Vices cachés : les identifier, les prévenir et y réagir

Acheter une propriété, c’est accomplir un projet, se permettre de rêver, investir dans l’avenir. Personne ne se lance dans l’aventure en pensant que cet événement heureux s’accompagnera de mauvaises surprises. Pourtant, c’est la fâcheuse réalité de certains propriétaires qui se retrouvent avec un vice caché entre les mains.

Éducaloi définit le vice caché comme « un défaut qui diminue la qualité d’un immeuble ». Contrairement à vice apparent, il doit être inconnu de l’acheteur ou de l’acheteuse au moment de la vente et ne pas avoir pu être constaté en faisant preuve de prudence et diligence, sans nécessiter un avis professionnel. S’il correspond à ces critères, un vice peut potentiellement ouvrir la porte à des recours judiciaires envers le vendeur ou la vendeuse.

Ainsi, pour s’éviter bien des ennuis, il importe de savoir identifier, prévenir et répondre à l’éventualité d’un vice caché lorsqu’on décide d’acheter un bien immobilier.

Sommaire :

• Les vices cachés les plus courants en immobilier
  • Problèmes de fondation
  • Problèmes de plomberie
  • Problèmes électriques
  • Problèmes d’humidité
• Comment détecter les vices cachés lors d’une visite ?
  • Par soi-même
  • Avec l’aide d’un inspecteur ou d’une inspectrice professionnelle
• Que faire en cas de vice caché après l’achat
  • Aviser l’ancien ou l’ancienne propriétaire
  • Demander une réparation ou un remboursement
  • Recourir à des services juridiques ou de médiation
  • Entamer des poursuites judiciaires si nécessaire
• L’inspection préachat : une protection à considérer

Les vices cachés les plus courants en immobilier

Plusieurs se demandent : « Qu’est-ce qui est considéré comme un vice caché ? »

Selon l’article 1726 du Code civil du Québec, « le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminue tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus ». Le ou la propriétaire qui se départit du bien est ainsi responsable du vice caché : cela n’a aucune importance que son existence soit connue lors de la vente ou non.

Donc, pour être qualifiée de vice caché, la défectuosité doit :

• Être grave (une réduction importante de l’utilisation ou de son usage normal) ;
• Ne pas avoir pu être découverte par un acheteur ou une acheteuse faisant preuve d’une prudence raisonnable ;
• Ne pas être connue de l’acheteur ou l’acheteuse au moment de la vente (ou connue, mais que le vendeur ou la vendeuse en ait diminué l’importance — il s’agit alors d’un vice juridiquement caché) ;
• Être antérieure à la vente de la propriété.

Attention ! Même si un vice correspond à ces critères, il se peut qu’il ne s’agisse pas d’un vice caché ou qu’il ne permette aucun recours légal :

• Le problème est le résultat de la vétusté (durée de vie normale des matériaux) ;
• Le problème est le résultat d’une mauvaise utilisation de l’acheteur ou l’acheteuse ;
• La vente est effectuée sans garantie légale, « aux risques et périls de l’acheteur » ;
• La vente est sous contrôle de justice (reprise de finance).

Voici quelques exemples de vices cachés qu’une maison ou un immeuble peut présenter :

Problèmes de fondation

Enterrées dans le sol, le rôle des fondations est de supporter la charge de la structure de la propriété. Elles doivent donc être pensées en fonction du type de construction et de la nature du sol. Comme ce dernier est en perpétuel mouvement, des problèmes de fondation peuvent survenir.

Des fissures dans le béton sont en fait pratiquement inévitables au courant de la vie d’une maison. Certaines de ces fissures sont attribuables à l’usure normale causée par les vibrations ou le climat. D’autres peuvent être engendrées par la présence de pyrite ou de radon, par un drainage insuffisant, etc.

Faire appel à un expert ou une experte en construction peut permettre de déterminer la cause de problèmes dans la fondation. Si ces problèmes de fondation demeurent, cela peut causer, par exemple, un affaissement du sol, un déplacement horizontal de la propriété et des portes et fenêtres qui ne ferment plus correctement. Des dégâts intérieurs comme l’infiltration d’eau ou un sol abîmé peuvent aussi être la conséquence de fissures dans la fondation.

Pour réparer les fondations d’une maison, plusieurs solutions sont envisageables. Une expertise immobilière est nécessaire afin de choisir la ou les bonnes options entre :

• Fortifier les fondations ;
• Injecter de la résine liquide ;
• Installer des micropieux ;
• Installer un drain français.

