Recourir à un évaluateur pour connaître la valeur de sa maison
Mis à jour le 21 avril 2023
Ça y est! Vous souhaitez mettre votre propriété en vente, et vous êtes à l’étape de fixer un prix juste et justifié. Pour ce faire, vous devez effectuer une analyse poussée de l’état de votre propriété, des propriétés similaires qui ont été vendues dans votre secteur, et des réalités du marché actuel. C’est nécessaire afin d’être bien aligné avec la compétition.
Offrir une estimation précise et impartiale, c’est au cœur du travail d’un évaluateur. C’est pourquoi c’est l’expert à qui faire appel quand vient le temps de déterminer la valeur marchande de votre maison.
Apprenez-en plus sur son rôle dans le monde immobilier, et sur les raisons pour lesquelles vous devriez recourir à un évaluateur!
Sommaire :
- Qu’est-ce qu’un évaluateur?
- Le processus d’évaluation
- Bien choisir son évaluateur
- Les outils d’aide à l’évaluation de DuProprio
Qu’est-ce qu’un évaluateur?
Au Québec, il existe différents titres pour les experts de l’évaluation immobilière. D’un côté, l’Ordre des évaluateurs agréés du Québec (OEAQ) définit l’évaluateur agréé comme « un professionnel dont le travail consiste à formuler une opinion objective sur la valeur d’un bien ou d’un droit immobilier à une date donnée ». De l’autre, l’Institut canadien des évaluateurs (ICE) regroupe les évaluateurs professionnels qui ont réussi les programmes d’études menant au titre Évaluateur accrédité de l’Institut canadien (AACI) ou au titre Évaluateur résidentiel canadien (CRA) et qui ont satisfait à toutes les exigences de l’ICE. L’accréditation de l’ICE est reconnue mondialement.
Pour détenir le titre et pratiquer le métier d’évaluateur professionnel ou agréé, il est nécessaire de posséder une formation universitaire exhaustive et d’être membre de l’Ordre des évaluateurs agréés du Québec ou de l’Institut canadien des évaluateurs. Les deux types d’évaluateurs ont la qualification nécessaire pour fournir des services d’évaluation, d’expertise et de consultation pour les biens immobiliers de la province.
Un professionnel impartial
En plus d’être encadré par un ordre professionnel ou un institut, et d’avoir les capacités nécessaires pour déterminer précisément la valeur marchande de votre bien immobilier, l’évaluateur de formation ne reçoit aucune commission pour le travail qu’il effectue. Ainsi, il n’a pas d’intérêt dans la vente de votre propriété, car sa valeur n’a pas d’impact sur sa rémunération. En effet, son salaire et ses honoraires seront les mêmes que la maison soit estimée à 250 000 $ ou encore à 1,5 million $. Son estimation immobilière est donc neutre et impartiale.
Son impartialité et sa formation en font un expert en évaluation immobilière reconnu par les institutions financières, les investisseurs et de nombreux organismes. La mission de l’évaluateur consiste donc simplement de vous donner l’heure juste, c’est-à-dire le montant qu’un acheteur sera prêt à payer pour votre propriété, à une date donnée, selon l’état du marché.
L’importance d’une évaluation précise et fiable
Le travail de l’évaluateur agréé ou professionnel permet d’obtenir la valeur marchande la plus précise possible de votre propriété, appuyée sur des faits et un rapport explicatif complet. Son expertise est utile à plusieurs niveaux :
- Fournir un document officiel aux institutions financières ;
- Détenir un outil de négociation pouvant prouver aux acheteurs que le prix demandé pour votre propriété est justifié ;
- Obtenir la valeur marchande d’une propriété aux particularités distinctes ou située dans un secteur où peu de propriétés ont été vendues.
