Conjoints de fait : Ce qu’il faut savoir pour l’achat d’une propriété

Au Québec, l’engagement au sein d’un couple passe souvent par la détention d’une propriété en commun. Si l’achat d’une maison avec sa douce moitié signifie généralement d’en partager les coûts et les responsabilités, cela peut aussi s’accompagner de plusieurs défis, notamment lors d’une séparation.

Quelles sont les règles et les implications lorsqu’on acquiert un bien immobilier comme conjoints ou conjointes de fait ? Voyons les différents scénarios pour l’achat d’une propriété en couple, le transfert ou le rachat d’une part, ainsi que quelques conseils pratiques pour une cohabitation harmonieuse !

Sommaire :

• Acheter une propriété en tant que conjoints de fait au Québec
  • Les droits et obligations des couples en union de fait
  • Les considérations financières d’un achat en couple
  • Se protéger légalement et financièrement
  • La quote-part de chacun
• Transfert de propriété entre conjoints de fait
  • Transfert par donation
  • Transfert par la vente
• Racheter sa part de copropriété
  • Nouvelle union
  • Séparation
  • Calcul du rachat d’une part de maison
• Astuces pratiques pour l’achat en couple
  • Communication
  • Planification financière
  • Planification de la vie commune
  • Assurances
• Une bonne planification : la clé du succès

Acheter une propriété en tant que conjoints de fait au Québec

Éducaloi définit l’union de fait comme l’union entre « deux personnes non mariées qui vivent ensemble durant un certain temps ou qui vivent ensemble durant un certain temps et qui ont un enfant ensemble ». Toutefois, au Québec, la notion de conjoint de fait est différente selon les lois applicables, les organismes, les programmes gouvernementaux et les régimes de retraite concernés. Un couple peut être considéré en union de fait dans certaines situations, alors que dans d’autres non.

Le saviez-vous? Selon Statistiques Canada, 43 % des couples vivaient en union libre (ou union de fait) au Québec en 2021, une proportion plus élevée qu’en Suède, le pays répertoriant le plus d’unions libres au monde.

Certaines conditions peuvent donc être déterminantes dans la reconnaissance d’une union de fait, comme :

• D’avoir un ou plusieurs enfants ensemble (biologiques ou adoptés) ;
• La durée de la vie commune (souvent 1 ou 3 ans) ;
• L’existence d’une vie commune (liens affectifs et économiques) ;
• La présentation comme un couple ;
• L’état civil des personnes dans l’union.

Les droits et obligations des couples en union de fait

Les conjoints de fait n’ont pas les mêmes droits et avantages que les couples mariés ou vivant en union civile. En effet, le conjoint de fait ne bénéficie pas de la protection de la résidence familiale lorsqu’il n’est pas propriétaire de l’habitation. Il ne peut donc pas compter sur cette protection qui stipule que le propriétaire ne peut vendre ou louer l’habitation familiale sans le consentement de son conjoint. Dans certains cas, cette protection donne aussi aux conjoints mariés ou unis civilement un droit d’usage de la résidence à l’époux non propriétaire en cas de séparation.

Une personne en union de fait ne peut pas non plus compter sur le partage des biens lors d’une séparation ou sur le legs automatique de la propriété en cas de décès. Pour qu’un conjoint de fait soit considéré copropriétaire d’une maison, son nom doit figurer sur l’acte d’achat notarié. C’est la loi. En tant que copropriétaires, vous êtes responsables de l’entretien de la maison, du paiement de l’hypothèque et des taxes. Figurer tous deux à l’acte d’achat est également nécessaire pour qu’aucun parti ne puisse vendre ou louer la propriété sans l’accord du conjoint.

Vous avez acheté une propriété à deux, mais un seul nom a été inscrit sur l’acte au moment d’acheter ? Pas de soucis, vous n’avez qu’à passer chez le notaire pour faire ajouter le deuxième nom.

Les considérations financières d’un achat en couple

Un endroit où les conjoints de fait et les époux sont sur un pied d’égalité est par rapport au Régime d’accession à la propriété (RAP) qui permet de retirer 35 000 $ de son REER sans payer d’impôt pour l’achat d’une première propriété. Pour se qualifier, l’individu ne doit pas avoir été propriétaire de son lieu de résidence au cours des 4 dernières années.

Bien qu’il s’agisse d’un programme individuel, il est possible de « contaminer » son conjoint de fait avec qui on vit depuis 12 mois ou plus. En effet, si celui qui n’a jamais été propriétaire emménage dans la maison de son conjoint de fait, il ne pourra profiter du RAP pour acheter une nouvelle habitation à deux.