Problèmes de plomberie

La plomberie d’une propriété peut aussi contenir des défaillances importantes qui pourraient être qualifiées de vices cachés. Comme la plupart des tuyaux, des jonctions et des connexions ne sont pas visibles à l’œil nu, il est parfois difficile de remarquer des défauts de matériaux, de la corrosion ou d’autres problèmes.

Parmi ces problèmes, on peut retrouver :

• Un drain non fonctionnel ;
• Des tuyaux non conformes ;
• Des ruptures de canalisation ;
• Des dommages causés par l’eau derrière la douche ou le bain ;
• Des fuites cachées ;
• Des réservoirs d’eau prompts à craquer ;
• Etc.

S’ils ne sont pas pris en charge, ces vices peuvent créer des dommages esthétiques et structuraux, ainsi que des dépenses inattendues et une augmentation probable des primes d’assurance.

Problèmes électriques

Parmi les vices cachés les plus fréquents, on trouve les problèmes électriques. En effet, les circuits électriques doivent répondre à certaines normes pour être conformes. Cela inclut le tableau électrique, les fils, le voltage, les prises, etc. Comme le câblage se trouve souvent derrière l’isolant, les murs ou d’autres obstructions, vérifier l’ensemble du circuit d’une propriété est un réel défi.

Ces vices cachés sont souvent dus à des travaux n’ayant pas été réalisés par un professionnel ou une professionnelle, à un câblage électrique qui date ou qui est défectueux, ou à des prises mal protégées. Cela peut entraîner un risque d’incendie, des risques pour la sécurité, des coûts de réparation ou de mise à jour, ainsi que le refus d’un assureur d’offrir une assurance habitation.

Problèmes d’humidité

Les vices cachés d’humidité, quant à eux, peuvent être provoqués par :

• Un drain qui fonctionne mal ;
• Une isolation défaillante ;

L’humidité comme la moisissure peut s’avérer un réel problème, car elle peut attaquer les matériaux de la propriété, et particulièrement le bois. Plus encore, elle impacte la qualité de l’air ambiant, ce qui a des effets néfastes sur la santé des personnes occupantes.

Il est possible pour les propriétaires en devenir de déceler des indices d’humidité sur un bien immobilier, en remarquant :

• Un dépôt d’ocre au bas des murs, aussi appelé efflorescence ;
• Des fissures débordant du crépi extérieur ou s’enfonçant dans le sol ;
• Une odeur ou la présence de moisissure ou de pourriture ;
• Des cristaux sur le béton ;
• Une condensation récurrente ;
• Etc.

Comment détecter les vices cachés lors d’une visite ?

Comme mentionné, la loi prévoit que les vices qui auraient pu être décelés par un acheteur ou une acheteuse qui fait preuve de prudence et de diligence ne sont pas garantis. Ainsi, il importe de savoir les détecter lors d’une visite, et surtout avant de déposer une offre d’achat sans conditions.

Comme il n’est pas obligatoire d’engager un inspecteur ou une inspectrice en bâtiment pour examiner la propriété avant de l’acheter, voyons comment détecter les vices cachés, que ce soit par soi-même ou avec l’aide d’un expert ou une experte.

Par soi-même

Devenir propriétaire, ça s’accompagne de certaines responsabilités en amont de l’achat. Comme acheteur ou acheteuse, il est nécessaire de faire une inspection prudente et diligente de sa future propriété, sinon on accepte de l’acheter avec tous ces vices et les dépenses qui en découlent. Il faut aussi consulter la Déclaration du vendeur.

Voir le document de Déclaration du vendeur

Pour qu’une inspection soit considérée comme diligente et prudente, elle doit contenir :

• Un examen visuel sommaire et attentif de la propriété ;
• Une attention particulière aux indices apparents qui pourraient révéler la présence d’un vice ;
• Le recours à une inspection plus approfondie ou aux services d’un expert ou d’une experte lorsqu’un vice est suspecté ou si l’immeuble est vieux.

Il est aussi nécessaire de s’informer sur le quartier. Par exemple, certains secteurs de Montréal sont reconnus pour leurs sols friables ou argileux. Si certaines informations sont notoires, alors les vices qui y sont reliés pourraient être considérés comme n’ayant pas été cachés.

Avec l’aide d’un inspecteur ou d’une inspectrice professionnelle

Avant d’acquérir officiellement une habitation, certaines personnes choisissent de la faire inspecter par un professionnel ou une professionnelle et d’inclure une condition d’inspection à leur promesse d’achat. L’inspection peut être réalisée par des architectes, des technologues ou des ingénieurs ou ingénieures en bâtiment.

