Comment se retirer d'une offre d'achat?

Une fois la promesse d’achat signée, peut-on changer d’idée? C’est très difficile, mais pas impossible. Le droit prévoit certaines exceptions qui peuvent conduire à l'annulation du contrat de vente d'une propriété. Par contre, se retirer du processus est souvent plus compliqué qu’on ne l’imagine. On décortique le tout.

Tout d'abord, il faut savoir que la fameuse « offre d'achat » ou « promesse d'achat » est un contrat de vente formel. Elle signale au vendeur qu'un acheteur potentiel a la sérieuse intention d'acquérir sa maison.

Si l'offre d'achat est acceptée dans les délais prévus et que toutes les conditions sont remplies, acheteur et vendeur doivent en respecter les termes. En gros, l'acheteur est tenu d'acheter... et la personne qui vend s'engage à lui transférer les droits de propriété. Le défaut de se conformer aux conditions déterminées peut exposer les deux parties à des conséquences judiciaires.

Un engagement béton

Une fois remise au vendeur, la promesse d'achat ne peut être brisée pour des pacotilles. C'est pourquoi il est fortement déconseillé de faire deux offres d'achat en même temps ; si elles sont toutes les deux choisies, la personne trop ambitieuse pourrait se retrouver dans l'obligation d'acquérir deux biens immobiliers. Loin du plan initial, n'est-ce pas?

Il faut également prendre en compte qu'une offre d'achat retirée sans justification expose l'acheteur à un recours civil. Le vendeur pourrait avoir refusé d'autres offres alléchantes, en plus d'avoir perdu beaucoup de temps en croyant sa propriété déjà vendue. Si vous avez fait affaire avec un courtier immobilier, ce dernier pourrait aussi réclamer son dû pour le travail accompli.

À moins de retirer son offre avant que le vendeur ne la reçoive, d'une clause de désistement ou de résiliation déjà prévue au contrat, d'une entente entre les parties ou d'une condition non remplie, il est impossible d'annuler la promesse d'achat-vente.

Être plus rapide que son ombre

Sans motif précis, il faut être extrêmement rapide pour retirer une offre d'achat, c'est-à-dire avant qu'elle ne se retrouve entre les mains du vendeur. Dans ce cas, le Code civil du Québec permet à l'acheteur de se désister avec un avis écrit et de s'en sortir indemne.

Par contre, une fois la promesse d'achat reçue par le vendeur, l'acheteur est lié par la loi même si la décision du vendeur n'a pas encore été communiquée. Ce dernier peut donc accepter l'offre, la refuser, faire une contre-proposition ou tout simplement l'ignorer.

Tant que le délai accordé au vendeur pour prendre sa décision n'est pas écoulé, le contrat entre les deux parties est valide. L'offre d'achat, considérée irrévocable pendant cette période, ne peut qu'être bonifiée par l'acheteur, toujours à l'avantage de l'autre partie.

Toutefois, dans le cas où la promesse d'achat ne comporterait pas de délai, l'acheteur potentiel pourrait la retirer tant qu'elle n'a pas été acceptée par le vendeur.

Faire marche arrière... sous certaines conditions

On ne le répètera jamais assez : cet avant-contrat n'est pas à prendre à la légère. Annuler une offre d'achat n'est possible que dans des circonstances bien précises. Vous pourriez avoir besoin de conseils juridiques pour vous assurer que vos démarches sont légales et éviter de vous retrouver dans une situation conflictuelle.

La clause de désistement et la clause de résiliation avec pénalités

Si l'offre d'achat contient une clause appelée « faculté de dédit » ou « désistement », cela signifie qu'un temps de réflexion supplémentaire en faveur de l'acheteur peut être accordé. Si tel est le cas, ce qui demeure assez rare, l'acheteur peut se retirer de ses obligations en respectant un délai, même après la signature.

Quant à la clause de résiliation avec pénalités, elle minimise les répercussions d'un désistement, peu importe le motif. L'une des parties a la possibilité de se retirer de l'offre moyennant une compensation financière.

Les deux parties s'entendent

Dans le meilleur des cas, et avec un commun accord des parties, vous pourriez décider d'annuler le contrat de vente ensemble. Il est alors préférable de faire une modification à l’offre d'achat initiale afin de mettre cette intention par écrit. Vous venez de vous éviter quelques sueurs froides et de sauver beaucoup de temps.

L'un des deux refuse toujours d'acheter ou de vendre l'immeuble en question, et donc de respecter son engagement initial? Si aucun compromis n'est possible, le dossier risque de se retrouver devant les tribunaux et la décision finale sera prise par un juge.

Une condition non remplie

Plusieurs clauses sont généralement inscrites au contrat, prévoyant l'annulation de l'offre d'achat sous certaines conditions. Si l'une d'elles n'est pas remplie, le processus de vente de la maison pourrait avorter.

On pense à la clause d'inspection, qui permet à l'acheteur de se désister à la suite d'un rapport d'inspection non satisfaisant. De plus, la vente d'un bien immobilier est souvent conditionnelle à l'obtention d'un prêt hypothécaire suffisant ou à la vente de la maison de l'acheteur dans un délai raisonnable.

Peut-on annuler une offre d'achat après l'inspection?

Oui, si le rapport d'inspection préachat soulève certains défauts. En général, la clause prévoit qu'une problématique majeure doit être soulevée, affectant sérieusement la valeur de la propriété. Si le vendeur refuse d'y remédier ou de diminuer le prix de vente, l'acheteur aurait alors des motifs valables pour annuler l'offre d'achat.

La propriété neuve : un cas différent

Lorsque l'acheteur convoite une propriété neuve, le contrat préliminaire inclut une clause obligatoire qui lui accorde à un délai de 10 jours, après la signature, pour se désister. Toutefois, le vendeur pourrait réclamer une indemnité allant jusqu'à 0,5% du prix de vente.

Achat et vente d'une maison : les mêmes obligations

Maintenant, on comprend que l'offre d'achat constitue un engagement bilatéral. Acheteurs et vendeurs sont tenus aux mêmes obligations, et ce, que la transaction se déroule avec ou sans courtier immobilier. Avant d'aller de l'avant avec une offre d'achat, mieux vaut donc bien connaître vos droits et vos responsabilités.

Comme nous l'avons vu, annuler un contrat dans le domaine de l'immobilier est loin d'être simple. Peu importe à quelle étape vous êtes, obtenir les conseils d'un avocat ou d'un notaire chez DuProprio* ou en pratique privée est fortement recommandé.

Pour éviter les malentendus et remplir une promesse d'achat en comprenant bien toutes les clauses et les conditions, consultez notre offre d’achat expliquée.

Pour voir comment DuProprio peut vous accompagner dans les différentes étapes de la mise en marché de votre propriété sans faux pas peu importe votre localisation au Québec, appelez-nous au 1-866-387-7677 pour connaître nos services ou regardez notre vidéo d'information.