Conjoints de fait : Ce qu’il faut savoir sur la vente d’une propriété
Publié le 17 juillet 2023
Qu’arrive-t-il lorsque des conjoints de fait procèdent à la vente de leur maison ? Si les couples mariés profitent d’une protection légale claire sur le partage des biens, la situation des couples vivant en union de fait est bien différente. Toutefois, une chose est certaine : les copropriétaires doivent s’entendre sur plusieurs points lors de la vente d’une propriété.
Que ce soit dans l’optique de vendre l’un des biens immobiliers du couple, de déménager dans une nouvelle maison, ou de se départir d’une habitation lors d’une séparation, découvrez les différentes implications de la vente en tant que conjoints de fait.
Sommaire :
- Les droits et obligations des conjoints de fait
- Vendre une maison comme couple de conjoints de fait
- Vendre la maison en cas de séparation
- Conserver la maison lors d’une séparation
- Finaliser la vente grâce à un notaire
Les droits et obligations des conjoints de fait
Selon la définition du Ministère de la Justice du Québec, l’union de fait « consiste, pour un couple, à faire vie commune sans s’y être engagé en public, par exemple par le mariage. Elle ne lie pas les conjoints, ce qui signifie qu’ils n’ont aucun droit ni obligation l’un envers l’autre. En effet, selon la loi, les conjoints de fait sont considérés comme deux célibataires, peu importe la durée de leur union. » Certains droits et certaines obligations s’appliquent toutefois, notamment s’ils ont des enfants en commun.
En d’autres termes, la loi québécoise ne reconnaissant pas les conjoints de fait, ces derniers n’obtiennent pas les mêmes droits et obligations que les couples mariés quant au partage des propriétés d’habitation. Il leur est donc nécessaire d’adopter eux-mêmes des protections pour s’accorder ces droits et obligations.
Protéger ses droits et réglementer la répartition des biens
Ainsi, pour éviter que l’achat d’une propriété en tant que conjoints de fait ne vire au cauchemar, certaines précautions s’imposent. Certaines actions peuvent s’avérer déterminantes au moment de vendre la maison, quel que soit le motif.
Inscrire les deux noms sur l’acte d’achat : Les deux conjoints seront considérés copropriétaires et responsables de l’entretien de la maison, ainsi que de l’hypothèque. Aucun des deux ne pourra louer ou vendre la maison sans que l’autre consente.
Rédiger un contrat de vie commune : Aussi appelée convention de conjoints de fait, le contrat de vie commune inclut le détail des ententes de paiement en lien avec la propriété. Il inclut aussi les responsabilités et contributions de chacun durant la vie commune comme lors d’une séparation.
Publier une convention d’indivision : Elle détermine les droits et obligations de chacun en lien avec la copropriété, comme la quote-part de chaque membre du couple, le montant de mise de fonds versé par chaque conjoint et les conditions lors d’une vente ou d’une séparation.
Faire son testament : Avoir un testament à jour permet de déterminer qui héritera de la propriété en cas de décès. Ainsi, il est possible de nommer son conjoint ou sa conjointe comme future propriétaire de sa part.
Préparer un mandat d’inaptitude : Dans l’éventualité où vous ne seriez plus en mesure de prendre les décisions concernant la maison, vous pouvez nommer votre conjoint ou un proche pour s’occuper de vous et de vos biens.
Avoir des assurances : En détenant une assurance vie ou une assurance hypothécaire, il est possible de choisir un bénéficiaire. De cette façon, le conjoint peut être désigné unique propriétaire suivant un décès.
Sachez que ces documents légaux qui vous protègent légalement et financièrement peuvent être produits à tout moment. N’hésitez pas à faire appel à un notaire pour en savoir plus.
Envie d’en savoir plus sur les implications et les meilleures pratiques lors de l’achat d’une propriété en union de fait ? Découvrez notre article sur le sujet.
Vendre une maison comme couple de conjoints de fait
Après des années de vie commune, plusieurs situations peuvent vous encourager, comme couple en union de fait, à vendre une propriété. Peut-être en détenez-vous plusieurs ? Peut-être avez-vous besoin de plus grand ? De plus petit ? Quelle que soit la raison de la vente, on gagne à connaître les implications de cette décision.