Surtout, recourir aux services d’un évaluateur de formation dans le but de vendre sa propriété permet d’éviter certains risques, comme de laisser de l’argent sur la table en affichant à un prix trop bas ou d’impacter négativement sa mise en marché avec un prix trop élevé. Ce dernier cas de figure peut entraîner un délai de vente plus long, l’obligation de négocier votre prix à la baisse, ou même l’éventualité de ne jamais trouver d’acheteur…
Le processus d’évaluation
La démarche d’un évaluateur de formation comprend 3 méthodes importantes pour connaître la valeur et l’utilisation d’une propriété : la méthode de comparaison, la méthode du revenu et la méthode du coût.
La méthode de comparaison :
L’évaluateur agréé ou professionnel réalise l’analyse des comparables du secteur, c’est-à-dire des propriétés similaires vendues récemment. L’évaluateur procède ensuite à des rajustements afin de mettre sur un même pied d’égalité les propriétés vendues et le sujet, comme aucune propriété n’est identique.
La méthode du revenu :
Cette méthode est utilisée pour les immeubles générant des revenus locatifs. Elle est basée sur le revenu net que la propriété peut générer, et sur les rendements que le marché exige pour un investissement du genre. Avec cette méthode, la valeur marchande de la propriété prend en compte les bénéfices futurs escomptés.
La méthode du coût :
La méthode du coût prend en compte les coûts potentiels de modifications et de rénovations en cas de désuétude, de détérioration, de vieillissement, de location de la propriété, du terrain et de ses améliorations. Elle s’applique davantage aux constructions récentes ou aux immeubles qui ont une vocation unique.
Une fois l’évaluation faite à partir de ces méthodes, l’évaluateur compare leurs résultats et retient la valeur marchande obtenue à partir d’une ou plusieurs des méthodes. La valeur marchande la plus probable est celle dont l’exactitude est la plus élevée en fonction du type de propriété évaluée. Il se fie à son expertise, à la fiabilité des données dont il dispose et au type de bien immobilier qu’il évalue pour choisir le résultat le plus probant.
Dans le cas d’une maison unifamiliale ou d’un condo, c’est souvent la méthode des comparables qui est retenue, car sa fiabilité est reconnue par les institutions financières de la province.
La visite de l’évaluateur
Lors de sa visite d’inspection d’une durée habituelle de 45 à 60 minutes, l’évaluateur de formation se concentre sur l’aspect physique de la propriété et détermine si des travaux sont nécessaires. Il recense notamment :
- La dimension de la propriété (maison et terrain) et sa superficie habitable ;
- Le nombre de pièces ;
- La présence d’un garage ou d’une piscine ;
- Le revêtement extérieur ;
- Les matériaux ;
- L’état général de la propriété.
Il prend des photos et s’entretient aussi avec le propriétaire afin d’obtenir un maximum d’informations. De plus, sa visite comprend une vérification de la localisation de la propriété, tout comme du quartier et de ses attraits. Bref, l’évaluateur prend en considération les différents facteurs influençant le prix de vente d’une maison.
Le rapport d’évaluation
Au terme de l’analyse des caractéristiques de la propriété, des tendances du marché et des comparables qui ont été vendus dans le secteur, l’évaluateur agréé ou professionnel remet au propriétaire un rapport d’évaluation détaillé. Ce document devient un outil précieux lors de la vente de la demeure puisqu’il permet d’établir, preuves à l’appui, un prix qui est juste et qui correspond à la réalité du marché.
Le rapport que produit l’évaluateur de formation révèle donc la valeur marchande de votre propriété, mais également le détail de l’analyse qui a été effectuée, la date à laquelle elle a été réalisée et l’objectif de l’évaluation (vente, refinancement, etc.). En tout, le document comporte environ de 30 à 40 pages. L’évaluateur y précise de façon professionnelle et objective les différents éléments qui influencent la valeur marchande du bien immobilier. Les informations relatives à la propriété s’y retrouvent également, de même qu’une mention des réserves qui limitent la portée de l’évaluation et la signature de l’évaluateur qui a effectué le rapport.
N’oubliez pas que le rapport présente la valeur marchande de votre maison à une date donnée! L’évaluation immobilière est valable pour un maximum de 6 mois, voire moins longtemps dans un marché qui fluctue beaucoup.
