Décider entre acheter ou louer une propriété

Louer ou acheter. La question revient toutes les années. Les fervents de la location évoquent la liberté et la paix d’esprit qui découlent de ce choix. De l’autre côté, le camp en faveur de l’achat met de l’avant le retour sur l’investissement et le contrôle qui viennent avec le fait d’être propriétaire. Si chacune des options présente son lot d’avantages et d’inconvénients distincts, finalement, vaut-il mieux acheter ou louer une propriété au Québec?

La réponse? Ça dépend.

Voici donc notre petit guide sur les questions à se poser et les éléments à considérer pour prendre une décision éclairée.

Sommaire :

• Portrait financier et personnel
  • Capacité financière
  • Capacité d’emprunt
  • Situation de vie actuelle et espérée
• Acheter : se bâtir un patrimoine
  • Les coûts de l’achat
  • Les avantages d’acheter
  • Les inconvénients d’acheter
• Louer : opter pour la liberté
  • Les coûts de la location
  • Les avantages de louer
  • Les inconvénients de louer
• Acheter pour louer
• Louer ou acheter : prendre une décision éclairée

Portrait financier et personnel

Dans l’éternel combat entre « acheter » et « louer », le gagnant diffère d’un cas à un autre. En effet, c’est d’abord et avant tout sa situation personnelle et financière qui détermine le meilleur choix pour soi. Puis, en dressant la liste de ses besoins familiaux d’aujourd’hui et de demain, la décision peut se préciser un peu plus.

Il est donc nécessaire de brosser un portrait complet de sa situation avant d’évaluer l’option de louer ou d’acheter une propriété.

Capacité financière

La première étape pour décider entre l’achat et la location est de déterminer si acheter est même une possibilité. L’aspirant propriétaire doit donc se demander si ses revenus actuels lui permettraient d’absorber la différence de coûts entre un loyer et les dépenses relatives à la détention d’une propriété. Ce calcul doit aussi prendre en compte la marge de manœuvre financière qui permet d’entretenir la propriété et d’être préparé aux imprévus.

Desjardins recommande de consacrer un maximum de 32 % des revenus bruts annuels d’un ménage aux frais reliés à l’habitation. Cela inclut les paiements hypothécaires, l’assurance habitation, les taxes, l’électricité, l’internet, etc. Leur site web permet de faire le calcul de la valeur maximale qui devrait être mise sur une propriété :

Calculer combien payer pour une maison

Capacité d’emprunt

Ensuite, à moins de détenir les liquidités pour acheter en entier une propriété par soi-même, il faut se demander si on se qualifie pour un prêt hypothécaire. Pour acquérir un bien immobilier résidentiel, il est nécessaire d’avoir une mise de fonds minimale de 5 % du prix de la propriété. Toutefois, pour toute mise de fonds de moins de 20 %, il est obligatoire de souscrire à une assurance prêt hypothécaire, notamment auprès de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL).

Notez que si vous souhaitez acquérir une copropriété indivise ou une habitation multilogements, comme un duplex, vous devrez alors débourser une mise de fonds minimale de 20 %.

En demandant une préqualification bancaire, l’aspirant propriétaire connaîtra exactement sa capacité d’emprunt pour l’achat d’une maison. Outre le montant potentiel de mise de fonds, le calcul tiendra compte de son salaire, de ses actifs et de ses passifs.

Situation de vie actuelle et espérée

Pour voir si le montant des versements mensuels est réaliste pour soi, il faut également évaluer sa situation personnelle et professionnelle. Voici quelques questions à se poser :

• Combien sommes-nous à payer pour les frais d’habitation ?
• Quel est mon train de vie ?
• Suis-je émotionnellement prêt ou prête à devenir propriétaire ?
• Est-ce important pour moi d’être propriétaire ?
• Quel est mon désir de stabilité dans la vie ?
• Mon couple (s’il y a lieu) est-il stable ?

En plus de réfléchir à sa situation actuelle, pour choisir entre acheter une propriété ou être/demeurer locataire, il faut également déterminer ses plans et ses besoins pour les 5 années à venir, en se demandant par exemple :

• Est-ce que je souhaite avoir un ou plusieurs enfants dans les prochaines années ?
• Ai-je envie de bouger de quartier, de ville ou même de pays prochainement ?
• Est-ce que je pense à changer de travail ?
• Ai-je envie d’habiter un endroit que je peux modifier à 100 % ?