Les implications financières
Comme mentionné, si les deux conjoints ont signé l’acte d’achat de la maison, ils sont tous deux légalement propriétaires, et en principe à parts égales (sauf si une quote-part différente a été indiquée dans une convention d’indivision ou dans l’acte d’achat). La décision de vendre revient ainsi aux deux conjoints qui sont des copropriétaires indivis.
À moins d’un avis contraire, la répartition des gains ou des pertes liées à la vente de la maison se fait donc 50-50. De façon générale, chacun récupère le montant de sa mise de fonds et le pourcentage de profit qui correspond à sa quote-part de la propriété.
Les implications fiscales
Lors de la vente d’une maison ou d’un immeuble d’habitation, il est nécessaire de déclarer le gain ou la perte en capital réalisés. En cas de gain, la moitié, soit 50 % du profit, est imposable. La perte en capital découlant de la vente d’une propriété n’est, quant à elle, pas déductible d’impôt.
L’exemption pour résidence principale peut toutefois vous éviter que le gain en capital soit imposable. En effet, en désignant la propriété vendue comme résidence principale, vous bénéficiez d’un crédit d’impôt offert par l’Agence du revenu du Canada et par Revenu Québec. Chacun des copropriétaires (les conjoints) peut le faire, à condition que la propriété ait été détenue pendant plus de 365 jours et « normalement habitée » durant toutes les années de possession.
Vendre la maison en cas de séparation
Lors de la dissolution d’un couple, l’option privilégiée est souvent de simplement vendre la propriété détenue en commun, de séparer le profit, puis de repartir à neuf. De cette façon, la rupture est définitive. Dans ce scénario, les conjoints de fait doivent s’entendre sur la vente et sur le partage des profits, si profits il y a. Le contrat de vie commune et la convention d’indivision déterminent quel montant sera versé à chacun des partenaires en fonction de leur quote-part.
Sachez que, tout comme lors de la vente de la maison par un couple de conjoints de fait uni, il est possible pour chacun des ex-partenaires de bénéficier de l’exemption pour résidence principale. Il est alors nécessaire pour les deux parties de déclarer la vente, et de s’assurer que tous deux réclament l’exemption sur la même propriété (dans le cas où le chalet aussi serait vendu, par exemple).
Les impacts légaux
La fin d’une union de fait est très souvent très chargée émotionnellement. Malgré tout, il est nécessaire de s’attarder au partage des biens communs, puisque les conjoints de fait ne profitent pas d’une protection légale en cas de séparation.
En effet, le partage des biens de partenaires en union de fait est différent de celui d’un couple marié. S’il existe, le contrat de vie commune agit alors comme référence pour la division des biens, y compris la maison. Sinon, si les deux sont copropriétaires, ils décident ensemble de ce qu’il advient de la propriété — si elle est vendue, qui reste, qui quitte, etc.
Comme ex-conjoints de fait, chacun des propriétaires est considéré comme un indivisaire. Il a donc le droit de vendre sa part, mais l’autre a généralement préséance sur un nouvel acquéreur. C’est ce qu’on appelle le droit de préemption (ou de premier refus).
Dans l’éventualité où un seul des conjoints est signataire de l’acte d’achat et qu’aucun contrat de vie commune n’a été conclu, l’unique propriétaire peut décider (sans abuser de son pouvoir !) si l’autre peut demeurer dans la propriété ou s’il doit déménager. Il peut aussi choisir seul de vendre la maison.
Les coûts associés à la vente
Vendre une propriété, bien que ce soit souvent synonyme de rentrée d’argent, amène également certaines dépenses. Il faut d’abord considérer les coûts associés à la mise en marché de la maison. Si l’on choisit d’opter pour les services d’un courtier, il faudra alors verser une commission moyenne de 5 % à la vente. Si l’on choisit un service d’assistance comme DuProprio, il faut alors considérer le coût d’un forfait de visibilité et d’accompagnement.
De plus, rompre un contrat hypothécaire avant la fin occasionne souvent des frais. En effet, il est généralement nécessaire de payer une pénalité pour remboursement anticipé de l’hypothécaire. Le montant de l’indemnité hypothécaire varie selon le prêteur et les conditions de l’entente, mais cela peut s’élever à plusieurs milliers de dollars.