Quelle différence avec l’évaluation municipale?
La valeur marchande déterminée par le travail d’un évaluateur de formation se distingue énormément de l’évaluation produite par la municipalité. L’évaluation municipale, basée sur un ensemble de propriétés du quartier et réalisée tous les 3 ans, a pour unique but de calculer les taxes foncières. Elle ne prend pas en compte les réalités du marché immobilier ni les améliorations effectuées sur votre propriété depuis la dernière évaluation. Plus encore, cette évaluation est réalisée 18 mois avant l’entrée en vigueur du rôle d’évaluation. Bref, se fier uniquement à l’évaluation municipale comporte de nombreux risques!
Bien choisir son évaluateur
Pour s’assurer que son évaluation soit neutre, sans intérêt émotif ou monétaire, et impartiale, il est nécessaire de choisir un évaluateur reconnu par l’Ordre des évaluateurs agréés (OEAQ) ou membre d’une association professionnelle comme l’Institut canadien des évaluateurs (ICE).
Si vous choisissez un évaluateur agréé, l’OEAQ garantit sa compétence technique, encadre son travail, surveille ses pratiques, reçoit les plaintes contre celui-ci et s’assure que ce dernier détient une assurance responsabilité professionnelle. Si vous faites appel à un évaluateur désigné de l’ICE (un AACI ou un CRA), vous obtenez les services d’un évaluateur tenu de se conformer à des normes de pratiques professionnelles et guidé par le code de conduite strict de l’organisme d’autoréglementation.
Vérifier la compétence d’un évaluateur
Si le titre d’évaluateur agréé est réservé aux membres de l’OEAQ et celui d’évaluateur professionnel aux membres de l’ICE, n’importe qui peut décider de réaliser une évaluation immobilière. Pour cette raison, il est important de vérifier la compétence de la personne choisie, de même que son objectivité face à la valeur marchande de votre propriété.
Si vous souhaitez obtenir les services d’un évaluateur agréé, vous pouvez vérifier son inscription au Tableau des membres ou communiquer directement avec l’OEAQ au 514 281-9888 ou au 1-800-982-5387 (sans frais). Vous pouvez également vérifier s’il a déjà fait l’objet d’une sanction disciplinaire. Pour trouver un évaluateur membre de l’ICE, vous pouvez effectuer une recherche dans le répertoire de leur site Web.
Il est recommandé de minimalement vérifier que l’évaluateur choisi dispose d’une assurance responsabilité commerciale et n’a aucun intérêt financier ou émotif en lien avec la valeur de votre propriété. Pour obtenir des témoignages d’anciens clients, pensez à aller lire les commentaires dans les différents moteurs de recherche!
Combien coûtent les services d’un évaluateur?
Il n’existe malheureusement pas de tarifs préétablis pour les services d’un évaluateur de formation. En effet, le prix dépend de :
- La région ;
- L’expérience de l’évaluateur ;
- Le but de l’évaluation ;
- Le type de bien immobilier évalué.
Toutefois, selon CAA, le coût d’une évaluation immobilière effectuée pour une propriété unifamiliale est établi à au moins 500 $. Afin d’obtenir une meilleure idée du prix que vous devrez débourser pour obtenir l’évaluation de votre propriété, contactez les évaluateurs agréés ou professionnels de votre région pour obtenir des soumissions. Vous pourrez ainsi comparer leurs prix et leurs services.
Quand faire appel à un évaluateur?
Demander une évaluation immobilière est pertinent dans plusieurs situations. La plus évidente est lors de la vente de sa propriété. Pour établir son prix de vente, le rapport d’un évaluateur vous fournit des arguments de négociation et vous permet de démarrer votre mise en marché en toute confiance.
