3 %)¹². C’est aussi dans cette région métropolitaine que les prix des unifamiliales étaient les plus élevés au 3e trimestre de 2022, presque 100 000 $ au-dessus de Gatineau, la suivante en liste¹³.

Les ventes rapides encore en déclin

Une transition s’est opérée au cours de l’année 2022 : le pourcentage de propriétés qui ont trouvé preneur dans les 30 jours ou moins suivant leur mise en vente a diminué de façon constante de mois en mois. Au 1er trimestre de l’année, l’attention que recevait une nouvelle propriété sur le marché engendrait une si forte demande que la majorité des propriétaires acceptaient une offre d’achat en moins d’un mois¹⁴. Au 4e trimestre, ce ne sont que 20 % des biens résidentiels mis en vente sur DuProprio.com qui ont trouvé preneur dans les 30 jours suivant la mise en ligne de l’annonce¹⁵.

Les derniers 6 mois de l’année nous ont donc forcés à revoir nos attentes : il ne faut plus compter sur une transaction immobilière qui se concrétise dans les premiers jours de sa mise en vente.

Le multiplex, un produit à part

Les multiplex, ces habitations à logements multiples, ont été affectés différemment par les changements qui sont survenus dans le marché immobilier au courant des derniers mois de 2022. C’est qu’en cette période d’incertitude immobilière, les investisseurs semblent se montrer plus prudents. Ainsi, au 4e trimestre de l’année, la demande pour ce type de propriétés a diminué davantage que pour les autres types de biens immobiliers résidentiels. L’inventaire de multiplex a augmenté de 15 % au dernier trimestre de 2022 en comparaison avec les mois d’octobre à décembre 2021¹⁶, pendant que les ventes de ce type de propriétés reculaient de 47,5 %¹⁷. C’est dans la région métropolitaine de recensement de Montréal qu’on constate le ralentissement le plus abrupt. Dans ce secteur, le prix de vente des multiplex a même reculé de 1 % au 4e trimestre 2022 par rapport à celui de 2021¹⁸, pour atteindre 665 000 $¹⁹.

Analyse des tendances, et regard vers le futur

Dans un marché en pleine métamorphose, comme en témoignent les changements dans les indicateurs immobiliers au fil des mois de 2022, il est difficile de brosser un portrait juste et uniforme de son état. En effet, ce dernier dépend entre autres du secteur, du type de produit immobilier et de la gamme de prix dans lequel ce dernier se retrouve.

Malgré tout, les signes observés au 4e trimestre de l’année tendent à démontrer que le marché immobilier n’est pas encore un marché d’acheteur. Si l’on calcule le nombre de mois d’inventaire dans la province, le dernier trimestre de 2022 consistait en un marché de vendeurs. Le ratio entre les propriétés vendues et les nouvelles inscriptions abonde dans le même sens, mais dénote qu’il se rapproche d’un marché à l’équilibre.

Comme les tendances d’augmentation de l’offre de propriétés à vendre et d’une diminution du volume des ventes réalisées ont été plutôt constantes au cours des derniers mois de 2022, le marché pourrait rapidement glisser officiellement vers l’équilibre. Le rapport de pouvoir entre les acheteurs et les vendeurs serait alors plus juste, et les négociations effectuées d’égal à égal.

Rappelez-vous qu’un bien recherché, bien entretenu et offert à un prix juste et compétitif trouvera preneur, peu importe le marché immobilier dans lequel on se trouve. Suffit d’adapter sa stratégie selon si l’on souhaite vendre ou acheter une maison en 2023!

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