Ensuite, il faut calculer les coûts reliés aux différents documents à produire pour la vente. Certains peuvent entraîner des frais, comme l’obtention d’un certificat de localisation récent de la propriété ou un rapport d’évaluation réalisé par un évaluateur professionnel ou agréé.
Il faut aussi tenir compte des frais de notaire pour conclure la transaction immobilière. Si une partie est payée par l’acheteur, le vendeur a aussi des honoraires et des frais à débourser, entre autres pour :
- La quittance pour la radiation de l’hypothèque ;
- L’émission de certains chèques (ex. : pour les arrérages des taxes) ;
- Le dépôt du chèque à l’institution financière ;
- La copie conforme de l’acte de vente précédent (si le vendeur ne l’a plus en sa possession) ;
- Etc.
Finalement, il ne faut pas oublier les coûts liés au déménagement : l’aide de déménageurs professionnels (s’il y a lieu), l’achat de boîtes (au besoin), etc.
Gérer la vente de façon harmonieuse
Pour maximiser le profit de chacun et économiser des coûts, il est intéressant de considérer la vente sans courtier. En choisissant de vendre avec l’aide de DuProprio et en sauvant sur la commission, chaque conjoint de fait pourra en garder davantage dans ses poches. De plus, vendre avec ou sans courtier nécessite d’investir en moyenne le même nombre d’heures personnelles1 !
Bien que les forfaits DuProprio incluent de l’accompagnement, vendre sans courtier demande un peu plus d’organisation. Pour éviter les conflits, pourquoi ne pas vous séparer les tâches ? L’un peut s’occuper de la paperasse alors que l’autre est responsable d’être présent durant les visites. L’un peut faire le pont avec l’équipe de DuProprio, alors que l’autre répond aux appels d’acheteurs intéressés.
Le processus de vente découlant d’une rupture étant plus émotif, il peut être tentant d’accepter la première offre ou de vendre moins cher pour se débarrasser du problème rapidement. Cela serait une erreur, car vous pourriez laisser beaucoup d’argent sur la table. On gagne toutefois à faire preuve d’ouverture d’esprit lors de la négociation avec un acheteur potentiel. Il est réaliste de penser que vous vous entendrez sur un prix et des conditions où chacun sera aussi gagnant que possible dans le contexte.
Que vous vendiez avec ou sans courtier, une bonne communication entre votre ex-conjoint et vous est déterminante. Laissez vos sentiments de côté, et rappelez-vous que vous avez tous deux le même objectif : que la vente se déroule avec succès !
Faire face aux désaccords
Malgré toute votre bonne volonté, il est possible que des désaccords surviennent en raison du côté sensible de la situation. Il y a différentes options pour y faire face.
La première est de trouver un terrain d’entente grâce à la négociation ou à la médiation. En effet, si possible, privilégiez une entente à l’amiable pour vous éviter des frais. Sinon, vous pouvez engager les services d’un avocat ou d’un médiateur pour vous aider à diviser la propriété et l’éventuel profit qui découle de la vente. Leur rôle est de vous accompagner dans l’obtention d’une entente équitable pour tous.
Vous avez des enfants en commun ? Vous pourriez avoir droit à des heures gratuites de médiation. Informez-vous !
Si votre conjoint refuse de vendre la maison (ou d’acheter votre part), vous pouvez vous tourner vers un tribunal pour ordonner la vente, ainsi que le partage de l’équité comme des dépenses liées à la vente. C’est ce qu’on appelle une demande de partage d’un bien détenu en indivision. Il n’est pas nécessaire de justifier la demande, car l’article 1030 du Code civil du Québec stipule que « nul n’est tenu de demeurer dans l’indivision ». Contactez un avocat spécialisé en droit immobilier pour connaître vos options.
À travers tout ça, rappelez-vous que chaque copropriétaire a le droit de demeurer dans la maison à la séparation.
Conserver la maison lors d’une séparation
Il arrive, lors d’une séparation, que l’un des conjoints de fait souhaite conserver la maison. Cette décision a parfois été réfléchie au préalable (et inscrite dans le contrat de vie commune) ou émerge des discussions de rupture. Il faudra alors racheter la part de l’autre et procéder à un transfert d’hypothèque. Il y a également l’option de faire une assumation hypothécaire.