Le rapport d’évaluation peut également être essentiel ou pertinent lors :
- D’une séparation (pour connaître la valeur marchande pour la vente ou pour le rachat des parts de l’autre) ;
- D’un décès (pour diviser le patrimoine lors d’une succession) ;
- D’un refinancement hypothécaire (la banque commande une évaluation pour accorder un prêt en fonction de la valeur de la propriété) ;
- De la contestation du nouveau rôle d’évaluation foncière (si l’évaluation municipale est jugée trop élevée) ;
- D’une expropriation (pour calculer combien le propriétaire recevra en dédommagement) ;
- De rénovations (pour déterminer la valeur réelle qu’aura votre propriété après la mise à niveau) ;
- De la planification de sa retraite (pour connaître la valeur de son patrimoine) ;
- Etc.
Les outils d’aide à l’évaluation de DuProprio
Vendre une propriété sans courtier peut s’accompagner d’une évaluation neutre et professionnelle! Chez DuProprio, nos clients ont accès à différents outils d’aide à l’évaluation (comme le Répertoire de propriétés vendues dans votre secteur) et aux services d’une équipe interne d’évaluateurs professionnels et de techniciens en évaluation1 (à travers Évaluateur+).
Évaluateur+
Le service Évaluateur+ de DuProprio est composé de 2 volets : une collecte de données immobilières et un appel avec un évaluateur professionnel. La collecte de données immobilières est une analyse du marché immobilier de votre secteur. Le document qui contient l’analyse sert de guide pour aider les vendeurs à déterminer la valeur marchande de leur propriété. La fourchette de prix de vente qui s’y trouve permet au vendeur de réfléchir au prix à afficher en fonction de sa situation personnelle de vente.
Pour estimer la fourchette de prix de vente d’une propriété, l’évaluateur de DuProprio analyse les informations qui lui ont été fournies sur la propriété. À partir de ces informations, il sélectionne une série de propriétés récemment vendues dans le secteur qui possèdent des caractéristiques similaires à la propriété évaluée. L’évaluateur établit ensuite un portrait de la concurrence actuelle, puis détermine la fourchette de prix de vente la plus probable pour une propriété donnée. Bref, il utilise la méthode des comparables.
Une fois le document Évaluateur+ en main, un appel peut être planifié entre le vendeur et un évaluateur de l’équipe DuProprio afin de bien comprendre l’analyse et de connaître les arguments justificatifs de la fourchette de prix.
Attention! Le document Évaluateur+ n’est pas un rapport d’évaluation complet.
Bien qu’Évaluateur+ soit un outil d’une grande aide dans la fixation de son prix de vente, il est important de noter que le document remis diffère d’un rapport d’évaluation effectué par un évaluateur privé. En effet, l’évaluateur de DuProprio n’effectue pas de visite en personne à la propriété, et les données dont il dispose pour son analyse sont plus restreintes. Il s’agit donc d’un rapport sommaire dans lequel se trouve une fourchette de prix de vente, plutôt qu’une valeur marchande précise.
Des évaluateurs diplômés et objectifs
L’équipe DuProprio est formée d’évaluateurs, dont certains sont membres en règle de l’Institut canadien des évaluateurs (ICE), et de techniciens en évaluation immobilière formés et diplômés.
« Mon rôle en tant qu’évaluatrice est de fournir les bons outils et les bons conseils aux clients afin de les aider à établir la juste valeur marchande de leur propriété, puis à justifier ce prix auprès des acheteurs potentiels. », précise Marlène Bates, chef d’équipe des évaluateurs de DuProprio.
Leur service se distingue de celui d’un courtier par l’objectivité et la spécialisation en évaluation immobilière des membres de l’équipe d’évaluation de DuProprio, ainsi que par l’absence d’implication financière dans la vente des propriétés évaluées. Dans les faits, le courtier suggère davantage un prix de vente optimal potentiel que la valeur marchande réelle d’une propriété.
Bref, quand vient le temps d’évaluer la valeur marchande de sa maison, mieux vaut faire appel à un expert : l’évaluateur!
DuProprio offre différents outils et les conseils d’une équipe d’évaluateurs pour vous aider à établir la valeur de votre propriété et à justifier votre prix auprès des acheteurs lors des négociations. Pour en savoir plus sur nos services, visionnez notre courte vidéo explicative ou planifiez un appel avec un de nos conseillers.