Bref, dans certains cas, ce n’est pas la situation financière qui influence majoritairement le choix entre acheter ou louer, ce sont plutôt nos envies actuelles et notre manière d’entrevoir le futur. D’un côté, il serait probablement désavantageux d’acquérir une propriété avec son conjoint si l’on est en voie de se séparer, ou de le faire alors qu’on souhaite déménager dans un autre pays dans 1 an. À l’inverse, il peut être avantageux d’acheter une propriété plus grande dans l’espoir d’agrandir la famille dans un horizon rapproché.

Acheter : se bâtir un patrimoine

Attardons-nous maintenant spécifiquement aux implications, aux avantages et aux inconvénients de devenir propriétaire. Acheter une maison, bien que ce soit un événement heureux dans une vie, n’est pas une décision à prendre à la légère.

Les coûts de l’achat

C’est connu : acquérir une propriété est généralement synonyme d’un retour sur l’investissement à long terme. Toutefois, il faut également prendre en considération les dépenses liées à l’achat. Parmi celles-ci, il y a évidemment les coûts de l’hypothèque et des intérêts sur le prêt (et de l’assurance prêt hypothécaire, s’il y a lieu).

Pour en avoir un aperçu, un outil de Desjardins permet de calculer ses versements hypothécaires en fonction du prix de la maison, du type de prêt choisi, et de la mise de fonds.

Mais il faut également prendre en compte ces dépenses :

• Les frais de notaire et les droits de mutation
• Les frais d’inspection et d’évaluation
• Les taxes municipales et scolaires
• Les taxes de vente (si la propriété est neuve)
• Les frais de copropriété, s’il y a lieu
• Les coûts de l’aménagement et des rénovations à effectuer (et des permis !), s’il y a lieu
• Les frais d’entretien
• Les imprévus
• Les coûts de déménagement vers cette propriété

Certains coûts additionnels sont à payer, peu importe qu’on achète ou qu’on loue, comme l’assurance habitation, le chauffage, l’électricité, l’eau chaude, le câble, etc. Ils pourraient cependant être plus dispendieux si vous êtes propriétaire.

Finalement, il faut considérer l’argent de la mise de fonds, utilisé à des fins d’achat, qui aurait pu être placé dans des fonds d’épargne et de placements qui rapportent et qui serviraient à financer d’autres projets ou sa retraite. Cette somme, immobilisée dans la propriété, n’est pas investie ailleurs.

Les avantages d’acheter

Il existe de nombreux avantages à devenir propriétaire plutôt que d’être ou de demeurer locataire. Listons-en quelques-uns :

La stabilité à long terme :

En possédant votre propre maison, vous n’avez plus à craindre d’être évincé par le propriétaire. L’endroit vous appartient tant que vous payez vos versements hypothécaires et vos assurances, et que vous ne décidez pas de le vendre. En achetant une propriété, vous vous assurez donc une stabilité pour longtemps.

La sécurité financière :

Posséder une maison, ça vient aussi avec la possibilité d’utiliser sa valeur nette pour d’autres projets ou pour des rénovations importantes. En effet, le paiement de la dette hypothécaire donne au propriétaire un certain levier financier. Il est également possible de refinancer son hypothèque pour l’achat d’une deuxième propriété, ou pour payer des dettes accumulées.

La constitution d’un patrimoine tangible :

Une propriété est un outil qui permet d’accumuler de la richesse. C’est un bon investissement financier, tant qu’elle est entretenue adéquatement et améliorée au fil des ans. En effet, une maison est une forme de placement en raison de sa valeur qui augmente généralement d’année en année. C’est un actif qui vous appartient, et dont vous ou votre famille pourrez bénéficier des profits dans le futur. Surtout lorsque la maison est payée dans son entièreté!

Le plein contrôle sur les décisions :

C’est l’un des avantages les plus recherchés par les aspirants propriétaires. Ainsi, posséder une maison permet de décider de l’aménager à son goût et de la rénover selon ses besoins. Avoir une propriété, c’est ne plus avoir à dépendre de la volonté ou des moyens du propriétaire du logement qu’on habite. C’est avoir l’indépendance de modeler l’endroit à son image, et d’effectuer des améliorations pouvant augmenter son futur prix de vente.

Des avantages fiscaux et de crédit :

Détenir une hypothèque est souvent l’occasion de se créer un bon dossier de crédit, tout en bénéficiant de taux d’intérêt plus avantageux que ceux offerts pour des types d’emprunts différents. Une maison agit donc comme un tremplin de crédit pour d’autres projets. De plus, devenir propriétaire peut vous qualifier à certains programmes et subventions, en plus de vous donner accès à des crédits d’impôt et de vous offrir un investissement dont le profit est souvent non imposable. Finalement, posséder une maison signifie de pouvoir en louer une partie afin de générer des revenus. Certaines des dépenses liées à la location peuvent d’ailleurs être déductibles d’impôt.

