Comment annuler une offre d'achat?
Mis à jour le 26 décembre 2023
Peut-on retirer une offre d'achat une fois qu'elle a été signée et remise à la partie vendeuse? Cela est très difficile, mais pas impossible. Le droit prévoit certaines exceptions qui peuvent conduire à l'annulation de ce document légal. Par contre, se retirer d'une promesse d'achat est souvent plus compliqué qu’on ne l’imagine et peut entraîner des pénalités. On décortique le tout.
Voici ce qu'il faut savoir pour tenter d'annuler une offre d'achat.
Sommaire :
- Qu'est-ce qu'une offre d'achat ou promesse d'achat?
- L'offre d'achat : un engagement béton
- La condition pour annuler une offre d'achat
- 3 manières de procéder à l'annulation d'une promesse d'achat déjà acceptée
- Peut-on annuler une offre d'achat après l'inspection?
- Le vendeur peut-il annuler une offre d'achat?
- Achat et vente d'une maison : les mêmes obligations
Qu'est ce qu'une offre d'achat ou promesse d'achat?
Tout d'abord, il faut savoir que la fameuse « offre d'achat » ou « promesse d'achat » est un contrat de vente officiel qui se présente par écrit. Elle signale à la partie vendeuse qu'un·e acheteur·euse potentiel·le démontre l'intention sérieuse d'acquérir sa maison. En retour, ce document prévoit aussi que le vendeur ou la vendeuse prend l'engagement formel de vendre sa propriété une fois cette offre d’achat acceptée.
Si l'offre d'achat est acceptée dans les délais prévus et que toutes les conditions sont remplies, acheteur et vendeur doivent en respecter les termes. En résumé, l'acheteur·euse est tenu·e d'acheter... et la personne qui vend s'engage à lui transférer les droits de propriété. Le défaut de se conformer aux conditions déterminées peut exposer les deux parties à des poursuites judiciaires.
L'offre d'achat : un engagement béton
Une fois remise au vendeur, la promesse d'achat ne peut être brisée pour des pacotilles. C'est pourquoi il est fortement déconseillé de faire deux offres d'achat en même temps ; si elles sont toutes les deux choisies, la personne trop ambitieuse pourrait se retrouver dans l'obligation d'acquérir deux biens immobiliers. Loin du plan initial, n'est-ce pas?
Il faut également prendre en compte qu'une offre d'achat retirée sans justification expose l'acheteur à un recours civil. Le vendeur ou la vendeuse pourrait avoir refusé·e d'autres offres alléchantes, en plus d'avoir perdu beaucoup de temps en croyant sa propriété déjà vendue. Si un·e courtier·ère immobilier·ère est impliqué·e dans la transaction, il ou elle pourrait aussi réclamer son dû pour le travail accompli.
À moins de retirer son offre avant que la partie vendeuse ne la reçoive, d'invoquer une clause de désistement ou de résiliation déjà prévue au contrat, d'en venir à une entente avec l'autre partie ou qu'une condition à l'achat soit non remplie, il est impossible d'annuler l'offre d'achat sans conséquences. On ne le répètera jamais assez : cet avant-contrat n'est pas à prendre à la légère. Annuler une offre d'achat n'est possible que dans des circonstances bien précises. Il peut être bénéfique d'obtenir des conseils juridiques pour assurer que les démarches entreprises sont légales et éviter une situation conflictuelle.
La condition pour annuler une offre d'achat
Respecter le délai autorisé
Il faut être procéder extrêmement rapidement pour retirer une offre d'achat sans motif précis, c'est-à-dire avant qu'elle ne se retrouve entre les mains du vendeur ou de la vendeuse. Dans ce cas, le Code civil du Québec permet à la partie acheteuse de se désister avec un avis écrit et de s'en sortir indemne. Par contre, une fois la promesse d'achat reçue par la partie vendeuse, l'acheteur ou l'acheteuse est lié·e par la loi même si la décision de la partie vendeuse n'a pas encore été communiquée. Cette dernière peut donc accepter l'offre, la refuser, faire une contre-proposition ou tout simplement l'ignorer.
Tant que le délai de réponse accordé au vendeur ou à la vendeuse pour prendre sa décision n'est pas écoulé (le délai habituel est de 48 heures), le contrat entre les deux parties est valide. L'offre d'achat, considérée irrévocable pendant cette période, ne peut qu'être bonifiée par la partie acheteuse, toujours à l'avantage de la partie vendeuse. Toutefois, dans le cas où la promesse d'achat ne comporterait pas de délai, l'acheteur potentiel pourrait la retirer tant qu'elle n'a pas été acceptée par le vendeur.