C’est la même chose pour le Compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété (CELIAPP), un régime enregistré qui permet d’épargner 8 000 $ par année (ou 40 000 $ à vie) à l’abri de l’impôt en vue d’acheter une première habitation admissible. Il faut donc bien planifier son épargne pour la mise de fonds en fonction de ces considérations financières.

Se protéger légalement et financièrement

À la signature de l’acte d’achat, le Code civil prévoit que vous deveniez propriétaires à parts égales. Puisque la loi ne prévoit pas d’obligations ou de protections pour les conjoints de fait, il est important de s’en créer par soi-même. Cela passe principalement par :

• Un contrat de vie commune ;
• Une convention d’indivision ;
• Un testament ;
• Un mandat de protection.

Tout d’abord, le contrat de vie commune, aussi appelé « convention de conjoints de fait », a pour objectif de prévoir, au sens large, les droits et obligations de chacun et les conséquences d’une éventuelle séparation. Sa forme est au choix : chaque couple peut donc le personnaliser selon ses besoins, dans le respect de la loi. Il peut inclure les responsabilités et contributions de chacun, ainsi que les biens et dettes individuels à la naissance du couple. Aussi, contrairement aux couples mariés, le partage des biens ou le versement d’argent en cas de rupture est à la discrétion des conjoints de fait. Il importe donc de l’inscrire au contrat. Finalement, bien qu’il soit légal d’écrire le contrat de vie commune soi-même (à condition de le signer devant témoins), mieux vaut consulter un notaire ou un avocat, et le faire dès l’achat. Cela permet de s’éviter des conversations difficiles si la relation s’envenime !

Ensuite, spécifiquement pour l’achat d’une propriété ensemble, les conjoints de fait gagnent à rédiger une convention d’indivision. Ayant signé l’acte d’achat, les deux personnes détiennent un droit de propriété sur un même bien immobilier. La convention d’indivision a donc pour objectif de déterminer les droits et obligations des membres du couple, spécifiquement pour la copropriété. Elle contient :

• Le montant de mise de fonds investi par chacun (et sa récupération lors d’une revente) ;
• La quote-part de chacun (sinon, elle est présumée égale) ;
• Le droit de préemption sur la quote-part de l’autre en cas de séparation ;
• Les détails d’ententes de paiement des frais de la propriété ;
• Le droit de préemption sur la quote-part de l’autre ;
• Les conditions lors d’une séparation (ex. : qui garde la maison ?) ;
• Le moyen de règlement de compte lors d’un conflit (ex. : faire appel à un médiateur) ;
• Etc.

Il importe aussi d’avoir un testament en cas de décès pour décider du transfert de sa part de la propriété, car le conjoint de fait n’en héritera pas automatiquement par la loi. En dernier lieu, préparer un mandat de protection (anciennement connu comme un mandat d’inaptitude) permet de nommer votre conjoint ou un autre proche comme personne pour s’occuper de vous et de vos biens, de même que prendre des décisions relatives à la maison si vous n’êtes plus en mesure de le faire.

La quote-part de chacun

Votre douce moitié et vous n’avez probablement pas les mêmes ressources financières. C’est normal : personne ne vit la même vie ! Pour cette raison, il arrive souvent que des conjoints de fait déboursent des montants différents pour la mise de fonds sur leur maison. Comme mentionné, la loi prévoit que les personnes ayant signé l’acte d’achat soient copropriétaires à parts égales. Il est toutefois possible de déterminer des quotes-parts différentes grâce à la convention d’indivision. Par exemple, un membre du couple pourrait détenir 40 % et l’autre 60 %, tant que cela est bien documenté. Vous pouvez aussi décider que, si un conjoint a versé l’entièreté de la mise de fonds initiale, l’autre lui doive des intérêts en plus de la moitié du montant.

Comme conjoints de fait, la division des quotes-parts de chacun est à votre discrétion. Les options d’achat sont multiples. Assurez-vous simplement que tout le monde est à l’aise et satisfait !

Transfert de propriété entre conjoints de fait

Un transfert se définit comme une manière directe, indirecte ou circonstancielle de passer un bien d’une personne à une autre. Cela peut s’appliquer à un bien immobilier. De façon générale, les conjoints de fait se transfèrent une propriété grâce à la donation ou à la vente.

Quel que soit le moyen choisi, les implications légales et fiscales sont multiples et complexes. Consultez un fiscaliste, un comptable, un avocat fiscaliste ou un notaire fiscaliste pour obtenir des réponses à vos questions sur les répercussions d’un transfert de propriété entre conjoints de fait.

