Acheter un condo (ou une copropriété) : ce qu’il faut savoir avant de se lancer
Mis à jour le 24 mars 2025
La copropriété (incluant le condo) est un type de propriété bien établi au Québec. Généralement moins chère qu'une maison unifamiliale, elle présente plusieurs avantages, notamment pour les premiers acheteurs et acheteuses. Voici un petit guide qui comprend les points essentiels à examiner avant de faire ce choix immobilier.
Sommaire :
- La copropriété expliquée
- Pourquoi acheter ce type de bien immobilier?
- Qui s’occupe de la gestion de la copropriété?
- Une préférence pour la location?
- 10 éléments à vérifier avant d’acheter une copropriété
- 1. L’état du marché immobilier au Québec
- 2. La déclaration de copropriété
- 3. Les procès-verbaux des réunions
- 4. Les responsabilités collectives
- 5. Les frais de copropriété
- 6. Le fonds de prévoyance
- 7. Les règlements de l’immeuble
- 8. L’inspection du condo
- 9. L’assurance habitation
- 10. Les frais divers
- FAQ
La copropriété expliquée
Un condo (ou condominium) est un type de logement où l’on possède son appartement privé (souvent appelé à tort « unité », traduction littérale de condo unit), mais où les espaces communs – tels que le hall d’entrée, l’ascenseur, les jardins ou la piscine – sont partagés avec les autres copropriétaires. L’idée est simple : on a son propre chez-soi tout en vivant dans un bâtiment collectif.
Ces logements se trouvent dans des immeubles soigneusement entretenus, organisés pour faciliter le quotidien. Parfois, ils proposent des services, ainsi que des salles de sport et de détente bien aménagées.
Plutôt copropriété divise ou indivise?
Vaut-il mieux opter pour une copropriété divise ou indivise? Comment les distinguer? Il est tout à fait légitime de se questionner.
Dans une copropriété divise, chaque propriétaire possède une partie privative (appartement, case de stationnement) et une quote-part des parties communes (entrée, ascenseur et autres espaces). Cette habitation est très courante : elle permet une gestion claire des droits et des responsabilités de chaque individu.
En revanche, dans une copropriété indivise, tous les propriétaires détiennent ensemble la totalité de l’immeuble, ce qui rend parfois la prise de décision plus complexe.
Les différences entre copropriété divise et indivise
Pourquoi acheter ce type de bien immobilier?
Acquérir un condo est une option attrayante pour certaines personnes, selon leurs besoins à combler et le style de vie recherché. Cela dit, un tel achat implique une bonne compréhension des atouts qui y sont associés, de même que des engagements et des choix à faire.
Les avantages de l’achat d’une copropriété
Il est pertinent de se poser la question suivante : faut-il acheter ou louer? Une acquisition représente un engagement important qui, à long terme, est plus rentable. À l'inverse, la location permet davantage de flexibilité.
Outre l'aspect financier, il y a plusieurs avantages pratiques lorsqu’on devient propriétaire d’une copropriété : entretien des zones communes prises en charge par la copropriété, accès à des équipements comme des piscines ou des gymnases, sécurité renforcée grâce à des systèmes de surveillance et proximité des commerces, transports et services publics.
Bien entendu, ces points diffèrent d’un immeuble à l’autre, car chaque bâtiment a ses propres caractéristiques.
La rentabilité de l’investissement
L’achat d’un appartement en copropriété est avant tout un investissement à long terme, contrairement à la location, où les paiements mensuels servent à couvrir le loyer.
Au fil des années, la valeur de la propriété augmente généralement, ce qui donne accès à la possibilité de faire des gains financiers – si le marché immobilier évolue en faveur des propriétaires. Cependant, la rentabilité d’une copropriété dépend de facteurs externes, comme les fluctuations du marché de l’habitation et les taux d’intérêt.
Qui s’occupe de la gestion de la copropriété?
La gestion de la copropriété au Québec repose sur un comité et/ou un syndic, selon la structure de l'immeuble et les décisions prises lors des assemblées générales.
Le comité de copropriété, également connu sous le nom de conseil d'administration, est un petit groupe de propriétaires élus par leurs pairs. Quels sont leurs rôles? Superviser le fonctionnement de l'immeuble, veiller au respect des règlements, garantir l'entretien adéquat des différents espaces et administrer de façon optimale les charges communes. En bref, on cherche à créer une bonne harmonie et à mettre en place une organisation efficace au sein de l’habitation.