3 manières de procéder à l'annulation d'une promesse d'achat déjà acceptée
1. Utiliser la clause de désistement et la clause de résiliation avec pénalités
Si l'offre d'achat contient une clause appelée « faculté de dédit » ou « désistement », cela signifie qu'un temps de réflexion supplémentaire en faveur de la partie acheteuse peut être accordé. Si tel est le cas, ce qui est assez rare, cette dernière peut se retirer de ses obligations en respectant un délai, même après la signature. Quant à la clause de résiliation avec pénalités, elle minimise les répercussions d'un désistement, peu importe le motif. L'une des parties a la possibilité de se retirer de l'offre moyennant une compensation financière.
2. S'entendre à l'amiable
Dans le meilleur des cas, et avec un commun accord des parties, il est possible de décider d'annuler l'offre d'achat. Il est alors préférable de faire une modification à l’offre d'achat initiale afin de mettre cette intention par écrit. Cela permet d'éviter quelques sueurs froides et de sauver beaucoup de temps.
3. Invoquer une condition non remplie
Généralement, il y a plusieurs clauses qui sont inscrites à la promesse d'achat, prévoyant son annulation sous certaines conditions. Si l'une d'elles n'est pas remplie, le processus de vente de la maison pourrait avorter. On pense à la clause d'inspection, qui permet à l'acheteur de se désister à la suite d'un rapport d'inspection non satisfaisant, ou à la clause d'obtenir un certificat de localisation mis à jour. De plus, la vente d'un bien immobilier est souvent conditionnelle à l'obtention d'un prêt hypothécaire suffisant ou à la vente de la maison de l'acheteur ou l'acheteuse dans un délai raisonnable.
L'une des parties refuse toujours d'acheter ou de vendre l'immeuble en question, et donc de respecter son engagement initial? Si aucun compromis n'est possible, le dossier risque de se retrouver devant les tribunaux et la décision finale sera prise par un juge.
Peut-on annuler une offre d'achat après l'inspection?
Oui, cela est possible si le rapport d'inspection préachat soulève certains défauts majeurs qui n'était pas connus auparavant. En général, la clause prévoit qu'une problématique majeure doit être soulevée, affectant sérieusement la valeur de la propriété. Si le vendeur ou la vendeuse refuse d'y remédier ou de diminuer le prix de vente, l'acheteur ou l'acheteuse aurait alors des motifs valables pour annuler l'offre d'achat sans être assujetti à une pénalité.
La propriété neuve : un cas différent
Lorsque la partie acheteuse convoite une propriété neuve, le contrat préliminaire inclut une clause obligatoire qui lui accorde à un délai de 10 jours après la signature pour se désister. Toutefois, une indemnité allant jusqu'à 0,5% du prix de vente peut être ajoutée au contrat au moment de sa rédaction si la partie vendeuse le souhaite.
Le vendeur peut-il annuler une offre d'achat?
Contrairement à la partie acheteuse, la partie vendeuse ne dispose d’aucun délai pour se rétracter à partir du moment où elle accepte et signe l'offre d’achat. Cependant, tant qu'un consentement définitif n'a pas été donné (pensons à des pourparlers préliminaires), le vendeur ou la vendeuse n'est pas obligé·e d'aller de l'avant.
Achat et vente d'une maison : les mêmes obligations
Maintenant, on comprend que l'offre d'achat constitue un engagement bilatéral. Acheteur·euses et vendeur·euses sont tenu·es aux mêmes obligations, et ce, que la transaction se déroule avec ou sans courtier·ère immobilier·ère. Avant de faire avec une offre d'achat, mieux vaut être bien informé·e et connaître les responsabilités que cela implique.
Comment se retirer d'une offre d'achat? Comme nous l'avons vu, cela est loin d'être simple. Peu importe l'étape du processus, il est fortement recommandé d'obtenir les conseils d'un·e avocat·e ou d'un·e notaire si des questions persistent.
Pour éviter les malentendus et remplir une promesse d'achat en comprenant bien toutes les clauses et les conditions, nous invitons les futur·es acheteur·euses à consulter notre article portant sur l'offre d’achat expliquée.
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