La vente d’une part de copropriété
Pour vendre une part de propriété à son ex-conjoint, il faut d’abord s’entendre sur la valeur de la maison sur le marché immobilier. Cette dernière est fondée sur l’analyse des comparables, c’est-à-dire les propriétés similaires récemment vendues dans le secteur. Pour obtenir une valeur précise et objective, il peut être recommandé de faire appel à un évaluateur agréé ou professionnel, et de commander chacun une évaluation indépendante.
Ensuite, il faut vérifier auprès de son institution financière pour connaître le montant de pénalité qui pourrait être appliqué en cas de rupture de contrat hypothécaire. Cette information, le solde de l’hypothèque et la quote-part à racheter serviront à calculer le montant à verser à son ex-conjoint pour devenir propriétaire unique de la maison.
Voici donc le calcul à effectuer pour obtenir le montant à débourser pour racheter la part de son ancien partenaire :
Valeur marchande de la maison — dettes (pénalité et solde) = valeur nette
Puis, calculer quel pourcentage de cette valeur nette appartient au conjoint de fait qui quitte la propriété, afin de savoir combien lui donner. Il faut également tenir compte de l’investissement initial de chacun, soit la mise de fonds.
Une fois le montant déterminé (et accepté par les deux parties), la personne qui souhaite garder la maison doit prouver sa capacité à la payer seule et à assumer le solde du prêt hypothécaire. Cela inclut notamment :
- Avoir une bonne cote de crédit ;
- Avoir un revenu suffisant ;
- Être à jour sur ses paiements hypothécaires.
Dans la plupart des cas, il sera nécessaire de signer une nouvelle entente hypothécaire en raison du paiement de l’indemnité hypothécaire. Il est donc possible pour le nouveau propriétaire unique de magasiner ! Il faudra ensuite faire produire un nouvel acte de vente.
Si un conjoint de fait rachète la part de l’autre et demeure dans la maison, il n’aura pas à payer les droits de mutation (taxe de bienvenue) si la transaction se fait dans les 12 mois suivant la rupture.
Entourez-vous de professionnels comme un notaire ou un courtier hypothécaire pour naviguer parmi les complexités d’un rachat.
L’assumation hypothécaire
Lorsque la valeur nette de la propriété est faible ou négative, il peut être avantageux de considérer que l’un des conjoints cède ses parts à l’autre. L’autre conserve donc la propriété, mais, en principe, aucun échange de capital n’est effectué. Les deux parties signent un accord de prise en charge. Comme l’un des deux consent à reprendre l’hypothèque et à en assumer l’entière responsabilité, il n’y a pas de pénalité bancaire à payer, simplement des frais d’assumation peu coûteux. Pour que les institutions financières acceptent la proposition, la situation économique de l’assumeur doit être très solide.
Attention : Le conjoint qui vend demeure responsable du prêt hypothécaire, car il n’y a pas de novation de l’obligation ! Il doit obtenir une décharge (une quittance) de la part du créancier hypothécaire pour que le conjoint qui reste propriétaire demeure le seul débiteur du créancier. Sinon, cela peut empêcher le conjoint de fait qui quitte la propriété de contracter une nouvelle hypothèque. Il est donc recommandé de discuter avec un spécialiste avant de choisir cette voie.
Finaliser la vente grâce à un notaire
Dans la vente d’une propriété ou d’une part de copropriété en tant que conjoints de fait unis ou séparés, le notaire est votre meilleur allié. Son rôle consiste à s’assurer du bon déroulement de la transaction et d’entériner l’acte de vente. Plus encore, le notaire :
- Vérifie les titres de propriété ;
- Vérifie le certificat de localisation ;
- Rédige l’acte d’hypothèque (au besoin) ;
- Rédige l’acte de vente ;
- Inscris la transaction au registre foncier ;
- Gère l’argent de la vente.
Sa qualité de juriste lui permet aussi de conseiller le vendeur et l’acheteur afin que soient évitées des irrégularités ou des erreurs. Il protège donc les deux parties. Grâce à son expertise, vous pouvez passer le flambeau de votre propriété (ou d’une part de copropriété) en toute sécurité !
Chez DuProprio, une équipe de notaires est disponible 6 jours sur 7 pour répondre aux questions sur les documents légaux ou sur les offres d’achat. Aucune limite d’appels !
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