Il arrive qu’un syndicat de copropriété, c’est-à-dire une personne ou une entreprise professionnelle, soit engagé pour gérer les aspects administratifs et budgétaires du bâtiment. Il s'occupe de la collecte des paiements mensuels, de la planification des réunions, de la gestion des finances, des contrats d'entretien extérieur et intérieur (ou de réparation) et de la représentation de la copropriété devant les autorités. Le syndic veille en outre à ce que les lois en vigueur soient respectées.
Il est par ailleurs important de se renseigner sur les procédures mises en place pour résoudre des problèmes, car il arrive que les copropriétaires vivent des désaccords. Comment la situation sera-t-elle gérée? Il vaut mieux s’en informer auprès de la partie venderesse avant de penser à emménager.
Une préférence pour la location?
Un condo locatif présente aussi des avantages, notamment l'accès aux espaces communs et aux différents équipements… mais sans les responsabilités de gestion et les frais de copropriété, entre autres! La location permet une certaine flexibilité, grâce à l’exemption des engagements financiers à long terme.
Il s’agit donc d’une bonne option lorsque qu’un achat immobilier ne se profile pas à l’horizon. Sur le site DuProprio.com, une large sélection de copropriétés à louer, adaptées à divers besoins et budgets, est affichée.
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10 éléments à vérifier avant d’acheter une copropriété
Avant de se lancer à pieds joints dans un projet d’achat, il faut connaître toutes les exigences de ce type de propriété – comme la gestion des parties communes, les frais de copropriété et les règles qui régissent la vie en condo. Les 10 points suivants permettent de se faire une tête :
1. L’état du marché immobilier au Québec
Le marché immobilier au Québec varie selon la région, la demande et les taux d’intérêt, notamment. Selon le contexte économique, il se peut que l’achat d’un condo soit une solution abordable pour accéder à la propriété, en comparaison avec l’acquisition d’une maison individuelle dans un secteur recherché.
En ce sens, les tendances du marché devraient être consultées avant une transaction afin de suivre l’évolution des prix des habitations, le délai moyen des ventes et les prévisions économiques.
Consulter les récentes statistiques
Ainsi, une acheteuse ou un acheteur potentiel pourra réfléchir à son investissement de façon éclairée et prévoir le montant des futurs paiements hypothécaires.
2. La déclaration de copropriété
On ne peut pas faire tout ce qu'on veut quand on vit en copropriété. Des règles sont établies pour le bien-être de la communauté et la bonne gestion de l'immeuble. La partie acheteuse devrait demander de consulter la déclaration de copropriété du condo avant de passer à l'action, notamment pour s'assurer que les règles communes lui conviennent.
Il faut faire preuve de vigilance lors de l’analyse du document. Posséder un barbecue ou un animal de compagnie est parfois interdit!
3. Les procès-verbaux des réunions
Des réunions se tiennent régulièrement pour l’administration de l'immeuble. En jetant un œil aux procès-verbaux, il est possible de se familiariser avec les sujets délicats qui touchent la gestion des lieux et de connaître les décisions qui ont été prises par l'assemblée.
4. Les responsabilités collectives
Chaque personne résidant dans un condo doit assumer ses responsabilités de vie en communauté. L’engagement de tout le monde est de mise, qu’il soit question des règlements à respecter, des tâches régulières à effectuer ou des travaux à prévoir.
5. Les frais de copropriété
Les propriétaires de condo doivent s'acquitter de frais mensuels destinés à la gestion et au maintien de l'immeuble, comme les assurances, le déneigement, l'entretien des aires intérieures et extérieures, etc. Il est primordial de se renseigner sur le montant à débourser, puisqu'il faudra l'ajouter au budget. La facture varie en fonction des dimensions du bâtiment, des services offerts et des rénovations nécessaires. Dans certains cas, elle peut être élevée!
6. Le fonds de prévoyance
Une partie des frais de condo communs permet de constituer un fonds de prévoyance, qui sert à payer les réparations majeures de l'immeuble. Il est recommandé de regarder ces deux éléments conjointement quand un condo nous intéresse.
Les finances de la copropriété devraient toujours être examinées avant l’acquisition, car des dépenses supplémentaires pourraient être envisagées (par exemple, si la toiture doit être changée).
Soulignons les changements apportés en 2019 en matière de droit de la copropriété, soit l’adoption du projet de loi 16, qui touche de nombreux aspects de la gestion des immeubles.
Le règlement établissant les modalités de cette réforme, publié en septembre 2024, inclut trois mesures clés : la réalisation périodique d’une étude du fonds de prévoyance par un ou une spécialiste, la mise en place d’un carnet d’entretien dans le registre de la copropriété et la production d’une attestation sur l’état de la copropriété lors de la vente d’un condo.