Transfert par donation

Comment donner sa part de maison à son conjoint ? Pour céder une partie de sa propriété à son conjoint, il y a l’option de lui offrir gratuitement ou à un prix inférieur à la moitié de la valeur du bien, toujours en ayant l’intention de gratifier. C’est ce qu’on appelle une donation, car le propriétaire n’obtient pas de prestations (un prix ou un bien en échange). Cela doit se faire par acte notarié en minute et la donation doit être enregistrée au registre foncier.

En cas de donation, le propriétaire est réputé avoir fait un transfert à la « juste valeur marchande » de l’immeuble. La loi prévoit une exception à cette règle lorsque la donation est faite à un époux ou à un conjoint de fait. Toutefois, il a toujours le choix d’obtenir une exonération fiscale en raison de l’exemption pour résidence principale. Avant de prendre une décision à ce sujet, renseignez–vous auprès d’un spécialiste en fiscalité.

Transfert par la vente

Au niveau légal, vendre une partie indivise d’un immeuble à son conjoint de fait est l’équivalent de la vendre à n’importe qui. Le prêteur hypothécaire doit accepter l’aspirant propriétaire comme débiteur. Bref, les règles de l’indivision en copropriété s’appliquent.

Au niveau fiscal, il est obligatoire de déclarer le gain en capital issu de la vente d’une partie indivise de l’immeuble. Toutefois, il est possible de bénéficier de l’exemption pour résidence familiale, mais comme dans le cas d’une donation, il se peut que vous deviez payer l’impôt au moment de vendre la propriété à nouveau. Vous gagnez donc à obtenir les conseils d’un professionnel des lois fiscales avant de procéder à un transfert par la vente.

Racheter sa part de copropriété

Dans le cas d’une nouvelle union ou d’une séparation, la solution privilégiée est parfois de racheter une part de la propriété plutôt que d’acquérir une nouvelle maison ou de vendre celle qu’on détient avec son ex-partenaire. Voyons les étapes du rachat de sa part de copropriété, ainsi que les implications financières et fiscales de ce choix.

Nouvelle union

Félicitations ! Vous vivez depuis plus d’un an dans la maison de votre partenaire et vous avez comme projet d’en devenir propriétaire. Votre conjoint de fait a ainsi accepté de vous vendre une part de sa maison plutôt que vous ayez à lui payer un loyer.

La première étape pour investir dans la maison de son conjoint est de s’entendre sur sa valeur. Pour ce faire, vous pouvez procéder à l’analyse des comparables, c’est-à-dire des propriétés similaires qui ont récemment été vendues dans le secteur. Vous aurez alors une idée du prix auquel pourrait se vendre la maison sur le marché. Pour une évaluation neutre, objective et professionnelle, vous gagnez toutefois à recourir aux services d’un évaluateur professionnel ou agréé.  

Attention à ne pas vous fier à l’évaluation municipale, car elle peut différer de la valeur réelle de revente ! 

L’étape suivante est de retourner auprès du prêteur hypothécaire afin de faire ajouter le deuxième nom sur l’hypothèque. Les deux conjoints deviendront alors co-emprunteurs et se partageront les frais d’hypothèque. Le montant du prêt, le taux et le terme demeureront inchangés : il se peut donc qu’il n’y ait pas de pénalité à payer ! De plus, en connaissant la valeur de la propriété et le montant de la mise de fonds versée initialement, vous saurez combien vous devrez payer pour racheter une part de la maison de votre conjoint et devenir copropriétaire.

Finalement, pour s’assurer que les deux conjoints aient les mêmes droits et qu’aucun des deux ne puisse mettre l’autre à la porte en cas de séparation, il est nécessaire de passer chez le notaire pour ajouter le nom du nouveau copropriétaire au titre de propriété. Si la quote-part de chacun des conjoints est différente, il faut aussi le documenter chez le notaire, sinon il sera présumé qu’ils sont propriétaires à 50 %.

Au niveau fiscal, le conjoint qui détenait initialement la propriété n’aura pas à payer d’impôt sur le gain en capital réalisé par la vente d’une part à sa douce moitié. Au Québec, l’exemption pour résidence principale permet au vendeur d’une propriété utilisée comme résidence principale et « normalement habitée » pendant toutes les années de possession de bénéficier d’une exonération d’impôt, à condition d’avoir détenu la propriété pendant plus de 365 jours.

