Comment vendre une maison en succession?
Mis à jour le 14 décembre 2023
Vous venez d’hériter d’une propriété ou vous êtes chargé de la vente de succession de la maison d’un·e proche décédé·e? Plusieurs étapes s’imposent avant de se lancer dans la vente d’un bien immobilier qui fait partie d’une succession. Entre les procédures légales, les frais à prévoir et les précautions à prendre, il est facile de s’y perdre. On vous aide à décortiquer le tout.
Sommaire :
- Le déroulement de la vente de succession au Québec
- Quelles sont les grandes étapes avant de vendre une maison en succession ?
- Quels sont les documents requis pour la vente d’une propriété reçue en héritage ?
- Y a-t-il de l’impôt à payer sur le bien immobilier en succession ?
- Découvrez les 3 précautions à prendre pour vendre en succession
- Pourquoi acheter une maison en succession ?
Le déroulement de la vente de succession au Québec
À la suite du décès d’une personne, les biens du défunt ou de la défunte sont transférés aux successibles (les personnes qui héritent en vertu de la loi ou du testament). Les successibles deviennent des héritier·ères après avoir exercé leur droit d’option, c’est-à-dire d’accepter ou de renoncer à la succession.
La succession peut être légale (sans testament) ou testamentaire (le défunt ou la défunte a rédigé·e un testament de son vivant). Dans cette deuxième option, le testament peut contenir un ou plusieurs legs et les bénéficiaires des legs s’appellent des légataires.
Dans le cas d’une succession légale, tous les héritiers et toutes les héritières sont des liquidateurs de plein droit, tandis que dans la succession testamentaire, un ou plusieurs liquidateur·rices sont désigné·es par le défunt dans le testament. Après le décès, le liquidateur ou la liquidatrice fait les démarches pour le transfert des biens aux héritier·ères et l’acte qui constate ce transfert s’appelle déclaration de transmission. Si le liquidateur ou la liquidatrice garde la saisine des biens, c’est lui ou elle qui va comparaitre dans la vente de l’immeuble ; s’il ou elle abandonne la saisine et les biens sont dévolus aux héritier·ères, la vente sera faite par ceux-ci, en leur propre nom.
Ainsi, si vous êtes seul·e, la décision de garder ou de vendre la maison ne revient qu’à vous. Cependant, si vous êtes nombreux·ses, il faudra que tous et toutes soient d’accord et s’entendent sur le déroulement de la vente. Dans le cas où l’un·e des héritier·ères souhaiterait conserver la résidence, un partage du patrimoine plus complexe est à prévoir et les délais risquent de s’allonger.
Dès le début des démarches, faites appel à un·e notaire. C’est un·e allié·e indispensable qui vous guidera à travers les étapes essentielles du processus de succession, vous conseillera et vous évitera des erreurs coûteuses.
Des relations harmonieuses… si possible !
Facile à dire, mais la gestion de la succession se déroule toujours mieux lorsque l’ensemble des héritier·ères entretiennent de bonnes relations. Si une seule personne refuse de se départir de l’immeuble, cela est suffisant pour bloquer le processus de vente. Un esprit de collaboration ainsi que le respect permettent, en général, d’accélérer la vente de succession d'une maison.
Quelles sont les grandes étapes avant de vendre la maison ?
Après le décès d’un·e proche, certaines procédures légales doivent être appliquées avec rigueur avant de disposer des biens. Il en va de même d’une propriété — souvent le bien le plus important à léguer — qui ne peut être vendue immédiatement après le départ d’un·e être cher·ère.
Tout d’abord, il faut attendre la lecture du testament pour connaître le ou les liquidateur·rices désigné·es. Par la suite, le transfert de propriété de la maison du défunt ou de la défunte au nouveau propriétaire pourra être effectué. La procédure implique la signature d’un acte de déclaration de transmission auprès d’un·e notaire, lequel devient le titre de propriété de la succession.
À partir du moment où la déclaration est signée, le liquidateur ou la liquidatrice a légalement le droit de vendre la propriété ou de la remettre au nom de la succession. S’il n’y a pas de liquidateur·rice, la vente peut être réalisée par les héritier·ères, qui devront être d’accord à l’unanimité.
Le liquidateur/la liquidatrice ou administrateur·e testamentaire est tenu·e d’exécuter les volontés du défunt ou de la défunte selon la loi et de remettre les biens aux légataires (les héritier·ères).
Quels sont les documents requis pour la vente d’une propriété reçue en héritage ?
Pour obtenir la déclaration de transmission au Québec, le ou la notaire doit avoir en sa possession :
- Le certificat de décès émis par le Directeur de l’état civil
- Une copie du testament
- Un titre d’acquisition de la propriété (tel que l’acte de vente)
- Le certificat de localisation
- L’état civil de la personne décédée (mariée, divorcée, célibataire, etc.)
- Tout autre document exigé par le ou la notaire, selon la situation
Tant que la déclaration de transmission n’a pas été signée, aucune vente n’est autorisée. Par la suite, les 7 documents à avoir sous la main pour vendre une maison sont les mêmes que lors d’une vente régulière.
Y a-t-il de l’impôt à payer sur le bien immobilier en succession ?