Leur inspection s’attarde à :

• La structure de la propriété (fondation, plancher, mur, plafond, etc.)
• L’enveloppe du bâtiment (portes et fenêtres, balcon, parement)
• La toiture (revêtement, gouttières)
• L’intérieur de la propriété (armoires, escaliers)
• L’isolation
• La mécanique du bâtiment (plomberie, électricité, chauffage, ventilation, climatisation)
• L’aménagement extérieur
• Les poêles et les foyers (s’il y a lieu)

Au terme de l’examen de la propriété, l’inspecteur ou l’inspectrice remet un rapport détaillé et personnalisé de ses constats des vices apparents, ainsi que des photos. Son travail peut également inclure des conseils pour la prise d’une décision éclairée et une estimation des coûts associés aux réparations les plus importantes. Ce rapport peut ouvrir la porte à une renégociation du prix d’achat, ou même au retrait de l’offre d’achat.

Pour choisir quelqu’un de confiance pour son inspection, posez-lui des questions sur ses compétences et sur sa formation, et assurez-vous que cette personne soit :

• Objective (que ni elle ni une personne près d’elle ne soit impactée positivement par l’achat de la propriété) ;
• Détentrice d’une formation et d’une expérience en inspection de bâtiment ;
• Membre d’un ordre professionnel pertinent ;
• Détentrice d’une assurance responsabilité professionnelle valide (qui couvre les erreurs et les omissions, donc les pertes causées par les vices qui auraient dû être relevés) ;
• Recommandée par d’anciens clients (par au moins une dizaine de personnes) ;
• En mesure de vous fournir un rapport dans un délai raisonnable ;
• Exempte de poursuites ou de condamnations professionnelles.

Les inspecteurs et inspectrices de talent en préachat sont populaires ! De janvier à mai, on gagne donc à réserver leurs services plus d’une semaine à l’avance et de demander, dans l’offre d’achat, un délai de 10 jours plutôt que les traditionnels 7 ou 8 jours pour l’inspection.

En fonction du type d’immeuble — condo, maison unifamiliale, plex — et de ses caractéristiques, les coûts d’une inspection peuvent varier entre 400 $ et 900 $ plus taxes.

Que faire en cas de vice caché après l’achat ?

Malgré toute la prudence et la diligence lors de l’inspection, vous avez trouvé un vice caché une fois propriétaire qui affecte la valeur ou l’utilité de votre propriété ? Sachez qu’il n’y a pas de date limite pour la découverte d’un vice caché après l’achat d’un bien immobilier — cela peut être 1 mois comme 20 ans. La personne qui vous a vendu le bien est en principe responsable.

Pour obtenir un état des lieux et vous assurer que la défectuosité répond bien aux critères d’un vice caché, vous gagnez à faire appel à un expert ou une experte en bâtiment dès la découverte du vice.

Attention ! La loi ne couvre pas les vices survenant après la vente. Toutefois, elle couvre les problèmes qui apparaissent après, mais qui sont dus à un vice qui existait au préalable.

Voici les étapes à suivre pour faire valoir vos droits en cas de vice caché dans un immeuble.

Aviser l’ancien ou l’ancienne propriétaire

En raison de l’existence de la garantie légale, la première étape lors de la découverte d’un vice caché dans votre propriété est d’en aviser le vendeur ou la vendeuse. Selon l’article 1739 du Code civil du Québec, « l’acheteur qui constate que le bien est atteint d’un vice doit, par écrit, le dénoncer au vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte ». Ce délai commence dès l’apparition graduelle du vice, ou dès qu’on le soupçonne.

Combien de temps vous est alloué pour déclarer un vice caché dans votre maison ? Le « délai raisonnable » est à la discrétion du tribunal selon les circonstances de votre situation. Selon Éducaloi, on considère qu’un délai de 6 mois à un an est raisonnable, mais un délai de prescription plus long pourrait être accordé.

L’objectif de la dénonciation est de s’assurer que le vendeur ou la vendeuse connaisse l’existence du vice, de lui permettre de faire les vérifications nécessaires et de constater les dommages. Il faut lui accorder d’une semaine à 10 jours minimum pour ce faire.