Les inconvénients d’acheter

Comme dans tout, il faut aussi considérer le revers de la médaille de la décision d’acheter plutôt que de louer. Voici quelques inconvénients à l’achat qu’il importe de connaître :

Un profit non garanti :

De nombreuses personnes font le choix d’acheter en misant sur une hausse de la valeur de leur propriété au moment de la revendre. Pourtant, le rendement n’est ni garanti ni immédiat. La valeur fluctue d’une ville à l’autre et en fonction de l’état du marché immobilier et financier. De plus, certaines situations, comme une revente précipitée, peuvent exercer une influence sur l’argent qui reviendra au propriétaire une fois la transaction de vente réalisée.

La responsabilité d’entretien et de réparation :

Alors que le locataire peut compter sur le propriétaire pour payer et effectuer certains travaux dans son logement, c’est la responsabilité unique de l’acheteur. Ainsi, un aspirant propriétaire doit être motivé à investir son temps et son argent dans la réparation et l’entretien de sa demeure. La facture de certains travaux, comme un nouveau revêtement de toiture ou de nouvelles fenêtres, risque aussi d’être plus élevée. Il faudra faire appel à des professionnels, comme ceux recommandés par RénoAssistance.

Le besoin d’un fonds d’urgence :

Pour faire face aux imprévus, ça prend un coussin financier. Il est recommandé d’accumuler entre 3 et 6 mois de salaire afin de pouvoir payer son hypothèque et les frais relatifs à sa propriété en cas d’événements malheureux, comme la perte de son emploi. Sinon, en cas de défaut de paiement, la propriété pourrait être reprise par le prêteur.

L’impact sur la flexibilité et la mobilité :

C’est logique : être propriétaire, c’est prendre racine dans un quartier, dans une ville. Il devient tout à coup plus difficile de déménager, ou de le faire sans subir de pertes financières. Acheter une maison vient avec une stabilité qui rend donc le ménage moins flexible et mobile.

Louer : opter pour la liberté

Voyons maintenant le cas de la location. Il existe un mythe voulant que la location soit synonyme de «  jeter son argent par les fenêtres  ». Pourtant, le choix de louer s’accompagne de nombreux avantages, et n’est pas nécessairement plus cher que d’acheter.

Les coûts de la location

Si le propriétaire verse de l’argent à une institution bancaire à travers les intérêts sur son prêt hypothécaire, le locataire, lui, paye un loyer au propriétaire de son logement. Le coût du loyer dépend :

• De la ville de résidence ;
• De l’état du logement ;
• De la superficie ;
• Du nombre de résidents-payeurs ;
• Des services offerts (ex. : appartement semi-meublé, eau chaude, etc.).

Le locataire n’a pas à débourser pour les frais d’entretien et de réparation de son logement ni pour les taxes municipales et scolaires et les frais de copropriété (s’il y a lieu). Ils sont la responsabilité du propriétaire. Il ne serait pas surprenant toutefois que ce dernier ait pris en compte ces dépenses dans le calcul du montant à payer par mois par le locataire.

En règle générale, le locataire doit assumer par lui-même, outre le loyer, les coûts de :

• L’internet ;
• Le câble ou un abonnement à un service de diffusion en continu ;
• L’électricité ;
• L’eau chaude ;
• L’assurance habitation pour locataire ;
• L’ameublement et la décoration ;
• Les coûts de déménagement vers la propriété, s’il y a lieu.

Les avantages de louer

Comme mentionné précédemment, il y a plus d’avantages à louer qu’on le pense! Les principaux aspects positifs de ce choix sont souvent aux antipodes des désavantages de l’achat d’une propriété.

La flexibilité financière :

Louer est souvent l’option la plus économique si le loyer est abordable. La location s’accompagne également de moins de surprises et de risques financiers. Il est possible de mettre de l’argent de côté pour se bâtir de l’épargne pour le futur ou pour d’autres projets.

La paix d’esprit :

En location, l’entretien et les réparations de la propriété ne sont pas dans la cour du locataire. C’est le propriétaire qui s’en occupe. Les dépenses associées aux travaux, ainsi que la tenue d’un calendrier d’entretien, ne sont donc pas des préoccupations du locataire.