En principe, s’il s’agit de la résidence principale du défunt ou de la défunte, il n'y aura pas d’impôt à payer sur le gain en capital. Toutefois, si la propriété en succession est une résidence secondaire, un chalet ou un immeuble à revenus, elle est assujettie à l’impôt.
Au décès d’un·e propriétaire, le bien immobilier est réputé vendu à sa juste valeur marchande. Cela veut dire que si la maison a été acquise pour 175 000$ il y a 15 ans et qu’elle en vaut aujourd’hui 325 000$, le gain en capital s’élève à 150 000$ (325 000$ - 175 000$ = 150 000$). Une résidence principale est exonérée d’impôt, mais dans le cas d’une résidence secondaire, la moitié du gain en capital est imposable (150 000$ x 50 % = 75 000$).
Ainsi, s’il s’agit d’une résidence secondaire, la succession aura à verser un montant au gouvernement. Heureusement, l’impôt peut être payé à même les fruits de la vente de l’immeuble ou avec une assurance prévue à cet effet par la personne décédée.
Découvrez les 3 précautions à prendre pour vendre en succession
Certains éléments distinguent la vente en succession d’une vente régulière. Tout d’abord, la propriété peut avoir été inhabitée pendant une longue période. De plus, les héritier·ères en connaissent rarement les spécificités et ne veulent pas être tenu·es responsables de problèmes éventuels. Pour ces raisons, un bien immobilier reçu en héritage est souvent vendu sans garantie légale, aux risques et périls de l’acheteur.
1. Vendre sans garantie légale
Au Québec, tout bien immobilier est automatiquement vendu avec une garantie légale pour protéger l’acheteur·euse. Toutefois, elle peut être exclue dans certains cas : maison en succession, reprise de finance ou lorsque la partie vendeuse veut éviter de se faire poursuivre pour des vices qu’elle ne connait pas.
Afin de minimiser les recours judiciaires, vous devez remplir la déclaration du vendeur au mieux de votre connaissance. Vous devez également inscrire une note très claire concernant la garantie légale dans la déclaration du vendeur et, surtout, dans l’offre d’achat.
Dans le cas d’une succession, les notaires de l’équipe DuProprio recommandent d’ajouter la mention suivante (prévue à l’article 1733 du Code civil du Québec) à la clause 8 du formulaire d’offre d’achat : La vente est faite sans garantie légale, aux risques et périls de l’acheteur.
Sachez que même avec la mention « sans garantie légale », la partie vendeuse est tenue de déclarer tous les défauts qu’elle connait. D’ailleurs, l’article 1733 du Code civil prévoit que « le vendeur ne peut exclure ni limiter sa responsabilité s'il n'a pas révélé les vices qu'il connaissait ou ne pouvait ignorer et qui affectent le droit de propriété ou la qualité du bien. » Dans tous les cas, le vendeur ou la vendeuse doit respecter la loi, agir de bonne foi et ne pas tromper l’acheteur. L’article 1732 mentionne que le vendeur ne peut, en aucun cas, se dégager de ses faits personnels.
2. Préparer la maison pour la vente
Bien souvent, les successeurs souhaitent une vente rapide. Pour ce faire, il faut garder les travaux à faire au minimum, notamment parce que les dépenses devront être assumées avant la vente et partagées entre les héritier·ères. Bien entendu, le temps consacré à la préparation de la propriété, à la mise en marché et aux négociations devra aussi faire l’objet de discussions.
Comme pour toutes les habitations, on conseille de faire une petite mise à jour de la propriété : dépersonnaliser l’espace, désencombrer, faire un grand ménage et effectuer des travaux rapides et peu coûteux. Ne délaissez pas l’aménagement extérieur ; l’acheteur·euse potentiel·le se fait une idée de la propriété au premier coup d’œil.
3. Trouver le prix de vente optimal
Établir la valeur d’une maison est toujours une étape délicate. En ayant recours à un·e évaluateur·rice agréé·e, vous aurez l’heure juste sur la valeur marchande du bien immobilier. Néanmoins, rappelez-vous que les futur·es propriétaires prennent des risques s’ils ou elles renoncent à la garantie légale et qu’ils ou elles ne disposent pas de toutes les informations relatives à la propriété. Les maisons en succession sont donc parfois vendues à un prix légèrement plus bas que leur valeur.
Évitez de vous fier à l’évaluation municipale, qui ne reflète pas la valeur marchande de la propriété.
Pourquoi acheter une maison en succession ?
La vente d’une maison en succession, offerte sans garantie, comporte plusieurs avantages pour l’acheteur·euse potentiel·le :
- Un prix potentiellement plus bas
- Une vente rapide (si la succession est d’accord !)
- La possibilité d’acheter l’ensemble du mobilier, selon la situation
D’ailleurs, certain·es acquéreur·es sont à la recherche d’occasions en or, comme les maisons en succession à vendre qui sont en excellente condition.
L’équipe de DuProprio peut vous aider à vendre une propriété en succession, sans sauter d’étapes. Découvrez-en plus sur nos services en nous appelant au 1-866-387-7677 et faites vos premiers pas vers l’économie de la commission grâce à une transaction sans courtier.