Demander une réparation ou un remboursement

Vous devez ensuite mettre en demeure le vendeur ou la vendeuse pour que soit effectuées les réparations du ou des vices à ses frais et par la personne compétence de son choix. Cela peut se faire à même le document de dénonciation. La mise en demeure doit contenir :

• La description du vice caché ;
• Vos demandes ;
• Vos conditions ;
• Le délai de réponse.

Les recours généraux lors de la découverte d’un vice caché sont la demande de réparation du vice, la demande d’annulation de la vente, la demande de diminution du prix de vente et la réclamation de dommages-intérêts.

Réparation du vice : Connu sous l’expression « exécution en nature », ce recours implique que le vendeur ou la vendeuse s’occupe des travaux de réparation du vice dans les cas qui le permettent. Toutefois, si la situation est urgente ou dangereuse, ou si le vendeur ou la vendeuse nie sa responsabilité ou renonce à l’avis, vous pourriez pouvoir procéder aux travaux par vous-même.

Annulation de la vente : Le vendeur ou la vendeuse est tenu de rembourser le prix de vente et vous devez lui remettre la propriété.

Diminution du prix de vente : La réduction correspond généralement au montant des coûts des réparations du vice, et de la dépréciation de l’immeuble. Si les coûts des travaux sont supérieurs au prix d’achat, alors la solution est habituellement d’annuler tout simplement la vente.

Réclamation de dommages-intérêts : Contrairement aux autres recours, celui-ci sous-entend que le vendeur ou la vendeuse connaissait l’existence du vice ou ne pouvait l’ignorer. Dans ce cas, vous devez prouver que le problème était connu au moment de la vente.

Recourir à des services juridiques ou de médiation

Afin de résoudre la situation, il est possible de tenter de régler le conflit à l’amiable grâce à la négociation ou à la médiation. Que ce soit directement avec le vendeur ou la vendeuse ou à travers les services d’un médiateur ou une médiatrice, vous pourriez arriver à une entente sans avoir besoin de vous lancer dans des poursuites. Si négocier les travaux à accomplir n’est pas obligatoire, cela pourrait vous éviter des frais et des délais de traitement importants. Si vous arrivez effectivement à vous entendre, n’hésitez pas à mettre les conditions par écrit. L’entente agit comme un contrat.

Obtenir les conseils d’un avocat ou d’une avocate spécialisée en vices cachés pour faire valoir ses doigts et entreprendre les démarches est aussi recommandé, et ce, dès le rapport de l’expert ou de l’experte en main. Vous saurez alors si un recours judiciaire a de bonnes chances de réussir. Après tout, chaque cas est unique.

Entamer des poursuites judiciaires si nécessaire

Si aucune entente à l’amiable n’est possible, la loi prévoit un délai de prescription de 3 ans à partir de la découverte du vice caché pour entamer des poursuites contre le vendeur ou la vendeuse. Vous poursuivez donc la personne qui détenait le bien avant vous, et elle peut, si elle le souhaite, à son tour poursuivre la personne qui lui a vendu le bien, si le vice existait déjà au moment de son achat.

Le coût des travaux détermine la cour qui traitera votre dossier : si la réclamation est inférieure à 15 000 $, ce sera devant la Division des petites créances et vous évitez les frais de représentation par un avocat ou une avocate, qui peut toutefois vous aider à préparer la preuve. Si la réclamation est supérieure à 15 000 $, le dossier sera présenté devant la Cour du Québec, et pour plus de 85 000 $, à la Cour supérieure du Québec. Dans ces cas, les frais juridiques et pour l’obtention d’avis d’experts devant la cour font grimper la note et le dossier peut durer plus d’un an.

L’inspection préachat : une protection à considérer

Pour toutes ces raisons, ne pas effectuer d'inspection préachat est l’un des raccourcis à éviter quand vient le temps d’acquérir une nouvelle propriété. En vous appuyant sur l’expertise d’un professionnel ou une professionnelle, vous aurez davantage confiance d’avoir fait le maximum pour vous épargner la découverte d’un vice dans le futur.  

Pour les vendeurs et vendeuses, il est possible d’éviter les recours pour vices cachés en vendant sans garantie légale et avec la clause « aux risques et périls de l’acheteur ».

Rappelez-vous que chaque situation est unique, mais que des règles claires sont à suivre en cas de vice caché. Notamment quant aux délais à respecter :

Autant dans l’achat que dans la vente, il y a manière de s’éviter bien des ennuis en détenant la bonne information. Ainsi, même s’il y a des recours pour les acheteurs et les acheteuses, mieux vaut tout mettre en place pour s’épargner le casse-tête d’un vice caché dans sa maison de rêve.

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