Séparation

Si certains couples fonctionnent, d’autres malheureusement échouent. Lorsque deux conjoints de fait, propriétaires de la même maison, se séparent, ils font parfois le choix de tout simplement la vendre et de partager les profits s’il y a lieu. Si une convention d’indivision et un contrat de vie commune ont été rédigés lors de l’union, ces documents servent alors de référence pour diviser les biens, dont la propriété.  

Lorsque l’une des personnes souhaite conserver la propriété (et qu’elle en a les moyens !), il est alors possible pour l’un de racheter la part de l’autre et de faire un transfert d’hypothèque. Cela consiste à dédommager financièrement le conjoint qui déménage. Comme lors du rachat par un conjoint actuel, la première étape consiste à déterminer la valeur de la propriété. Dans le cas d’une séparation, le recours aux services d’un professionnel est vivement recommandé afin d’éviter les conflits sur le prix. Il peut même être conseillé pour chaque conjoint de commander sa propre évaluation, et de se tourner vers un médiateur si aucune entente n’est conclue.

Pour connaître la valeur nette de la propriété, il faut ensuite déduire le solde de l’hypothèque et le montant de la pénalité découlant de la fin anticipée du prêt. Si la mise de fonds effectuée par chacun des conjoints de fait à l’achat de la maison était égale, alors le montant à verser pour le rachat d’une part est la moitié. Toutefois, si l’investissement de chacun était différent, il faut s’entendre sur la valeur des parts respectives. Il faut aussi s’entendre sur d’autres modalités du rachat, comme la répartition des frais de la transaction, le partage des dépenses courantes jusqu’à la transaction, et la date de ladite transaction.

Puis, pour racheter la part de son ex-conjoint, il faut obtenir un nouveau prêt hypothécaire auprès de la même institution financière ou d’une autre. Il est possible de refinancer jusqu’à 95 % de la propriété dans une situation de rachat de la part d’un conjoint. Comme dans tout emprunt hypothécaire, vos revenus, vos dettes et votre cote de crédit seront évalués pour déterminer si vous êtes admissible à un prêt. Racheter l’autre part de la maison signifie aussi de devenir l’unique propriétaire, au moins pour un temps. Il faut donc considérer l’ensemble des dépenses associées à l’achat, comme les taxes, l’entretien, l’Internet, etc.

Finalement, en dernier lieu, il faut passer chez le notaire pour enlever le nom d’un des propriétaires de l’acte de propriété. Un nouvel acte de propriété est alors rédigé en raison de la mutation immobilière. Il n’y a toutefois pas de droits de mutation immobilière (taxe de bienvenue) à payer si le transfert se fait dans les 12 mois suivant la fin de la vie commune.

Les conseils d’un notaire ou d’un courtier hypothécaire dans une transaction de rachat de la part d’un conjoint peuvent vous aider à prendre les bonnes décisions, car l’opération peut s’avérer complexe.

Calcul du rachat d’une part de maison

Découvrez exactement combien vous devrez payer afin de racheter une part de propriété lors d’une nouvelle union ou d’une séparation. Que ce soit pour acquérir un bout de la maison de votre conjoint de fait actuel ou pour détenir entièrement celle que vous avez habitée avec votre ex-conjoint, le calcul prend en compte les mêmes variables :

• La valeur de la propriété (telle qu’établie à l’aide de l’analyse des comparables ou des services d’un évaluateur)
• Le montant des dettes qui lui sont associées (principalement le solde d’hypothèque à payer, les frais de pénalité pour rupture de contrat, etc.)
• Le pourcentage de la part à racheter (est-ce la moitié de la maison ? Plus ? Moins ?)

Pour déterminer le prix de rachat, il faut d’abord calculer la valeur nette de la propriété :

Valeur marchande de la propriété – dettes = valeur nette

Par exemple, pour une maison unifamiliale de 500 000 $ dont les dettes s’élèvent à 325 000 $, la valeur nette est de 175 000 $. Afin de devenir propriétaire à 50 % ou de racheter une part de 50 % de son ex, il faudra verser à l’autre 50 % de la valeur nette, c’est-à-dire 87 500 $.

Il est toutefois possible que la part à racheter soit plus grande ou plus petite que la moitié, auquel cas il faut adapter le pourcentage utilisé pour le calcul. Le prix de rachat peut être payé en argent ou en transférant un bien dont la valeur est équivalente. La décision revient au couple ou selon l’entente effectuée au préalable !

Attention aux répercussions fiscales dans le cas d’un paiement par transfert de bien ! Renseignez-vous avant de choisir cette option.

