La garantie légale, une protection contre les vices cachés
Mis à jour le 12 mars 2024
La simple idée d'un vice caché dans une maison donne des cauchemars à de nombreuses personnes, mais une meilleure compréhension de ce qu'est la garantie légale leur permettra de dormir sur leurs deux oreilles. Surtout, elle offre la tranquillité d’esprit à des acheteurs et acheteuses en quête de la demeure de leurs rêves.
Voici ce qu’il faut savoir au sujet de la garantie légale et des protections qu’elle fournit.
Sommaire :
- Qu’est-ce que la garantie légale en immobilier?
- Définition d’un vice caché dans une maison
- Deux niveaux de protection pour la garantie légale d’une maison
- Quelle est la durée de la garantie légale pour une maison?
- La déclaration du vendeur
- Le rapport d’inspection
- Vente avec ou sans garantie légale?
Qu’est-ce que la garantie légale en immobilier?
Prévue par le Code civil du Québec, la garantie légale offre notamment à l'acheteur ou l’acheteuse une protection en cas de vices cachés, c'est-à-dire des défauts ou des problèmes de l'immeuble qui n'auraient pas été détectés au moment de la vente. Cette garantie vient automatiquement – il n'est même pas nécessaire de l'inscrire à l'offre d'achat.
Définition d’un vice caché dans une maison
Le vice est un défaut du bien, une déficience matérielle, une irrégularité qui a un effet négatif sur l’usage normal du bien et qui font en sorte que cet usage n’est pas celui envisagé par un acheteur·euse raisonnable. Le vice peut être caché aux yeux de tout le monde – les parties vendeuse et acheteuse ainsi que l’inspecteur·rice (si une inspection est demandée comme condition) –, mais attention! Ce ne sont pas tous les problèmes découverts après la vente qui peuvent être considérés comme des vices cachés. Par conséquent, la détection par l’acheteur·euse d’un défaut méconnu après la signature de l’acte de vente ne donne pas automatiquement ouverture à la garantie légale contre les vices cachés.
Par exemple, une irrégularité qui a des conséquences minimes ou inexistantes sur l’usage normal du bien n’est pas un vice caché aux termes des dispositions légales (article 1726 et suivants du C.c.Q).
Pour que le vice soit caché, il doit être suffisamment grave, antérieur à la vente et inconnu par les aspirants propriétaires au moment de l’achat. Il faut retenir que l’usure naturelle du bien, qui vient avec le passage du temps, ne constitue pas un vice caché.
Deux niveaux de protection pour la garantie légale d’une maison
La garantie légale comprend deux volets, soit la garantie de qualité et la garantie du droit de propriété.
1. La garantie de qualité
Le Code civil du Québec prévoit que la vendeuse ou le vendeur est garant envers l'acheteur·euse de la qualité normale du bien vendu. Autrement dit, la partie vendeuse garantit que le bien et ses accessoires sont exempts, à la conclusion de la vente, de tout vice caché qui les rend impropres à l’usage ou qui diminue tellement leur utilité que l’acheteur·euse ne les aurait pas achetés ou n’aurait pas donné si haut prix s’il ou elle les avait connus.
Cette garantie s’applique par défaut et n’est pas liée à la bonne foi du vendeur ou de la vendeuse. Cependant, une personne qui est au fait de l’existence d’un vice et ne le déclare pas est de mauvaise foi. Son geste peut être qualifié d’erreur provoquée (appelée dol) qui pourra donner droit à la réduction du prix ainsi qu’à des dommages-intérêts ou même à l’annulation de la vente.
2. La garantie du droit de propriété
Si la garantie de qualité concerne les vices cachés, la garantie du droit de propriété, quant à elle, touche les vices de titre de propriété. Cette dernière est utile, par exemple, pour certifier que la propriété acquise est libre d'une hypothèque antérieure et que l'acheteur ou acheteuse connaît les charges imposées sur l'immeuble, comme les droits de passage (servitude), par exemple.
Cette vérification est réalisée par le ou la notaire de la transaction qui, avec son expertise en droit immobilier, est la personne la mieux placée pour répondre à toute question en lien avec la garantie du droit de propriété.
Quelle est la durée de la garantie légale pour une maison?
Le Code civil du Québec ne prévoit pas de délai pour la garantie légale. On peut dire qu’elle s’applique pour toute la durée de vie de l’immeuble vendu. Bien entendu, pour que la garantie légale de qualité soit activée, il doit y avoir découverte d’un vice, d’une anomalie ou d’un défaut. L’acheteur ou l’acheteuse doit démontrer que ce vice respecte les conditions énoncées plus haut pour qu’il soit considéré caché selon la loi.
La déclaration du vendeur
En vendant avec ou sans courtier immobilier, le ou la propriétaire doit faire preuve de transparence et signaler à la partie acheteuse n'importe quel défaut de la propriété qui l'empêcherait d'en faire l'usage souhaité ou qui en diminuerait la valeur.
Règle générale, la déclaration du vendeur est un moyen de connaître l'état de la propriété. Ce document est préparé par le ou la propriétaire d’après ce qu’il ou elle sait. Les renseignements inscrits dans la déclaration du vendeur ne pourront pas être considérés comme des vices cachés, car ils sont connus de l'acheteur·euse qui a tout intérêt à prendre connaissance de la déclaration avant de déposer une offre d'achat. Cela lui évitera de payer des frais inutiles ou d'être pris·e au dépourvu si un problème déclaré était suffisant pour l'empêcher d'acquérir la propriété.
Le rapport d’inspection
Faire inspecter l'immeuble par un·e professionnel·le est fortement recommandé lors de l'achat d'une nouvelle demeure. Cela permettra d’obtenir un rapport d’inspection, validera l'état de la propriété et permettra à la partie acheteuse de décider si elle se porte acquéresse de l'immeuble au prix entendu, si elle propose une modification à l'offre d'achat ou si elle se retire du processus.
L'inspecteur·rice estime que la toiture nécessite des réparations urgentes? Dans ce cas, l'acheteur·euse pourra difficilement entreprendre des recours contre le ou la propriétaire, car la transaction sera réalisée en connaissance de cause. À l'inverse, la présence de moisissure derrière les murs pourrait constituer un vice caché.
Enfin, il ne faut pas oublier d'ajouter la condition d'inspection à toute promesse d'achat!
Vente avec ou sans garantie légale?
Un·e propriétaire a le choix de vendre avec ou sans garantie légale, selon la situation de l’immeuble (par exemple, un immeuble centenaire ou une vente de succession). Il ou elle peut exclure partiellement ou totalement la garantie légale. En cas d’exclusion totale, l’offre d’achat et l'acte de vente doivent obligatoirement prévoir la formulation « vente sans aucune garantie légale, aux risques et périls de l’acheteur ».
Cependant, l’acheteur·euse qui renonce à la garantie légale conserve ses recours contre la partie vendeuse si l’existence de vices affectant le bien a été dissimulée, ou encore si des renseignements trompeurs ont été utilisés pour inciter l’acheteur·euse à faire l’acquisition de la maison (dol).
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