7. Les règlements de l’immeuble
Ils définissent les règles à propos de l’utilisation des espaces communs, du bruit, des animaux domestiques, des rénovations à effectuer dans les appartements et bien d’autres aspects de la vie quotidienne.
Avant de déposer une offre d’achat et d’opter pour la vie de condo, il est important d’en prendre connaissance par le biais du règlement de copropriété, afin de ne pas se retrouver dans une situation insatisfaisante.
8. L’inspection du condo
Une inspection du condo convoité est fort utile. Cette étape sert à identifier des problèmes structurels ou des défauts qui pourraient engendrer des coûts imprévus après l'achat.
Pour ce type de propriété, l’inspection peut même s'étendre aux parties communes de l'immeuble comme les corridors et les escaliers. L’idée est d’avoir l’heure juste quant à l’état de l’habitation et de recueillir suffisamment d’informations pour prendre une décision en toute connaissance de cause. Et il arrive que certains points du rapport d’inspection servent lors de la négociation d’une baisse de prix.
Les travaux à prévoir
Dans certains cas, il est nécessaire de réaliser des travaux après avoir pris possession d’un condo ou d’une copropriété. On peut penser à des améliorations mineures (l’ajout de thermostats intelligents, par exemple) ou encore à des restaurations de plus grande envergure telles que la rénovation d’une cuisine.
Pour simplifier la logistique, il est judicieux de faire appel à des spécialistes, comme les Entrepreneurs Vérifiés du réseau de RénoAssistance. Ce dernier offre aussi du référencement pour des demandes de travaux express, comme la réparation d’un lave-vaisselle ou l’installation d’une thermopompe.
L’équipe de RénoAssistance aide la clientèle à concrétiser des projets de rénovation de façon efficace. Pour recevoir un accompagnement personnalisé et obtenir des soumissions, c’est par ici :
9. L’assurance habitation
Il faut vérifier que la protection de la copropriété (celle souscrite par la gestion de l'immeuble) est adéquate. Elle doit couvrir les parties communes et les risques collectifs. Une couverture d’assurance personnelle est également à prévoir pour chaque appartement de l’habitation. On veut à tout prix éviter des problèmes en cas de sinistre (incendie, vol, inondation ou autres).
Les courtières et courtiers en assurances de Desjardins aident les acheteuses et acheteurs potentiels à trouver le produit qui leur convient, puis à comprendre les exclusions et les franchises spécifiques qui s’appliquent dans le cas d’une copropriété.
10. Les frais divers
À inclure dans le budget et les dépenses prévues pour l’achat : les droits de mutation immobilière (taxe de bienvenue), les frais de notaire pour l'acte de vente, les frais d’inspection, ainsi que les coûts supplémentaires associés aux rénovations le cas échéant.
Il arrive qu’il y ait une augmentation des frais de copropriété ou que ceux-ci connaissent des fluctuations selon l’état de l’immeuble ou du marché immobilier local.
FAQ
Pourquoi acheter un condo au Québec?
Acheter un condo au Québec présente plusieurs points positifs. Ce type d’habitation se trouve la plupart du temps dans des secteurs urbains bien desservis, proches des transports en commun, des commerces et des services essentiels.
Étant donné que l'entretien des parties communes est pris en charge par la copropriété, les responsabilités sont moins contraignantes que celles liées à l'achat d'une maison. Enfin, contrairement à la location qui ne génère aucun capital, l’acquisition de ce type de propriété mène à la création d’un patrimoine financier.
Est-il préférable d’acheter un condo ou une maison?
Le choix entre un condo et une maison dépend de nombreux critères personnels : le budget, l'espace recherché, le mode de vie, etc. La demeure unifamiliale offre en général plus de liberté et d'indépendance, notamment pour les propriétaires qui souhaitent disposer d’un grand terrain pour leurs activités. Cependant, elle demande temps et énergie si on veut qu’elle reste en bon état.
Quelle est la différence entre un investissement locatif et l’achat d’un condo?
Un investissement locatif consiste à acheter un immeuble (qui peut être une copropriété) dans le but de le mettre en location et de générer des revenus passifs. Le propriétaire responsable gère le choix des locataires et l’entretien des lieux.
Sinon, un acheteur ou une acheteuse fait l’acquisition d’un appartement en copropriété (un condo) afin qu’il devienne sa résidence principale. Dans ce cas, l’objectif est d’y résider.
À noter : une réglementation est actuellement en vigueur concernant l’achat immobilier pour les résidentes et résidents non-canadiens. Elle implique des restrictions quant aux acquisitions immobilières et aux investissements locatifs.