Dans le cas d’une nouvelle union, le conjoint de fait qui devient propriétaire d’une partie de la maison devra ensuite payer sa part de l’hypothèque, selon les ententes de paiement en cours. Lors d’une séparation, celui qui détient maintenant tous les droits sur la propriété devra assumer en entier le solde du prêt hypothécaire.

Astuces pratiques pour l’achat en couple

Acheter en couple, c’est un beau projet de vie. Cela vient malgré tout avec un investissement financier et de temps qui peut s’accompagner de défis, de conversations difficiles et de compromis. C’est pourquoi mieux vaut se préparer à l’achat autant que possible en mettant en pratique ces quelques conseils :

Communication

Le premier conseil est de travailler la communication dans le couple. Parlez ensemble des différents scénarios liés au projet d’acheter une maison, et préparez-vous à de potentiels imprévus ou embûches. Lorsque le couple est solide, c’est le meilleur moment pour jeter les bases de l’achat en commun !

N’hésitez pas non plus à mettre cartes sur table quant à l’état de vos finances et de vos dettes. C’est un gage de confiance et de maturité, en plus de vous permettre d’éviter les surprises.

Planification financière

Il est aussi important de se préparer financièrement et de bien comprendre les coûts associés à l’achat d’une propriété : les taxes, l’entretien, le remboursement du prêt hypothécaire, l’inspection, le notaire, etc. Et de faire un budget pour les dépenses au quotidien ainsi que pour les imprévus !

Réfléchissez également à votre épargne. Si votre conjoint a racheté une part de votre propriété, pourquoi ne pas évaluer vos options pour investir cet argent dans des placements ou contribuer à votre REER ou votre CELI ? Une bonne planification financière vous aidera à prendre la meilleure décision.

Planification de la vie commune

La vie à deux, ça se planifie aussi ! Qui est responsable des comptes ? Qui a la charge de telle ou telle tâche ménagère ? Comment sont divisés les frais d’entretien de la propriété ?

Cela passe notamment par le contrat de vie commune qui évoque les dépenses et les responsabilités de chacun, de même que ce qu’il adviendrait de la propriété dans l’éventualité d’une séparation. Dans ce document, vous pouvez également désigner votre conjoint comme représentant (en cas de nécessité) pour la prise de décisions importantes sur la propriété.

C’est aussi une bonne idée de faire produire une convention d’indivision, ainsi qu’un mandat de protection et un testament qui détermine qui héritera de la part de propriété.

Assurances

Pour protéger ses biens, avoir de bonnes assurances est un incontournable. Voici différentes assurances en lien avec l’achat en tant que conjoints de fait. Certaines sont essentielles, d’autres sont à considérer :

• Assurance habitation
• Assurance vie
• Assurance santé
• Assurance invalidité
• Assurance hypothécaire

L’assurance habitation pour propriétaires de maison assure votre propriété contre les sinistres les plus courants, notamment le vol, le feu, les dégâts d’eau, le refoulement d’égouts, etc.

L’assurance vie, l’assurance santé et l’assurance invalidité vous permettent de protéger votre famille des répercussions financières relatives à un décès, à une maladie ou à un accident. Avec l’assurance vie, vous pouvez désigner votre conjoint de fait comme bénéficiaire, ce qui lui assure une protection additionnelle. L’assurance invalidité protège, quant à elle, votre capacité à rembourser vos emprunts, comme votre prêt hypothécaire.

Finalement, l’assurance prêt rembourse le solde de l’emprunt en cas de décès ou effectue les versements pour vous durant une période d’invalidité. Le poids financier de votre prêt hypothécaire est donc moindre en cas d’imprévu.

Parlez à un conseiller en sécurité financière de Desjardins pour choisir les meilleures protections pour vous.

Une bonne préparation : la clé du succès

Voilà qui fait le tour de l’achat d’une propriété en tant que conjoints de fait. Comme le Code civil ne prévoit pas de règles pour le patrimoine familial des couples en union de fait, il est impératif de se les créer soi-même. On évite ainsi un risque de précarité financière si les choses ne se déroulent pas comme prévu.

Consulter un professionnel du droit comme un notaire ou avocat vous permettra de prendre des décisions éclairées, d’être bien renseigné et de planifier la gestion de vos avoirs immobiliers en fonction de votre situation particulière.

Et n’oubliez pas qu’il n’est jamais trop tard pour ajouter un nom à l’acte d’achat ou pour faire produire les documents légaux qui vous protégeront légalement et fiscalement !

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