La liberté et la mobilité :

La location s’accompagne d’une souplesse. En effet, il ne s’agit pas d’un engagement à long terme comme l’est souvent l’achat d’une propriété. Il est possible de déménager plus souvent, plus rapidement et plus facilement en tant que locataire (sous réserve des termes de son bail).

Les inconvénients de louer

Si louer est synonyme de liberté, le fait de ne pas être propriétaire du logement qu’on habite s’accompagne aussi de certains désavantages.

La dépendance au propriétaire :

Si plusieurs se réjouissent de ne pas avoir à assumer les travaux dans leur logement, cela peut aussi devenir un inconvénient. Le locataire est tributaire du propriétaire pour que son logement soit bien entretenu, bien rénové. Le locataire ne peut pas faire de modifications, comme refaire la cuisine ou installer une piscine, sans l’autorisation du propriétaire.

L’instabilité potentielle :

Certains déplorent le manque de sécurité en location en raison du risque de devoir quitter son logement contre son gré lors d’une reprise par le propriétaire ou d’une éviction. En effet, le propriétaire peut reprendre l’habitation pour y demeurer ou y loger de la famille directe ou un conjoint. Il peut aussi évincer le locataire dans le but d’agrandir substantiellement le logement, de le subdiviser ou d’en changer l’affectation.

L’absence de patrimoine familial :

Si l’acheteur bénéficie généralement d’un investissement à long terme dont les profits et le patrimoine accumulés peuvent revenir à la famille ou aider à la retraite, le locataire, lui, se doit de se créer de l’épargne et accumuler des gains en capital par d’autres moyens. Il doit donc être plus discipliné avec son argent.

Acheter pour louer

Dans le débat entre l’achat et la location, il y a aussi une option qui regroupe les deux : acheter pour louer. L’idée est d’acquérir une propriété dans le but de générer des revenus et en espérant que l’immeuble gagne en valeur au fil du temps.

L’achat d’une propriété à des fins de location vient avec certains avantages :

• La possibilité de déduire des dépenses et payer moins d’impôt
• La possibilité de déduire des pertes si les dépenses excèdent les revenus
• La réception d’un revenu mensuel stable et prévisible
• La potentielle prise de valeur de l’immeuble locatif

Toutefois, à l’inverse, il faut être prêt à assumer ces inconvénients :

• L’obligation de traiter avec des locataires
• La gestion et les frais des réparations, parfois urgentes, et de l’entretien
• Les frais pour engager un gestionnaire immobilier, au besoin
• La mise de fonds minimale de 20 % du prix d’achat
• Les aléas du marché immobilier et du marché locatif

Afin d’opter pour un bon investissement locatif, l’acheteur gagne à privilégier un immeuble situé près de commerces essentiels, du transport en commun, et d’autres services intéressants. Ensuite, il est recommandé d’effectuer une inspection préachat, tout comme une analyse des sols pour en vérifier une potentielle contamination qui réduirait la valeur du bien.

Bref, mieux vaut s’assurer de la rentabilité de l’investissement immobilier avant de faire le saut vers l’achat d’un immeuble locatif. De plus, il faut être prêt à y investir du temps, à moins d’engager quelqu’un pour le faire pour soi.

Louer ou acheter : prendre une décision éclairée

La décision d’acheter est aussi souvent un choix émotif, motivé par le désir d’avoir une grande cour, de vivre dans « ses » affaires, de se sentir protégé d’une possible éviction. Toutefois, c’est un réel calcul financier qui tient compte de toutes les dépenses qui devrait guider la décision entre l’achat et la location.

Un conseiller financier Desjardins peut procéder à l’évaluation des options d’épargne comme locateur, à la définition des objectifs financiers à long terme et au calcul du type de propriété qui pourrait être acquise.

La décision gagne aussi à être prise en fonction des tendances actuelles du marché immobilier. Si la tendance est aux achats en surenchère, il vaut peut-être mieux demeurer locataire et attendre un meilleur moment pour se lancer dans l’arène.

En résumé, il faut bien prendre le temps pour soupeser les pours et les contres de l’achat et de location en fonction du marché et de sa situation personnelle :

Le saviez-vous ? Le site de DuProprio permet de rechercher des propriétés à acheter comme à louer! De plus, si vous devez vendre avant d’acheter ou de louer, notre équipe professionnelle peut vous offrir la visibilité et l’accompagnement qu’il vous faut pour réussir votre transaction immobilière. Pour découvrir l’étendue de nos services, visionnez notre vidéo explicative ou planifiez un appel avec un de nos conseillers.